Nedenfor forsøger jeg at beskrive væsentlige forhold, som såvel en erhvervslejer som en erhvervsudlejer nøje bør overveje:
Ad afståelsesret/lejemålets overgang til andre
Hovedreglen for afståelse findes i Erhvervslejelovens § 55, og der er adgang til afståelse, medmindre denne specifikt er undtaget i lejeaftalen.
Alt afhængigt af fra hvis side man ser sagen, vil en afståelse betinget af genforhandling af en lejeaftales vilkår alt andet lige så at sige være ”gift” for en afståelsesret. Der er dog aftalefrihed, og dette gælder i øvrigt en række af de forhold, der er nævnt i § 55.
Særligt skal det fra en udlejers side huskes at få indføjet i kontrakten, at der kun kan ske afståelse til samme branche og videre, at der meget nøje tænkes over, hvilken adgang en erhvervslejer skal have til at overdrage aktier/anparter i et selskab (”change of control”). Også her er der aftalefrihed, og en overdragelse, som førnævnt, kan derfor beskrives som værende undtaget fra de retsvirkninger, der ellers er af en afståelse. Accepteres en blank ”change of control”, skal der i hvert fald som minimum være en orienteringspligt for lejeren.
En udlejer skal altid overveje, hvorvidt en egentlig ejer af en juridisk person skal stille selvskyldnerkaution. Set fra lejerens side bør det overvejes at få indført, at selvskyldnerkautionen for eksempel bortfalder, når lejemålet er forløbet tilfredsstillende i en kort årrække.
En udlejer skal særligt gøre sig overvejelser om kapitalkrav til en ny lejer der ønsker at indtræde som en del af afståelsesretten. Dette illustreres til fulde ved TBB.2009.335V, hvor en afståelse blev godkendt til et anpartsselskab med en kapital på kr. 125.000, hvilken kapital var et udlån. Modsat, se TBB2018.865Ø. Kollega, advokat Jeppe Holt, plæderer for at en ny lejers bonitet sikres ved at indskrive en kontrakt af der kun kan afstås til en lejer, der har en egenkapital på mindst kr. … i hver af de forgange tre års årsrapporter. Personligt har jeg aldrig set denne model før, men fred være det.
Ad anvendelse og ejendommen som sådan
En nyere dom viser, hvor forsigtig en udlejer skal være er TBB2024/2, side 240 ff. Udlejer blev i denne sag kendt erstatningspligtig, idet en lejer ikke som aftalt lovligt kunne anvende et lejemål til restaurant/catering-virksomhed. I den forbindelse kan jeg oplyse, at Københavns Kommune efter 1. oktober 2023 er begyndt meget nøje at undersøge, hvilken form for erhvervsgodkendelse, der ligger på konkrete lejemål, særligt i stueplan og kælder. Vi har således i administrationen været udsat for, at en række foreninger har fået påbud om lovliggørelse.
En anden dom om lovligheden af bygningsanvendelse er aftrykt i TBB2024, side 763 m.fl. VL. Forholdet var det, at en ejendom var sat til salg under betegnelsen ”lager- og kontorejendom”, hvilket svarede til den brug sælger hidtil havde brugt ejendommen til. Imidlertid viste det sig, at ejendommens anvendelse kun var godkendt til lager. Erhvervsmægleren havde ikke handlet erstatningspådragende, men set i lyset af, hvorledes f.eks. Københavns Kommune i 2023 og 2024 ”har dyrket” anvendelseskoderne for erhvervslokaler, manes der herved til stor forsigtighed, når det undersøges om en klient rent faktisk kan udnytte et konkret lokale som påtænkt
Lejemålets anvendelse har betydning i mange sammenhænge, herunder afskrivningsret, dækningsafgift, erhvervsbeskyttelse m.v. Det er derfor vigtigt at få defineret anvendelsen så detaljeret som muligt, og begrebet ”butik” er for eksempel næppe velvalgt. Husk at få indføjet, at der skal holdes åbent indenfor almindelig driftstid.
Dommen TBB 2023/2 viser, hvor forsigtig en udlejer skal være. I lejeaftalen var anført, at udlejer ikke var ansvarlig for indhentning af eventuelle tilladelser fra kommunen i forbindelse med den konkrete drift af lejers virksomhed. Det viste sig herefter, at lejemålet i henhold til en gældende byplanvedtægt ikke lovligt kunne anvendes til klinikdrift. Der var tale om en oprindelig mangel, og lejer fik derfor medhold i, at lejemålet kunne ophæves.
Set fra en lejers side er det vigtigt, at aftalen indgås med den udlejer, der har tinglyst adkomst til ejendommen, og det er derfor vigtigt at få anført ejendommens matrikelnummer i lejeaftalen, og om der i givet fald er tale om en ejerlejlighed eller en andelsboligforening. Såfremt det er en forening, skal foreningens vedtægter efterses, idet der kan være forbud mod en konkret anvendelse (typisk restaurant).
Vær i øvrigt særlig opmærksom på evt. brancheglidning i et erhvervslejemål. Østre Landsret har i en dom publiceret i TBB 2017/2 sanktioneret at et lejemål, der oprindelig kunne benyttes til ”frugt, grønt og delikatesseforretning ” ved lejerens rent faktiske brug nu måtte bruges til kiosklignende virksomhed – og nærmest minirestaurant, hvilket der dog ikke kunne føres bevis for.
Ad markedsleje/reguleringer/depositum m.v. og Driftsudgifter
Markedsleje/reguleringer/depositum m.v
Erhvervslejelovens regler om markedsleje findes i § 13, og der er aftalefrihed. Hovedreglen er en optrapning af en lejestigning over fire år, svarende til ¼ hvert år. Der er dog aftalefrihed, og en lejer skal være opmærksom på, om udlejer i lejeaftaleudkastet tilsidesætter den sædvanlige optrapningsregel og for eksempel kræver den fulde lejeforhøjelse fra varslingsfristens udløb. Videre skal en erhvervslejer være opmærksom på, om udlejer ifølge aftalen har ret til at påberåbe sig § 14 om genforhandling af kontrakten efter otte år.
Yder udlejer en introduktionslejerabat, skal det kontrolleres, at den er udregnet korrekt og husk videre at sammenholde rabatten med pristalsreguleringsbestemmelsen; forstået på den måde, at denne ikke sker i forhold til basislejen uden rabat. En erhvervslejer skal videre, såfremt der ydes en rabat, forsøge at få en tilsvarende optrapningsordning på depositum.
Det bør altid fremgå af en lejeaftale pr. hvilken given dato, skatter og afgifter er opgjort, og et helt særligt forhold er betaling af driftsudgifter til en udlejer. Dette er efterhånden hovedreglen, og en drøftelse heraf og kontrol af, hvad udlejer forlanger, er en længere diskussion, hvor jeg kort må henvise til, at der er et specifikationskrav i Erhvervslejelovens § 5, stk. 2 m.fl. Det er lovpligtigt, at der skal medfølge et eksempel på et regnskab over driftsudgifterne. Det tilrådes at få rådighed over en fraflyttet lejers driftsudgiftsregnskab fra forrige år. Der kan nemlig være tale om ”elastik i metermål”, idet der i sådanne driftsudgiftsregnskaber er indeholdt henlæggelser til fornyelser/afskrivninger, ejendomsfunktionæromkostninger, lovliggørelsesudgifter til elevatorer og andre installationer m.v. Tilgangen skal være kritisk!
Særligt for så vidt angår fordeling af driftsudgifter, skal en lejer kontrollere det opgivne fordelingstal, herunder set i relation til en landinspektøropmåling/BBR-ejermeddelelse eller anden form for dokumentation af det areal, der skal lægges til grund for fordelingen.
Driftsudgifter
Hvad endelig angår pristalsreguleringer, skal en lejer være opmærksom på, om der er indsat et minimum (typisk er det 3 % og nogle gange højere).
I erhvervslejelovens § 5, stk. 2 og 3 er der krav til at der dels skal anslås et beløb for lejemålets driftsudgifter, dels sker oplysning om hver udgiftsart. Det er ikke tilstrækkeligt blot at skrive ”service m.m.” eller ”abonnementer m.m.” og i samme moment førnævnte kontrolleres skal det ovenfor anførte fordelingstal føre til den skønnede enkelte driftsudgift.
Et særligt punkt under driftsudgifter sammenholdt med hovedlejeaftalens bestemmelser kan være en kontrol af om der henlægges til fornyelser samtidig med at disse opkræves som vedligeholdelse. Der kan ikke, naturligvis, ske opkrævning af både og. Om mangelfuld specifikation er der meget få domme, men se f.eks. TBB20211.626B og husk særligt at såfremt hovedlejeaftalen ændres skal det overvejes om der skal et nyt driftsudgiftsskema til. Om situationen i en sale/lease-back, se TBB2010.88B.
Jeg finder anledning til at henlede opmærksomheden på, at inden for de sidste par år har jeg ved rådgivning om erhvervslejeaftaler kunnet konstatere, at udlejere så at sige flagrant særligt ved udlejning i nyopførte bygninger eller nyistandsatte lejemål “på en linje” sætter optrapningsreglen for markedslejeforhøjelser ud af funktion og anordner fuld ikrafttræden straks efter varslingsfristen udløb(og altså ikke over fire år). Aftalerne skal virkelig nærstuderes.
Ad opsigelse/uopsigelighed
Der er aftalefrihed, og for en lejer gælder det om at få så kort en uopsigelighedsperiode som muligt. Udlejer – og det gælder i særdeleshed forretningscentre – vil altid plædere for mindst fem års uopsigelighed fra en lejers side. Jeg har selv været udsat for indtil flere eksempler, hvor lejere helt kritikløst har accepteret op til ti års uopsigelighed. En lejer skal være opmærksom på, at der er retspraksis for, jf. for eksempel U2012.3305H, at uopsigelighedsperioden binder og i givet fald udløser erstatningskrav ved misligholdelse.
Modsat skal en udlejer betinge sig uopsigelighed – og eventuelt et større depositum –, såfremt udlejer afholder en række større omkostninger med henblik på at indrette et lejemål til lejeren.
Såfremt en udlejer ønsker at opsige, skal det altid efter 1. januar 2000 bedømmes, hvorvidt den lejer der agtes opsagt, driver en erhvervsvirksomhed ”hvis stedlige forbliven i ejendommen er at væsentlig betydning og værdi for virksomheden”, jf. erhvervslejelovens § 62, stk. 1. Der er intet til hinder for at aftale en sådan erhvervsbeskyttelse.
Erhvervsbeskyttelse er primært ensbetydende med at der er begrænset adgang til opsigelse, og jf. erhvervslejelovens § 68, ikke er mulighed for at lade erstatning bortfalde eller begrænse. Goodwill erstatning er omhandlet i erhvervslejelovens § 66, stk. 3.
Ad diverse
- Husk, at en del af de regler, der gjaldt før 1. januar 2000, stadigvæk i henhold til overgangsreglerne i Erhvervslejeloven gælder, herunder ikke mindst konkurrencebeskyttelsen, der indeholder forbud mod, at udlejer lejer ud til konkurrerende virksomheder set i relation til lejeren.
- Husk også, at alle særlige vilkår skal tinglyses, og det gælder for eksempel en lang uopsigelighed og en ekstraordinær stor lejerabat.
- Fordelingen af varmeudgifter bør være nøje defineret i kontrakten, og der skal medfølge et eksempel på et varmeregnskab. En erhvervslejer skal kontrollere hvilke udgifter, udlejer ønsker at medtage på dette regnskab.
- En lejer bør prøve at pejle sig ind på, om ejendommen er beliggende i et område, hvor ejendomsvurderingerne – og herefter grundskylden/dækningsafgiften – stiger væsentligt.
- Det er ikke nemt for en erhvervslejer at få erstatning, når en udlejer sætter stillads op og iøvrigt renoverer ejendommen. Billedet viser en af de mere grove former for indgreb. En lejer bør aldrig på forhånd acceptere begrænsning i retten til erstatning. De skal blot fastsættes i henhold til dansk rets almindelige regler.
Udlejers krav i forbindelse med fraflytning kan meget detaljeret være omhandlet i en lejeaftale, herunder at der skal ske kapitalisering. I øvrigt er det erhvervslejelovens § 74, der gælder. Sædvanligvis vil der blive afholdt syn og skøn, men ellers se TBB2021.848V, hvor der afholdtes direkte syn og skøn i lejemålet, og tredimensionelle fotos kan bruges i skønsforretninger. Se også TBB2023.283V, hvor der efter fraflytning opstod diskussion om fjernelse af et forsænket loft. Den såkaldte ”arkitektdom” findes i U2009.2779H, hvor den fraflyttende lejer blev frifundet for at betale istandsættelse af det lejede, idet ejendommen med lejemålet var blevet solgt og ikke genudlejet, eller sagt på en anden måde: Der var ikke lidt et tab. TBB2021.848 er udtryk for at en lejer ikke skal ”trække den for langt” vedrørende diskussion om istandsættelse. Her kom lejeren til at hæfte for leje i istandsættelsesperioden.
---oo0oo---
For mere detaljeret rådgivning i erhvervslejeretssager, se under rådgivningsområdet lejeret eller ret henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.