Elforsyning, spildevand, fjernvarme etc... mange ledninger løber i dag på kryds og tværs gennem et utal af ejendomme, som i sagens natur ikke alle kan tilhøre ledningsejeren; typisk et forsyningsselskab, som er ejet af en kommune. Dette har med årene affødt mange tilfælde, hvor grundejere er stødt på udfordringer, når man har ønsket at ændre på anvendelsen af sin ejendom, idet ledningen har været til hinder for dette.
En række domme har formuleret en retsgrundsætning kaldet ”Gæsteprincippet”, som anviser, hvordan grundejers rettigheder er, hvis man har sagt ja til nedlæggelse af en ledning, som så senere skaber problemer for egen anvendelse af ejendommen. I Vintamperrampe-dommen, refereret i U 2015.2854 H, definerede Højesteret Gæsteprincippet, som betegnelse for en udfyldende regel, der finder anvendelse i retspraksis, når der efter aftale men uden vederlag er givet tilladelse fra en grundejer til anbringelse af en ledning på en ejendom, men uden at parterne har taget højde for efterfølgende udfordringer med arealanvendelsen. Reglen indebærer, at ledningsejeren som ”gæst” skal bekoste nye/yderligere ledningsarbejder, der er nødvendiggjort af arealejerens ændrede udnyttelse af det areal, hvor ledningen er anbragt.
Gæsteprincippet som udviklet i praksis er ikke til hinder for, at ledningsejere og grundejere indgår privatretlige aftaler, som stiller ledningsejerne anderledes, end hvad der gælder efter Gæsteprincippet. Typisk vil ledningsejer ved en såkaldt ledningsdeklaration, hvor grundejer giver ledningsejer lov til at nedlægge ledningen, give grundejer et fast beløb for tilladelsen, hvilken betaling så også – efter omstændighederne – kan dække fremtidige omkostninger ved ledningsændringer, hvis grundejer ønsker at ændre anvendelse af ejendommen. Dette bør naturligvis være reguleret præcist i deklarationen. Men hvis der ikke er indgået aftaler om ejerens fremtidige rettigheder, gælder alene Gæsteprincippet, med de præciseringer og begrænsninger, som løbende følger af retspraksis.
Højesteret har i løbet af 2022 afsagt hele 3 domme om dette særlige emne og dermed præciseret og udbygget forståelsen af Gæsteprincippet.
Fravigelse af Gæstepricippet ved ekspropriation
I en Højesteretsdom af 15. februar 2022, refereret i U 2022.1590 H, blev der taget stilling til, hvorvidt et vilkår om fravigelse af Gæsteprincippet lovligt kunne fastsættes ved ekspropriation.
I sagen blev fem grundejere ved ekspropriation pålagt at respektere en deklaration om sikring af et jordkabelanlæg, der førtes gennem grundejernes ejendomme, for at tilslutte havmølleparken Kriegers Flak til det danske elnet. Ifølge deklarationen, som altså ikke var udtryk for en ”aftale” i Gæsteprincippets forstand, var grundejerne og alle fremtidige ejere forpligtet til at stille arealer til rådighed for kabelføringen i jordkabelanlæggets levetid, ligesom grundejerne kun under særlige omstændigheder og efter indhentet tilladelse fra ledningsejer måtte opføre bygninger på arealerne. Det fremgik endvidere af deklarationen, at Gæsteprincippet var fraveget.
Højesteret fandt, at der i Elsikkerhedslovens § 27 var hjemmel til at fastsætte, at grundejerne selv skulle betale udgifterne i tilfælde, hvor jordkabelanlægget måtte blive omlagt, hvis de ønskede en ændret benyttelse af deklarationsarealet. Højesteret bemærkede, at hvis jordkabelanlægget skulle omlægges, ville dette have konsekvenser for havmølleparkens tilslutning til det danske elnet, og begrundede således sin afgørelse i hensynet til forsyningsmæssige og samfundsøkonomiske hensyn.
Højesteret konkluderede dermed, at vilkåret om fravigelse af gæsteprincippet var lovligt som led i ekspropriationen, hvortil jo bemærkes, at grundejer altid skal modtage ”fuld erstatning” når der således tvangsmæssigt gøres indgreb i den private ejendomsret jf. Grundlovens § 73. Udfordringen her kunne dog ret enkelt identificeres som den uvished, der var om, hvilke eventuelle fremtidige ændringer, som grundejer måtte ønske og hvilke omkostninger der dermed skulle kræves erstatning for. Men sådan blev afgørelsen.
Fravigelse af Gæsteprincippet ved kendelse afsagt af Landvæsenskommissionen
I en anden Højesteretsafgørelse af 15. februar 2022, refereret i U 2022.1635 H, blev taget stilling til, hvem der skulle betale for omlægning af et ledningsanlæg.
I sagen havde Landvæsenskommissionen godkendt ledningsejerens anmodning om at etablere ledningssystem og brønde på et areal ejet af ledningsejeren. Da arealet senere blev solgt, fik den nye ejer omlagt ledningerne og overdrog sit krav på omkostningerne til den oprindelige ledningsejer. Højesteret bemærkede, at Gæsteprincippet er udviklet i retspraksis med sigte på tilfælde, hvor tilladelsen til ledningsejeren beror på en aftale med grundejeren. Anbringelsen af ledninger på dette areal beroede imidlertid (som i førnævnte afgørelse) heller ikke på en aftale, men på en offentligretlig afgørelse fra Landvæsenskommissionen. Højesteret anførte i den forbindelse, at de hensyn, der kunne begrunde anvendelse af Gæsteprincippet, ikke i almindelighed kan overføres på sådanne tilfælde. Højesteret konkluderede således, at grundejeren ikke i medfør af Gæsteprincippet havde krav på betaling fra ledningsejeren.
Ensidig ejerdisposition ikke omfattet
I en tredje Højesteretsafgørelse af 14. marts 2022, refereret i U 2022.2004, blev der taget stilling til, hvorvidt 21 ledninger, der var anbragt i henhold til deklarationer stiftet på privatretligt grundlag, var omfattet af Gæsteprincippet.
Fire af de ledninger, som afgørelsen vedrørte, var anbragt på et areal ejet af den daværende ledningsejer selv, hvorfor der dermed var tale om en ensidig ejerdisposition. Højesteret fandt, at Gæsteprincippet ikke i almindelighed kunne overføres på sådanne tilfælde. Højesteret konkluderede således, at den nuværende grundejer selv skulle afholde udgifterne til ledningsarbejder, der skete på arealejerens foranledning. De øvrige sytten ledninger var anbragt mod vederlag i henhold til aftaler mellem de daværende ledningsejere og grundejere og var derfor slet ikke omfattet af Gæsteprincippet, hvorfor grundejeren også her selv skulle afholde udgifter til arbejder vedrørende ledningsanlægget, der skete på grundejerens foranledning.
Sammenfatning
De nye Højesteretsdomme præciserer Gæsteprincippets anvendelsesområde, herunder når anbringelse af ledninger beror på offentligretlig afgørelse (ekspropriation og kendelse) samt hvorledes Gæsteprincippet forholder sig til situationer, hvor der er identifikation mellem arealejer og ledningsejer. Området er juridisk komplekst, og der kan være god grund til at søge kompetent juridisk rådgivning, hvis man som grundejer modtager en henvendelse om nedlæggelse af en ledning, eller hvis man ønsker at ændre anvendelse af sin ejendom på en måde, som gør omlæggelse af ledningen nødvendig.
---ooOoo----
For bistand i sager på dette område eller andre plan- og miljøretlige sager kontakt da gerne advokat Nicolai Platzer Funder.