I sin nylige dom af 23. september 2024 stadfæstede Højesteret Østre Landsrets afgørelse om, at 15 %-reglen ikke fandt anvendelse på investeringsejendomme, der var værdiansat til dagsværdi i årsregnskaber.
Sagen omhandlede sælger A, som ved gavebrev af 20. marts 2020 overdrog sine kommanditanparter i kommanditselskaberne X og Y til døtrene B og C. Kommanditselskaberne ejede investeringsejendomme (udlejningsejendomme) i Aarhus. Ved overdragelsen ansatte parterne værdien af investeringsejendommene til i alt 104.108.000 kr. svarende til den offentlige vurdering fratrukket 15 % jf. Skats cirkulære om værdiansættelse af faste ejendom fra 1982. Investeringsejendommene var i kommanditselskabernes regnskaber indregnet til dagsværdi, der i de seneste regnskaber forud for gaveoverdragelsen var opgjort til i alt 169.750.000 kr.
Hovedspørgsmålet i sagen var, om det kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, at investeringsejendommene var værdiansat til dagsværdi i et årsregnskab.
Højesteret udtalte, at det følger af højesteretspraksis, jf. senest Højesterets dom af 20. juni 2024 (UfR 2024.4183), at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”. Særlige omstændigheder kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom.
Højesteret anførte endvidere, at ifølge årsregnskabslovens § 11, stk. 1, skal et årsregnskab give et retvisende billede af bl.a. virksomhedens aktiver og passiver. Om værdiansættelse af en investeringsejendom i et årsregnskab følger det af lovens § 38, stk. 1, at ejendommen efter første indregning (der skal ske til kostpris) løbende kan reguleres til dagsværdi. Det følger af årsregnskabslovens forarbejder, at ledelsen har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt.
Højesteret fandt herefter, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Om 15 %-reglen skal fraviges, måtte bero på en konkret vurdering af især forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering.
Om den konkrete sag udtalte Højesteret, at ejendommenes regnskabsførte dagsværdi på i alt 169.750.000 kr. væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering på i alt 122.480.000 kr. På denne baggrund fandt Højesteret, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift ikke skulle acceptere, at anparterne blev overdraget på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 %-reglen.
Det nye værdiansættelsescirkulære fra 2021
I sagen ovenfor skete værdiansættelsen i overdragelsen på baggrund af værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Hertil gennemførte Skatteministeriet den 15. oktober 2021 en ændring til værdiansættelsescirkulæret, hvis væsentligste indhold var, at +/- 15%-reglen blev til en +/- 20%-regel. Derudover medførte det nye cirkulære, at man ikke kan støtte ret på +/- 20%, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder” jf. hidtidig praksis. Endelig bestemte det nye cirkulære, at Skatteforvaltningen kan ændre værdiansættelsen i en dødsbosopgørelse, men skal anvende fremgangsmåden om en sagkyndig vurdering, hvis boet fremsætter anmodning herom.
---oo0oo---
HOMANN Advokater rådgiver om de fleste aspekter af sagen om fast ejendom. Kontakt gerne advokat Nicolai Platzer Funder eller en af kontorets øvrige eksperter for en vurdering af din sag.