Højesteret har den 19. juni 2019 afsagt dom i sagen om, hvorvidt Totalkredit i 2014 med virkning fra 1. januar 2015 med rette foretog en ensidig forhøjelse af bidrag på realkreditlånene overfor tre forbrugere. Dette bekræftede Højesteret.
Sagen, som indledtes af låntagerne i 2016, var oprindeligt anlagt ved Københavns Byret men blev henvist til behandling ved Østre Landsret som første instans i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1, da den blev anset for principiel.
Af sagsfremstillingen fremgår det, at aftalegrundlagene, som var ens for de tre sager, indeholdt en adgang for Totalkredit til at forhøje bidraget. Der var således anført følgende om bidrag i låne- og pantsætningsaftalerne:
”Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af Totalkredit. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet. Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter Totalkredits beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.”
Til støtte for tilsidesættelse af bidragsforhøjelsen, havde de tre sagsøgere under sagen anført bl.a.:
”Det er ikke sagligt at lægge til grund, at sagsøgerne ved aftaleindgåelsen har givet samtykke til en ubegrænset og vilkårlig adgang til at forhøje bidragsbetalingerne. Adgangen til bidragsforhøjelsen er dermed vilkårlig, jf. navnlig Sø-og Handelsrettens dom i U 1999.633S. …
Det er endvidere ikke anført, hvornår bidragene kan ændres, hvilke omstændigheder der kan føre til en ændring eller den potentielle størrelse af ændringen. Klausulens informationsniveau opfylder derfor ikke et aftaleretlige beskyttelseshensyn om, at forbrugeren forud for aftaleindgåelsen skal kunne danne sig et overblik over og kunne tage stilling til de forhold, der kan udløse en ændring. …
Bidragsforhøjelserne ikke sagligt kan begrundes i Totalkredits kapitalforhold og manglende indtjening. Totalkredit har anført, at bidragsforhøjelserne mere generelt var nødvendige for at styrke Totalkredits og Nykredit-koncernens kapital- og indtjeningsforhold. Denne del af begrundelsen i forhold til A og B er fremkommet efter, at bidragsforhøjelsen trådte i kraft. …
Totalkredit har i lyset af dette ikke godtgjort, at bidragsforhøjelserne har været reelt nødvendige. Det skal fremhæves, at en væsentlig del af bidragsforhøjelserne går til de pengeinstitutter, som Totalkredit samarbejder med, jf. spørgsmål 7. Dette er ikke anført i begrundelsen for bidragsforhøjelsen og indebærer, at begrundelsen i et betydeligt omfang er ufuldstændig. Omfanget af forhøjelsen ligger endvidere uden for, hvad begge parter med rimelighed må have påregnet, da aftalen blev indgået. Bidragsforhøjelserne ligger mange gange over den almindelige inflationstakst”.
Højesteret fastslog indledningsvis, at vurderingen af, om forhøjelserne kunne tilsidesættes måtte tage udgangspunkt i en vurdering af de særlige forhold, der gør sig gældende for realkreditinstitutter og aftaler om realkreditlån, herunder detaljeret regulering og et omfattende tilsyn
Fra dommen hedder det:
”Realkreditlån er aftaler, der typisk indgås med en løbetid på op til 30 år, og som ikke kan opsiges af realkreditinstituttet, med mindre der er tale om misligholdelse. Det er ikke muligt ved aftaleindgåelsen at tage højde for enhver ændring i myndighedskrav og det økonomiske grundlag for realkreditvirksomheden, der kan komme i lånets løbetid. Hvis realkreditinstitutterne var afskåret fra eller i betydelig grad begrænset i adgangen til at forbeholde sig at forhøje bidrag på eksisterende lån, ville det være nødvendigt at fastsætte et væsentligt højere bidrag ved aftalens indgåelse for at sikre, at institutternes kapitalgrundlag ikke ville kunne komme i fare, og at de kunne leve op til eventuelle nye krav fra myndigheder.
Det vil typisk ikke være et realistisk alternativ at foretage forhøjelser alene på nye lån, hvis der opstår behov for ny kapital eller ændring i låneporteføljens sammensætning. Bestemmelser, som indebærer en bred adgang til at forhøje bidrag, er da også sædvanlige i branchen og har været det i årtier. Højesteret finder på den anførte baggrund, at der i aftaler om realkreditlån må accepteres en bredere adgang for realkreditinstituttet til at forbeholde sig ensidigt at foretage ændringer af aftalen, end hvad der i andre tilfælde vil være foreneligt med aftalelovens regler i en aftale mellem en erhvervsdrivende og en forbruger.”
Højesteret fandt endvidere forhøjelsen sagligt begrundet og ikke i øvrigt urimelig eller vilkårlig, hvorfor der samlet set ikke var grundlag for at tilsidesætte bidragsforhøjelserne.
Landsretten var nået til samme resultat. Sagsøgerne havde fri proces under sagen.
Højesterets dom kan læses her: Link til Højestesrets dommen
Landsrettens dom kan læses her: Link til Landsrets dommen
---oo0oo---
For bistand vedrørende finansiering eller andre forhold angående fast ejendom kontakt da venligst advokat Nicolai Platzer Funder eller en af HOMANN Advokaters andre advokater med speciale inden for fast ejendom.