Faldefærdige huse, tomme grunde med byggeaffald og ejendomme i stærkt forfald er et stigende problem i mange danske kommuner. Ikke alene udgør de en æstetisk gene – de påvirker også borgernes trivsel, ejendomspriser og turisme.
Baggrunden for skæmmende ejendomme skyldes ofte konkurs, dødsboer, ejerens sygdom eller mangel på ressourcer. Uanset årsagen skaber ejendommen en visuel og praktisk belastning for omgivelserne, og dermed et ønske om handling fra øvrige ejendomsejere i området. Men hvad kan man stille op over for skæmmende ejendomme? Og hvor går grænsen mellem offentlig regulering og den private ejendomsret?
Mulighederne for at gribe ind findes bl.a. i planloven, byggeloven, miljøbeskyttelsesloven, byforny-elsesloven, vejloven og landbrugsloven. Derudover kan naboer i visse situationer rejse en civil sag mod ejeren af den skæmmende ejendom på naboretligt grundlag mht. fx støv, støj, indblik, mv..
Byggeloven: Sømmelig stand og strukturel sikkerhed
Byggeloven indeholder flere bestemmelser, der kan anvendes til at regulere skæmmende ejen-domme. Ifølge byggelovens § 14 skal bebyggelse, ubebyggede arealer og indretninger holdes i forsvarlig stand, således at de ikke frembyder fare for ejendommens beboere eller andre, eller på anden måde er behæftet med væsentlige mangler. Endvidere skal ejendommen holdes i en "søm-melig stand" under hensyn til dens beliggenhed. Begrebet "sømmelig stand" tager især hensyn til bebyggelsens ydre fremtræden, men kan også anvendes på ubebyggede arealer, når forholdene er af omfattende og særdeles graverende karakter. Landsretten har i dommen U.1997.1319V fastslå-et, at kommuner kan udstede påbud om oprydning af ejendomme, der ikke er holdt i sømmelig stand. Men påbuddet skal være konkret og præcist for at kunne danne grundlag for domfældelse i tilfælde af domstolsprøvelse.
Byggelovens § 6 D giver kommunen mulighed for at regulere skiltning, lysinstallationer og lignen-de, hvis disse vurderes at være skæmmende i forhold til omgivelserne. Kommunen kan udstede forbud eller påbud for at sikre, at sådanne installationer harmonerer med omgivelserne.
Planloven: Lokalplaner til fremtidig regulering
I planlovens § 15, stk. 2 hjemles en mulighed for kommunerne til at fastsætte regler om bebyggel-sens udseende, placering og friarealer gennem lokalplaner. Lokalplaner kan dog som udgangs-punkt alene regulere fremtidige forhold.
Byfornyelsesloven: Opkøb, nedrivning og støtteordninger
Byfornyelsesloven kan anvendes i situationer, hvor bygninger er stærkt forfaldne, og ejeren ikke selv handler. Efter byfornyelseslovens § 38 d, kan kommunen i særligt grelle tilfælde opkøbe og istandsætte eller nedrive ejendomme. Dette vil dog kræve anvendelse af offentlige midler, hvorfor dette redskab typisk bruges som led i en langsigtet strategi for områdefornyelse.
Mange kommuner anvender allerede byfornyelsesmidler til at nedrive tomme huse i affolkede landsbyer for at forbedre livskvaliteten og forhindre generel værdiforringelse.
Ifølge byfornyelseslovens § 105 kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om kondemnering af sundheds- og brandfarlige boliger eller opholdsrum, hvilket betyder, at ejendommene erklæres uegnede til beboelse. I særligt grelle tilfælde kan kommunen opkøbe og istandsætte eller nedrive ejendomme.
Miljøbeskyttelsesloven: Konkret forurening eller sundhedsskadelige forhold
Miljøbeskyttelsesloven benyttes i situationer, hvor der er tale om konkret forurening eller sund-hedsskadelige forhold. Eksempelvis fastslår Miljøbeskyttelseslovens § 19, at stoffer, produkter og materialer, der kan forurene grundvand, jord og undergrund, ikke må nedgraves, udledes eller oplægges på jorden uden tilladelse. Bestemmelsen anvendes ofte i sager, hvor der er risiko for forurening som følge af ulovlig deponering af affald eller oplag af materialer, maskiner, biler etc.
Vejloven: Påvirkning af offentlig færdsel
Vejloven kan i nogle tilfælde anvendes, hvis skæmmende forhold påvirker offentlig færden.
Vejlovens § 70 giver vejmyndighederne mulighed for at pålægge ejere af ejendomme at rydde op eller renholde vejarealer, hvis forhold på ejendommen skaber ulemper for færdslen. Bestemmelsen kan anvendes i tilfælde, hvor eksempelvis affald, væltede træer eller andre genstande fra en ejen-dom blokerer eller skaber farlige forhold på vejen.
Vejlovens § 87 regulerer beskæring af beplantning, der strækker sig ud over vejarealer og kan være til fare eller ulempe for trafikken. Vejmyndigheden kan pålægge ejeren af ejendommen at beskære beplantningen, så den ikke hindrer færdslen.
Landbrugsloven: Stærkt skæmmende bebyggelse
For så vidt angår landbrugsejendomme giver landbrugslovens § 9 Ministeren for Fødevarer, Fiskeri og Ligestilling et særligt redskab. Ministeren kan give påbud til ejendomsejer om inden en fastsat frist at bringe ubenyttede bygninger, som virker stærkt skæmmende i forhold til omgivelserne, i en sådan stand, at de ikke længere virker stærkt skæmmende, eller at fjerne bebyggelsen. Det sam-me gælder, hvis bygninger, som er delvis nedrevet eller ødelagt ved brand eller på anden måde, i et længere tidsrum henstår i en sådan tilstand.
I den tilhørende vejledning 2022-06-23 nr. 9702 defineres en stærkt skæmmende bygning som en bygning i forfald, hvor der mangler essentielle elementer såsom hele vægge, tag, døre og vin-duer, hvorved bygningen fremstår som visuelt og strukturelt nedbrudt med negativ indvirkning på omgivelserne. Vejledningen understreger, at kommunen kun kan gribe ind, når bygningen er stærkt skæmmende. Almindelig grimhed eller æstetisk uattraktive bygninger falder uden for kom-munens reguleringsmuligheder.
Balancen mellem ejerens ret til at disponere over egen ejendom og samfundets ret til at gribe ind reguleres med proportionalitetsprincippet. Kommunen skal således sikre, at dens påbud er velbe-grundede og baseret på en konkret vurdering af bygningens tilstand og dens betydning for det omkringliggende miljø, og – selvsagt – har tydelig hjemmel i lovgivningen.
---oo0oo---
HOMANN Advokater rådgiver om de fleste aspekter af sager om fast ejendom og miljøret, herunder kommunale påbud og førelse af sager ved nævn og domstole herom. Kontakt gerne advokat Nicolai Platzer Funder eller en af kontorets øvrige eksperter for en vurdering af din sag.