Selvom emnet gøres til genstand for behandling i mange juridiske lærebøger føres der ikke mange retssager, hvor hovedtemaet for sagen er, hvorvidt sælgerne - bistået af deres ejendomsmægler - telefonisk og/eller via sms og mails har solgt deres ejendom til flere tilbudsgivere/købere på nogenlunde samme tid. Noget der, hvis det i øvrigt er praktisk muligt, kunne betegnes som et dobbeltsalg af ejendommen.
Det er helt sikkert, at man efter dansk ret godt kan handle fast ejendom ved mundtlige aftaler, pr. sms eller via mail osv. Fantasien sætter grænserne, for der gælder ikke formkrav til aftaleindgåelsen. Man skal "blot" kunne fastslå en viljebestemt adfærd hos de involverede parter, der kan danne grundlag for en aftaleindgåelse.
Dette gælder også, når man antager en ejendomsmægler til at bistå sig med salget af fast ejendom. Normalt har ejendomsmægleren mandat til at formidle salget, men har ikke modtaget en salgsfuldmagt til at sælge ejendommen. Når der er tale om handel mellem private, hvor ejendomsmægler medvirker, må alle involverede parter imidlertid normalt forvente/påregne, at der skal indgås en skriftlig købsaftale om handlen. Det at udarbejde udkast til købsaftale er rent faktisk en "obligatorisk lovbestemt ydelse", der påhviler ejendomsmægleren. Denne laves typisk med udgangspunkt i den for sagen relevante standardkøbsaftale udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening. Videre må parterne påregne - som det også fremgår af nævnte standard købsaftale - at handlen først er bindende indgået/en retlig realitet, "når og hvis" alle parter underskriver købsaftalen.
Det må være helt sædvanligt, at parterne i et salgsforløb - mundtligt og via mails osv. - starter med at blive enige om/bekræfter enighed om væsentlige forhold for handlen som f.eks. handelsprisen og overtagelsesdatoen, før ejendomsmægleren bruger tid på at lave udkast til købsaftale. Også i disse tilfælde må de involverede parter ("altså") påregne, at der som før nævnt skal udarbejdes en mere udførlig skriftlig købsaftale, samt at parterne først retligt binder sig til at handle på de drøftede/aftalte (hoved) vilkår, når og hvis købsaftalen bliver underskrevet af dem.
Der er gode grunde til, at man - både som sælger og køber - først bør blive retligt bundet ved underskrivelse af en skriftlig købsaftale. Indhold og betydning af mundtlige tilkendegivelser, sms og mails, der "siges og skrives" undervejs i et - måske længere - forløb med besigtigelse og forhandling mv. om købet af en fast ejendom kan nemt vise sig at være forbundet med tvivl og uklarheder. Dette gælder i særlig grad, når kommunikation mv. varetages af andre end de direkte involverede aftaleparter, hvilket f.eks. er tilfældet, når salget formidles af en ejendomsmægler. Sådanne tilkendegivelser vil typisk heller ikke i sig selv udgøre en tilstrækkelig regulering af parternes retsforhold ved handlen.
Ved dom afsagt af Retten i Sønderborg den 14. august 2026 blev ovenstående fastslået at være gældende ret.
Sagen angik et tilfælde, hvor sagsøger, der havde givet købstilbud på ejendommen, mente at sælgerne (i alt 4 parter ejede ejendommen sammen) havde accepteret tilbuddet og dermed - uberettiget naturligvis - foretaget et dobbeltsalg af ejendommen, og at sagsøger, der var først i tid, havde retskrav på ejendommen eller dog erstatning af sit tab ved "at miste" ejendommen. Sagsøger havde mundtligt og pr. mails fra ejendomsmægleren fået sælgers accept af den tilbudte pris og hvilket indbo, der medfulgte i handlen (og muligvis også accept af overtagelsesdatoen), men købsaftalen nåede kun at blive underskrevet af hhv. sagsøger og den ene af sælgerne, inden der - senere samme dag - kom et nyt og bedre købstilbud på ejendommen (fra en anden tilbudsgiver/køber), som herefter førte til en underskrevet købsaftale. Den første tilbudsgiver/sagsøger havde ifølge retten ikke grundlag for at hævde, at ejendommen ved den førte korrespondance mv. var solgt til ham, og han kunne derfor ikke kræve ejendommen tilskødet af den efterfølgende tilbudsgiver/køber, ligesom sagsøger heller ikke blev tilkendt erstatning af nogen af de sagsøgte parter (sælgerne, køberen eller ejendomsmægleren), da ingen at disse havde handlet ansvarspådragende overfor sagsøger.
Uden for det berørte retsområde, hvor private handler fast ejendom med bistand af ejendomsmægler, kan man godt forstille sig tilfælde/situationer, hvor man ("nemmere") vil kunne få medhold i et synspunkt om, at parterne - undtagelsesvist - har indgået retlig bindende aftale på anden vis end ved underskrivelse af købsaftale.
De vigtigste trykte domme på området er U1923.797/2H, U1985.810, U1988.522H, U2001.1/2H, U2007.1496/2H og U2009.2233V.
En kopi af den omtalte dom fra Retten i Sønderborg kan rekvireres hos mig.
---oo0oo---
Hvis du har spørgsmål til emnet mv., er du velkommen til at kontakte advokat Jesper Perregaard.