Regeringen har stillet forslag om at give private boligejere bedre muligheder for selv at nedtage asbestholdige tage. Det vurderes, at muligheden for selv at udføre større renoveringsprojekter kan få betydning for ejendomsværdier og boligsalg i de dele af Danmark, hvor boligmarkedet i forvejen er under pres. Men der stilles spørgsmål ved det sundhedsmæssige aspekt, og tagbranchen er også imod.
Forbedring før salg
Tv-programmer som I ”Hus til Halsen” har gennem årene vist de udfordringer, som mange boligejere i landdistrikterne står overfor. Problemet er ikke nødvendigvis, at boligen er ubeboelig, men at den ikke lever op til købernes forventninger eller kræver omfattende forbedringer, før den bliver attraktiv på markedet.
Et nedslidt asbesttag er et klassisk eksempel. Potentielle købere ser ofte taget som en væsentlig økonomisk risiko, hvilket kan gøre boligen vanskelig at sælge eller presse prisen betydeligt ned. Derudover udgør asbesttagene en sundhedsrisiko i tilfælde af at disse bliver beskadiget, hvorfor mange købere ikke ønsker at erhverve sig fast ejendom hvor disse er etableret.
Hvis taget skal udskiftes, kan omkostningerne til professionel nedtagning og bortskaffelse af asbest imidlertid udgøre en betydelig del af projektets samlede pris. Antager man at udskiftningen skal ske på et parcelhus på omkring 150 m2 kan prisen for nedrivning af asbesttag (med alle forbehold) let ligge omkring 70.000 og 120.000. Dette er alene omkostningerne for professionel nedrivning samt bortskaffelse. Et nyt eternittag kan vejledende koste mellem 140.000 til 210.000 kr. for tilsvarende hus.
Omkostningerne ved udskiftning ses således at være ret betydelige og i områder, hvor huspriserne er lave, kan regnestykket derfor hurtigt blive negativt.
Professionelle krav kan gøre projekter urentable
For en boligejer i et område med relativt lave ejendomsværdier kan det være vanskeligt at forsvare en investering på flere hundrede tusinde kroner i renovering, hvis værdistigningen på boligen ikke står mål med udgiften. Hvor investeringen kræver et lån af banken, vil banken tillige overveje den faste ejendoms salgbarhed. Hvor efterspørgslen på fast ejendom er beskeden, vil lån til investering i udskiftning af asbesttage således besværliggøres.
Ses der på kvadratmeterprisen for villaer/rækkehuse i Københavnsområdet ansættes kvadratmeterprisen til at være omkring 50.000 kr. Sammenlignes det med samme type fast ejendom i region Syddanmark, ansættes kvadratmeterprisen til at være 13.200 kr. I Region Sjælland er den gennemsnitligt 17.600 kr.
Den lavere kvadratmeterpris for fast ejendom i udkantsområder betyder, at der naturligt vil foreligge en vis tilbageholdenhed fra långivers side, i forbindelse med optagelse af større lån til den pågældende ejendoms værdi. I disse tilfælde kan regeringens forslag om mulighed for privat nedrivning af asbesttagene muligt gøre en forskel.
Når boligejeren selv kan udføre dele af arbejdet, reduceres omkostningerne selvsagt væsentligt.
Regeringens initiativ er derfor også interessant ud fra et bredere samfundsøkonomisk perspektiv. En lempelse af reglerne kan ikke alene reducere omkostningerne for den enkelte ejer, men også bidrage til at forbedre boligernes omsættelighed i områder, hvor markedet i forvejen er svært for sælgerne.
Ejendomsretten har også en økonomisk dimension
Juridisk set illustrerer diskussionen om forslaget den klassiske balance mellem sikkerhedshensyn (statslig formynderi?) og ejendomsrettens indhold (ejernes virkelyst).
Det er ubestrideligt, at staten har en legitim interesse i at beskytte borgere mod sundhedsskadelige stoffer som asbest. Regulering på området er derfor både nødvendig og velbegrundet. Af samme årsag er det tillige forslået, at der staten som en del af en samlet løsning skal finansiere kurser til de private boligejere, der ønsker selv at udskifte deres asbesttag.
Der er endnu ikke vedtaget et lovforslag.
---oo0oo---
HOMANN Advokater rådgiver om de fleste aspekter af sager om fast ejendom. Kontakt gerne Advokat Nicolai Platzer Funder eller en af kontorets øvrige eksperter for en vurdering af din sag.