Flere kommuner har sat stigende fokus på et problem, som en række danske kommuner oplever i stigende grad: Helårsboliger bliver reelt anvendt som ferieboliger.
Syddjurs Kommune har sendt breve til 54 boligejere i Ebeltoft, hvorved ejerne er blevet gjort opmærksom på, at Kommunen mistænker, at deres boliger ikke anvendes i overensstemmelse med reglerne om bopælspligt.
Den samme problemstilling forekommer på Bornholm, hvor både Bornholms Regionskommune og lokale byforeninger har peget på, at flere helårsboliger anvendes ulovligt som ferieboliger. Tilstandene ses særligt udbredt i feriebyerne Gudhjem, Allinge og Svaneke. Borgmester Frederik Tolstrup har advaret om, at udviklingen kan føre til 'Barcelonatilstande', hvorved fastboende fortrænges af fritids- og turistboende.
Konsekvenserne af ovenstående er efter både Syddjurs Kommune og Bornholms Regionskommunes opfattelse, at husene står tomme store dele af året, at udbuddet af boliger mindskes og priserne presses op, og at grundlaget for skoler, dagligvarebutikker, foreningsliv og øvrige lokale funktioner svækkes.
Retsgrundlaget og håndhævelsen af bopælspligten/helårsbeboelse
Boligforholdsloven
Den grundlæggende pligt til at anvende helårsboliger til helårsbeboelse følger af boligforholdsloven, som viderefører reglerne i den tidligere boligreguleringslov. Reglerne gælder for boliger, der enten er udlagt til helårsbeboelse som følge af en lokalplan eller har været anvendt til helårsbeboelse, jf. boligforholdslovens § 2.
Efter boligforholdslovens § 7 må en helårsbolig, som inden for de seneste fem år har været anvendt til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug som sommer- eller fritidsbolig eller på anden måde anvendes midlertidigt, hvis dette hindrer fortsat helårsbeboelse. Bestemmelsen skal sikre, at helårsboliger fortsat står til rådighed for det almindelige boligmarked. Der gælder dog undtagelser for kortvarig ferieudlejning efter sommerhusloven og for boliger, der lovligt anvendes som flexboliger efter planlovens § 41 a.
”Midlertidig” anvendelse
”Midlertidig anvendelse” anses for værende skønsmæssigt, og der må derfor henses til praksis for at få dette nærmere defineret.
Reglerne om benyttelse af boliger i den tidligere boligreguleringslov er videreført uændret i lov om boligforhold, hvor det er kommunalbestyrelsen, der administrerer reglerne om helårsbeboelse og midlertidig benyttelse. Sondringen mellem helårsbeboelse og midlertidig benyttelse beror på en konkret vurdering af boligens faktiske anvendelse, idet det er brugens karakter og ikke alene formelle forhold, der er afgørende. Hvis en bolig anvendes på en måde, der ikke kan anses som helårsbeboelse, kræver den midlertidige benyttelse som udgangspunkt kommunalbestyrelsens samtykke.
Højesteret fastslog i U 1994.641 H, at begrebet midlertidig benyttelse omfatter enhver anvendelse, der ikke kan karakteriseres som helårsbeboelse, herunder brug begrundet i arbejdsforhold. Om en benyttelse er midlertidig, afhænger af en konkret vurdering af de faktiske forhold. I U 2004.2882 H præciserede Højesteret desuden, at folkeregistertilmelding alene er ét moment i vurderingen, som ikke i sig selv kan tillægges afgørende betydning. Det er således ikke foreneligt med loven at anse en benyttelse som midlertidig alene med den begrundelse, at beboeren ikke er folkeregistertilmeldt boligen. I stedet skal vurderingen ske ud fra den faktiske brug, herunder hvor regelmæssigt og med hvilket formål boligen anvendes. Tilsvarende viser U 1972.572 H, at lejlighedsvise og sporadiske ophold ikke opfylder kravet om helårsbeboelse.
Administrativ praksis har som rettesnor angivet, at helårsbeboelse normalt forudsætter anvendelse af boligen mindst 180 døgn om året, jævnt fordelt over året, hvilket understøtter, at både omfanget og karakteren af anvendelsen indgår i vurderingen. Se fx PKN afgørelse af 2. oktober 2025, j.nr. 25/08113.
Planlovens betydning
I henhold til planloven, kan Kommunalbestyrelsen fastlægge, om nye ejendommen skal være udlagt til helårs- eller fritidsformål gennem lokalplanlægningen. Er en bolig i en lokalplan udlagt til helårsbeboelse, omfattes den af boligforholdslovens regler om helårsanvendelse fra det tidspunkt, hvor kommunen meddeler ibrugtagningstilladelse. Planloven regulerer således boligens anvendelseskategori, mens boligforholdsloven regulerer pligten til den faktiske anvendelse.
Sanktioner
Kommunen kan håndhæve reglerne gennem påbud og tvangsbøder, hvis en helårsbolig ulovligt anvendes som fritidsbolig eller står tom i strid med loven. Endvidere kan kommunen benytte anvisningsretten efter boligforholdslovens § 8, stk. 3, og retspraksis viser, at både manglende anmeldelse af ledige helårsboliger og overtrædelse af reglerne om helårsanvendelse kan medføre betydelige bøder og løbende tvangsbøder.
Kommunernes ønske om skærpet håndhævelse
Foruden Syddjurs Kommune samt Bornholms Regionskommune, oplever Fanø og Ærø også, at helårsboliger opkøbes med henblik på ferieudlejning eller fritidsbeboelse, hvilket reducerer antallet af fastboende borgere. En række kommuner har derfor rettet samlet henvendelse til boligministeren med et ønske om stærkere håndhævelsesmuligheder.
Kommunernes forslag består af tre centrale elementer.
For det første ønsker kommunerne bedre adgang til registersamkøring. Ved at sammenholde oplysninger fra folkeregisteret, BBR, udlejningsplatforme og andre offentlige registre vil kommunerne lettere kunne dokumentere, om en bolig reelt anvendes som helårsbeboelse, eller om den alene fungerer som feriebolig.
For det andet ønsker kommunerne en markant forhøjelse af bødeniveauet. I dag ses bøder på omkring 5.000-10.000 kr., som i mange år har været det almindelige niveau for overtrædelser af planloven i hhv. førstegangs – og gentagelsestilfælde. Flere borgmestre vurderer, at disse bøder er uden reel præventiv effekt. Fanøs borgmester har foreslået bøder på omkring 50.000 kr. eller mere, således at det økonomisk ikke længere kan betale sig at overtræde reglerne.
For det tredje ønsker kommunerne i langt højere grad at anvende reglerne om tvangsudlejning. Hvis en ejer ikke selv bor i boligen og heller ikke udlejer den til en fast lejer, kan kommunen efter lovgivningen i visse tilfælde pålægge, at boligen udlejes til helårsbeboelse. Formålet er at sikre, at boligmassen faktisk anvendes til det formål, den er opført til (eller som den er overgået til efter 5 år jf. boligforholdsloven §7).
Boligminister Jacob Mark har herefter tilkendegivet, at han hurtigst muligt efter sommerferien vil samtale et flertal, således at bøderne for overtrædelse af bopælspligten kan koste op til 100.000kr.[1]
Svært at håndhæve
Både Syddjurs Kommune samt Bornholms Regionskommune beskriver dog også de praktiske udfordringer ved håndhævelsen af bopælspligten. Selvom der lægges vægt på, at en helårsbolig reelt skal bebos omkring 180 dage om året, er dette vanskeligt både at bevise og håndhæve. Af samme årsag har den nye boligminister tilkendegivet, at regeringen ønsker et væsentligt højere bødeniveau – op til 100.000 kr. ved gentagne overtrædelser – men har samtidig udtrykt betænkelighed ved at give kommunerne adgang til et mere omfattende indblik i eksempelvis el- og vandforbrug af hensyn til privatlivets fred.
Flere kommuner og lokale repræsentanter anfører derimod, at højere bøder kun vil have begrænset betydning, hvis myndighederne fortsat mangler effektive muligheder for at dokumentere, at bopælspligten faktisk overtrædes. Bornholm understøtter dermed, at udfordringen ikke alene vedrører sanktionernes størrelse, men også de bevismæssige og forvaltningsretlige rammer for kontrollen.
Ikke alene et problem for ferieområderne
Selvom man på baggrund af bl.a. ovenstående kunne få den tanke, at negligering af bopælspligten alene knytter sig til ferieområderne, så oplever storbyerne samme problematik.
Ældre-, børne- og boligminister Jacob Mark, understreger bl.a. i artiklen ” Boligminister er klar til at gå ”meget langt” for at værne om livet på landet”, at han ser Airbnb og korttidsudlejning af helårsboliger også er et stort problem i de store byer i Danmark. Bl.a. har det været oppe i medierne, at nærmest en hel nybygget ejerlejlighedsejendom i Nordhavnen fungerede som hotel, idet ejerkonsortiet gennem stråmænd i stor stil udlejede lejligheder via falske Airbnb annoncer.
Kontrollen med udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål er placeret hos Plan- og Landdistriktsstyrelsen. Det må dog antages, at disse lige så vel som de ovennævnte kommuner, kan have både bevis- og forvaltningsmæssige udfordringer med at påvise uretmæssig anvendelse af de pågældende helårsboliger.
Retlige og samfundsmæssige perspektiver
Ældre-, børne- og boligminister Jacob Marks samt kommunernes initiativer rejser flere retlige spørgsmål. På den ene side har kommunerne en legitim interesse i at sikre levende lokalsamfund, beskytte skattegrundlaget og undgå, at hele boligområder udvikler sig til rene ferieområder. Disse hensyn udgør selve begrundelsen for reglerne om bopælspligt.
På den anden side griber reglerne ind i ejerens rådighed over sin ejendom. En ejer kan have en interesse i frit at disponere over boligen eller udnytte den økonomiske værdi gennem korttidsudlejning. Skærpede kontrolmuligheder, omfattende registersamkøring og væsentligt højere bøder skal derfor have klar lovhjemmel og overholde almindelige forvaltningsretlige principper, herunder proportionalitetsprincippet. Kommunernes indgreb må ikke gå videre, end hvad der er nødvendigt for at opfylde lovens formål.
Ønsket om øget registersamkøring rejser tillige databeskyttelsesretlige spørgsmål. En udvidet adgang til at sammenstille oplysninger fra flere registre indebærer behandling af personoplysninger og skal derfor ske inden for rammerne af databeskyttelsesforordningen (GDPR) og databeskyttelsesloven.
Hvordan reglerne muligvis ændres i fremtiden, vil tiden vise. Men meget taler for, at der kommer til at ske ændringer.
---oo0oo---
Homann Advokater rådgiver om de fleste forhold indenfor fast ejendom. Herunder anvendelsesmuligheder for ejendomme i forhold til myndigheder og fysisk planlægning. Kontakt gerne advokat Nicolai Funder eller en af vores andre specialister for rådgivning om din sag.