Indledning - Det normale udgangspunkt ved ekspropriation
Grundlovens § 73 fastslår, at ejendomsretten er ukrænkelig, og at ekspropriation kun kan ske, når almenvellet kræver det, ifølge lov og mod fuldstændig erstatning. Bestemmelsen sikrer, at ejeren, der mister sin ejendom eller rettigheder som følge af ekspropriation, kompenseres for det tab, der påføres ved indgrebet.
Det normale udgangspunkt er, at erstatningen skal afspejle ejendommens handelsværdi eller brugsværdi, og at ejeren ikke skal lide økonomisk tab som følge af ekspropriationen. Ved fastsættelsen af erstatningen tages der ikke hensyn til eventuel affektionsværdi eller lignende.
Selvom fuld erstatning er det normale udgangspunkt, har nyere retspraksis fra Højesteret vist, at erstatningen kan reduceres, hvis ejeren opnår økonomiske fordele som følge af ekspropriationen. Dette princip er især relevant, når ekspropriationen medfører en værdiforøgelse af den resterende ejendom eller andre økonomiske fordele, der har betydning for det tab, ejeren lider.
Højesteretsdom BS-11936/2024-HJR: Fradrag for værdiforøgelse pga. letbane
I Højesteretsdom BS-11936/2024-HJR, afsagt den 23. oktober 2024, blev spørgsmålet om fradrag for fordele i forbindelse med ekspropriationserstatning behandlet.
I forbindelse med anlæggelsen af Aarhus Letbane blev der i 2013 eksproprieret arealer fra ejendomme tilhørende flere lodsejere. Ekspropriationskommissionen tildelte i den forbindelse erstatning baseret på en arealpris pr. m² for den landbrugsmæssige værdi samt et tillæg for forventningsværdi, da de eksproprierede områder var udlagt som perspektivområder i kommuneplanen. Taksationskommissionen forhøjede forventningstillægget for nogle af lodsejerne.
Lodsejerne valgte at indbringe afgørelsen om ekspropriation for retten med krav om yderligere erstatning. Aarhus Letbane nedlagde under sagen en selvstændig påstand om fradrag i erstatningen med henvisning til, at etableringen af letbanen havde medført en værdiforøgelse af lodsejernes restejendomme.
Sagen blev anket til Højesteret, der vurderede, at der skulle ske fradrag for den værdiforøgelse, som restejendommene havde opnået som følge af letbanens etablering.
Højesteret udtalte i sagen, at det ikke er en forudsætning for fradrag, at ekspropriationsanlægget har været en nødvendig betingelse for, at restejendommen har fået ændrede udnyttelses- eller anvendelsesmuligheder. Det er heller ikke en betingelse, at anlægget har været en forudsætning for en bestemt type byudvikling.
Denne vurdering er særligt central, idet den præciserer, at fradrag kan foretages, så længe der er en dokumenteret værdiforøgelse af restejendommen, uanset om denne værdiforøgelse er direkte knyttet til ændrede anvendelsesmuligheder eller specifikke byudviklingsplaner.
Efter en samlet vurdering af størrelsen og beliggenheden af lodsejernes restejendomme lagde Højesteret således til grund, at restejendommene havde opnået en værdiforøgelse som følge af letbanens etablering. Denne værdiforøgelse oversteg erstatningen for forventningsværdierne på de eksproprierede arealer.
Højesteret stadfæstede dermed landsrettens afgørelse om, at lodsejerne skulle tilbagebetale forventningsværditillægget, da værdiforøgelsen oversteg dette beløb.
Kendelse af 3. november 2022 – Fradrag for ændrede adgangsforhold
Et andet centralt eksempel er Taksationskommissionen for Nord- og Midtjyllands kendelse af 3. november 2022 i sagsnr. 2022-057777 (MAD2022.317).
Sagen vedrørte en landbrugsejendom i landzone med et samlet areal på 334.273 m². I forbindelse med elektrificeringen af jernbanestrækningen mellem Mariagerfjord og Aalborg blev en privat vejoverføring over en bro nedlagt. Som følge heraf blev fremtidig adgang fra ejendommens bygninger ændret, så den fremover skulle ske via en kommunevej, en eksisterende privat fællesvej og en ny privat fællesvej. Den fremtidige vejadgang fra ejendommens bygninger blev forkortet med ca. 910 meter, mens adgangsforholdene til offentlig vej forblev uændrede. Indgrebet omfattede også permanent fjernelse af tre trærækker i en længde på ca. 5 meter 2.
Ekspropriationskommissionen fastsatte en skønsmæssig ulempeerstatning på 1.000 kr. som mindste erstatning for samtlige ulemper, herunder udlæg og anlæg af ny privat fællesvej. For udlæg og anlæg af areal til privat fællesvej (40 m²) blev der fastsat en erstatning på 16 kr. pr. m², hvilket blev oprundet til en mindste erstatning på 1.000 kr. Kommissionen fandt ikke grundlag for at tilkende erstatning for ejendomsforringelse som følge af ændrede adgangsforhold som konsekvens af bronedlæggelsen. Det blev lagt til grund, at de fremtidige adgangsforhold til offentlig vej var uændrede, og at den forkortede vejadgang til ejendommens bygninger medførte en økonomisk fordel for ejendommen.
Lodsejeren indbragte sagen for Taksationskommissionen, som ændrede Ekspropriationskommissionens kendelse. Taksationskommissionen var enig i, at areal udlagt og anlagt som ny privat fællesvej skulle erstattes med 40 kr. pr. m², hvilket resulterede i en erstatning på 640 kr. For tab af beplantning i læhegn (tre trærækker i en længde på ca. 5 meter) blev der fastsat en erstatning på 4.000 kr.
Taksationskommissionen fandt dog, at de fremtidige adgangsforhold til ejendommens bygninger, som blev forkortet med ca. 910 meter, indebar en økonomisk fordel for ejendommen. Denne fordel blev vurderet til at overstige de samlede erstatningsbeløb, og erstatningen blev derfor nedsat til 0 kr.
Principper for fradrag i ekspropriationserstatning
Højesteretsdommen BS-11936/2024-HJR, af 23. oktober 2024 og kendelsen af 3. november 2022, understreger, at såfremt den eksproprierende myndighed kan dokumentere, at restejendommen har opnået en værdiforøgelse som følge af ekspropriationsanlægget, skal der ske fradrag i erstatningen.
Hvis ekspropriationen både medfører økonomiske fordele og ulemper for restejendommen, skal disse således afvejes mod hinanden ved fastsættelsen af erstatningen.
---oo0oo---
HOMANN Advokater rådgiver om de fleste aspekter af sager om fast ejendom og miljøret, herunder også ekspropriation og andre former for tvungen afståelse af eller rådighedsbegrænsning over fast ejendom. Kontakt gerne Advokat Nicolai Platzer Funder eller en af kontorets øvrige eksperter for en vurdering af din sag.