Jeg har tit oplevet klienter, der ønsker svar på, hvor længe man kan forholde sig passivt til noget, før man bliver bundet af passiviteten.
Man kan ikke sige noget generelt om, hvor længe man vil kunne forholde sig passiv uden derved at miste en given rettighed, indsigelsesret eller lign. Der er stor forskel på de enkelte tilfælde/situationer, herunder på indholdet af de regler, der finder anvendelse.
Reklamationsfrister og lign. findes på en langt række retsområder. I nogle tilfælde skal en rettighed/indsigelse gøres gældende ”straks”, mens man i andre tilfælde kan vente meget længere. Det samme kan for så vidt siges om fortabelse af rettigheder ved forældelse. Nogle rettigheder forældes på ganske kort tid efter særlige regler. Mange rettigheder forældes efter 3 år (regnet fra man fik viden eller burde viden om sit krav) eller dog senest efter 10 år (regnet fra kravets stiftelse eller tilsvarende) efter forældelseslovens regler, mens andre rettigheder, herunder særligt ejendomsretten, slet ikke er undergivet forældelse.
I mange tilfælde er passivitet ikke i sig selv nok til at være retsfortabende/retsskabende. Der skal normalt ”noget mere til” end den blotte passivitet. Har man imidlertid givet ”modparten” grund til at kunne opfatte en given passivitet som udtryk for en anerkendelse af en bestemt retstilstand mellem parterne eller lign., da vil passiviteten måske også – med tiden - kunne blive retsfortabende/retskabende.
En dom af 3. november 2021 afsagt af Østre Landsret, hvor jeg repræsenterede lejeren,
illustrer fint problemstillingen. I sagen havde lejeren af et haveareal i mange år betalt en af udlejer opkrævet årlig leje forhøjelse på 5 % uden indsigelse. Dette skete på grundlag af en lejekontrakt med udlejer, der indeholdt en bestemmelse om, at lejen årligt kunne reguleres svarende til den årlige lejeregulering i lejerens fremlejeforhold angående havearealet til 3. mand, hvor lejen ifølge fremlejeaftalen blev forhøjet med 5 % årligt. I 2001 – og altså ca. 18 år før tvisten opstod – blev der imidlertid i fremlejeforholdet indgået en tillægsaftale, hvorefter lejen fremadrettet ”kun” kunne forhøjes med 3 % årligt. Udlejer af havearealet, der ikke blev oplyst om den ændrede procentsats for lejens regulering i fremlejeforholdet, fortsatte med (i god tro) at forhøje lejen med 5 % årligt, og lejeren fortsatte også med at betale som opkrævet. Lejer blev først efter ca. 18 år opmærksom på problemstillingen og gjorde herefter indsigelse mod udlejers lejefastsættelse med henvisning til, at fremlejeaftalen – ca. 18 år tidligere – var blevet ændret som anført.
Der var ifølge lejekontraktens bestemmelse om den årlige lejeregulering ikke aftalt en fast årlig regulering på 5 % (selvom udlejeren hævdede dette i retssagen).
Da lejeren ikke havde givet udlejer nogen anledning til at antage, at den indgåede lejekontrakt ikke fortsat skulle være gældende mellem parterne, var den af lejer udviste passivitet ifølge landsretten ikke retsfortabende. Lejen blev derfor nedsat fremadrettet, og den for meget betalte leje tilbagebetalt, som nærmere krævet af lejeren.
Byretten var kommet til det modsatte resultat.
Både byrettens og landsrettens dom vil kunne rekvireres hos mig.
Fra trykt retspraksis om passivitet i forhold til lejereguleringer mv. kan jeg endvidere henvise til f.eks. TBB 2000.313Ø, U2001.191V og U2020.1765H. Som anført indledningsvist påkalder emnet sig opmærksomhed på mange retsområder, og der kommer også løbende nye domstolsafgørelser herom. Nævnes kan f.eks. U2024.2949H (krav om mellemkommunal refusion var ikke bortfaldet ved retsfortabende passivitet), U2024.2840H (kommune havde udvist retsfortabende passivitet og kunne ikke gøre indsigelse mod en afgørelse om personskade) og U2025.5200V (indsigelse mod mulig varemærkekrænkelse fortabt ved passivitet).
---oo0oo---
Har du spørgsmål til emnet mv., er du velkommen til at kontakte advokat Jesper Perregaard herom.