Indholdsfortegnelse:
A – følgende behandles:
1. Advokat- og finansieringsforbehold.
2+3. Den konkrete kreditvurdering og garantistillelse.
4. Eventuel betingelse om eget salg.
5. Købers overvejelser om belåning m.v.
6. Behov for byggeteknisk gennemgang/eventuelle særlige forhold.
7.
a) Særligt om købers salg af hus.
b) Særligt om køb og salg af ejerlejlighed.
8. Eventuelle ulovlige installationer/BBR-oplysninger/ejerforeningsprojekter.
9. Forurening/olietanke.
10. Skal sælger afhjælpe inden overtagelsesdagen/ret til tilbagehold i købesummen.
11. Særligt om den nye ejendomsbeskatning
B – manual for min ekspedition af en ejendomshandel
A. Ti hurtige råd, før du køber hus/sommerhus/ejerlejlighed
1 Advokat- og finansieringsforbehold
Husk i købsaftalen at få indsat dels advokatforbehold og dels finansieringsforbehold og der må ingen begrænsninger være i disse forbehold - bortset fra en afklaringsfrist.
Som køber er det væsentligt at have for øje, at der først foreligger en – og altså med førnævnte forbehold – betinget aftale, når sælger også har underskrevet. Der er derfor ingen grund til hverken at involvere advokaten eller banken, før der er vished om, at sælger har underskrevet, eller sagt på en anden måde: Der er ingen grund til at bruge tid på gennemgang af købsaftale og bilag, hvis ikke sælger har underskrevet.
Påberåbes advokatforbeholdet har det højere prioritet end fortrydelsesretten, og handelen kan derfor annulleres uden anden udgift end advokatens evt. salær.
2+3 Den konkrete kreditvurdering og garantistillelse
Selv om du/I har været i banken og fået et verbalt tilsagn om finansiering, skal det fremhæves, at det altid er betinget af en konkret besigtigelse af ejendommen og denne foretages først, når der er en underskrevet købsaftale.
På Finanstilsynet hjemmeside kan der blandt andet læses forskellige analyser om kreditvurdering, herunder en Vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder m.v.
Sørg altid for at få bankens finansieringstilsagn på skrift og det skal indeholde både tilsagn om garantistillelse og tilsagn om maksimal ejerskiftebelåning. En lånesag tager stort set altid længere tid end påregnet og ofte to til tre uger. Altovervejende vil et samlet tilsagn være betinget af, at en nuværende er solgt.
Såfremt en køber i forvejen ejer en bolig – dog ikke sommerhus og forældrekøb – har Finanstilsynet strammet låneudmålingsreglerne op, så dels skal låntageren kunne betale renter og afdrag på alle boliglån i hele ejerperioden og dels skal låntageren kunne klare et værdifald på 40% samtidig med risikoen på fald af andre aktivers værdi. en af årsagerne til denne opstramning er bl.a. de mange projektsalg, hvor Finanstilsynet vil modvirke spekulation.
Tingene er ind i mellem pakket godt ind
Vær ved køb af en ideel anpart særligt opmærksom på, at selv om banken har kreditvurderet – både garanti og ejerskiftelån – er det ikke altid de involverede rådgivere har ”opdaget”, at der er en samejeaftale, hvorfor der pludselig efter at en handel er erkæret for endelig, pludselig kommer krav om ændringer i samejeaftalen. Skriv derfor direkte dette til banken, når kreditgodkendelsen foreligger, at den stadfæstes som værende endelig uden yderligere betingelse(det er nemlig meget svært at få en medanpartshaverejer til efterfølgende at medvirke til ændringer).
Baseret på en frisk erfaring fra et køb af lejlighed, har jeg været udsat for, at den medvirkende mægleren gjorde gældende, at uanset, at advokatforbeholdet var påberåbt og handelen derfor ikke endelig, ikke var udtryk for, at bankgarantien – forudsat at købers bank havde kreditgodkendt - ikke skulle stilles. Da handelen ikke er endelig er jeg uenig i en sådan fortolkning, men da en standardformulering i købsaftalen er, at senest 8 dage efter parternes underskrift af købsaftalen stilles der bankgaranti …” bør der i den betingede acceptskrivelse for tilfældes skyld ”gøres en bemærkning herom.
4 Eventuel betingelse om eget salg
Er et sådant salg ikke sket, kan der godt handles alligevel, men ud over forbeholdene i punkt 1) skal der også en betingelse ind i købsaftalen om eget salg. Husk her, at dette salg først er endeligt efter fortrydelsesrettens udløb og sørg for, at du/I ikke er bundet til at købe før der i salgssagen er stillet bankgaranti.
5 Købers overvejelser om belåning m.v.
Husk med banken at drøfte låneform og evt kurssikring af ejerskiftelånet. Drag også nytte af bankens budgetlægningssystem. Vi rådgiver i forbindelse med en berigtigelse af en ejendomshandel ikke om de førnævnte forhold.
6 Behov for byggeteknisk gennemgang/eventuelle særlige forhold.
Om gennemgang af egen bygningssagkyndig
Tag så vidt muligt egen sagkyndig med til besigtigelse af et hus, således at den sagkyndige kan eftergå tilstandsrapporten, elrapporten og evt. energimærkningen.
Den bygningssagkyndige bør særligt
kigge efter revner.
Der kan være en særlig anledning til dels at se nærmere på ”rødmærkede kritiske skader” (specielt alle, der involverer klimaskærmen og vandskader) og dels bygningsområder, der ikke har kunnet besigtiges.
For ejerlejligheder er det som hovedregel ikke nødvendigt at have en bygningssagkyndig med, men er det en gennemrenoveret lejlighed med væsentlige ændringer, som har fordret ejerforeningens eller kommunens tilladelse, vil det være en god ide.
Særligt kan en køber af en ejerlejlighed opfordres til at få sin egen bygningssagkyndige til at gennemgå forsænkede lofter, idet der ofte ovenover disse er ulovlige elinstallationer. En lovliggørelse kan blive meget dyr. Jeg opfordrer derfor alle købere af lejligheder, hvor der er forsænkede lofter, til at få disse gennemgået.
Jeg tror, de fleste boligkøbere er opmærksomme på miljøforhold og trafikforhold, herunder muligheden for nye veje og toglinjer. Allerede nu og givetvis særligt i de kommende år vil det være nødvendigt at få foretaget nærmere undersøgelser vedrørende risikoen for skybrudsskader. Konkret har min kollega Hans Henrik Skjødt behandlet en sag med hensyn til en ejendom i Svendborg, hvor det viste sig, at den var blevet oversvømmet ved stormfloden i 2006, oversvømmet igen i 2017 og endelig i 2019, uden at der var givet konkrete oplysninger herom. Dette taler for, at der i en konkret handel udtrykkeligt skal afgives sælgeroplysning om, hvorvidt ejendommen har været oversvømmet.
Vær særligt opmærksom på, at det næppe kan forventes, at en køberrådgiver/advokat yder særskilt rådgivning, for så vidt angår eventuelle omfattende renoveringsarbejder i en ejendom, herunder om gældende regulativer og byggelov er overholdt. BBR-oplysninger beror ofte på ejerens oplysninger, hvorfor kontrol fra en bygningssagkyndigs side er at foretrække. Den bygningssagkyndige vil også kunne sammenholde, hvad der er anført i huseftersynsrapporten vedrørende hustype. Særligt ved huse på landet kan der være problemer med hensyn til det fundament, husene er opført på, herunder ikke mindst set i relation til eventuelle problemer med opstigende grundfugt. En rettidig viden vil føre til, at der skal udføres fugtmålinger på ejendommen.
Trafik-, miljø- og skybrudsforhold/særlige pligter i ejerforeninger
I en dom, offentliggjort i UfR2018.2114 ff., er indeholdt en fortolkning af, hvad der må anses for at være fælles bestanddele i en ejerforening. Her var der tale om pontonbroer, og vedligeholdelsen af disse ansås ikke for en fællesudgift, idet der ikke kunne sammenlignes med vedligeholdelsespligten af altaner.
Om det område, hvor ejendommen er beliggende i kan det være meget nyttigt, at kigge nærmere på www.dingeo.dk, hvor der er oplysninger om miljø, trafik, skybrudsrisiko m.v. Husk i øvrigt særligt for så vidt angår ejerlejligheder, at der aldrig for ejerforeningen udstedes en tilstandsrapport, idet denne ville skulle omfatte hele ejendommen. Det bliver dog mere og mere udbredt, at ejerforeninger får udfærdiget en 10-årig vedligeholdelsesrapport. Er ulykken, så at sige, ude og der er mangler, kan der også findes meget støtte i www.husklage.dk. Det er langt billigere at forsøge sig med en klage over den bygningssagkyndige, hvis der er mangler denne burde have opdaget. Er det mangler ejendomsmægleren, som udgangspunkt, kunne have gjort opmærksom på ved en fornøden kontrol af oplysninger, kan der hentes nyttige oplysninger på www.ejendomsmaeglernaevnet.dk.
Særligt vedrørende skure/udhuse/garager/annekser/boligarealer
På www.bbr.dk kan den konkrete ejer logge ind og se hvilke bygninger, der er registreret. Det ses ofte i ejendomsmæglernes købsaftaler, at sælger ikke indestår for, at skure og udhuse m.v. er lovligt opført. Problemet her er, at forsikringen i givet fald ikke dækker. BBR-oplysningerne benyttes af forsikringsselskaberne, når der tegnes ejendomsforsikringer. På helårsgrunde må der bebygges op til 30 % af grundarealet, og annekser og udestuer, samt førstesale tæller med. Jeg skal ikke gå nærmere ind i detaljerne – ud over, at der gælder forskellige afstandsregler for placering af skur og anneks, og for sommerhuse, hvad jeg vil udtrykke som lidt mere liberale regler. Ved tvivl, spørg egen bygningssagkyndig.
I en Højesteretsdom, publiceret som UfR2020.2945 ff., er der en detaljeret belysning af diskussionen om, hvad der indgår i et boligareal. Forholdet var her, at en udestue på 18 m2 figurerede som boligareal i ejendomsmæglerens salgsopstilling. Udestuen var i så dårlig en stand, at den måtte nedrives, og Højesteret fandt herefter, at salgsopstillingen indeholdt en urigtig oplysning, og at der ikke var tale om en uvæsentlig arealafvigelse, eller sagt på en anden måde: De 18 m2 havde haft stor betydning ved prisfastsættelsen af ejendommen. Dette førte til et afslag i købesummen på kr. 150.000,00.
Som jeg allerede har været inde på er det meget anbefalelsesværdigt selv at få egen bygningssagkyndig til at gennemgå en ejendom, og også selv om der er modtaget både tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. I UfR 2024.4248 ØL er der en interessant afgørelse, hvor køber vælger kun at tegne en såkaldt basis-ejerskifteforsikring og ikke en udvidet ejerskifteforsikring. Denne ville have dækket et meget mangelfuldt og ulovligt badeværelse. Køber får ingen erstatning, idet der dels ikke var noget selvstændigt erstatningsgrundlag, dels var det købers egen valg ikke at tegne den udvidede forsikring.
7 Særligt om købers salg af hus og særligt om køb og salg af ejerlejlighed
Der er forskel på behandlingen af mangler ved køb og salg af respektive huse og ejerlejligheder.
Ad køb og salg af hus
Ved køb og salg af hus tegnes der - forudsat at der er en tilstandsrapport - en ejerskifteforsikring. Sælger er i henhold til lovgivningen forpligtet til at dække halvdelen af den billigste præmien på en femårig basisforsikring. Vurder altid om et evt nuværende forsikringsselskab dels har en bedre dækning og dels - googl evt. selskabet - om det er tilknyttet en garantiordning. Der vil nok være tale om, at en sælger formodningsvis rammer den laveste fællesnævner(med henblik på at minimere det førnævnte refusionsbeløb).
Særligt for så vidt angår dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, er der udgivet en bekendtgørelse den 14. januar 2012 i Lovtidende A. Det er spændende læsning og meget detaljeret. Særligt skal købere være opmærksomme på, at der ikke er dækning for ulovlige bygningsindretninger (bortset fra el og VVS som hovedregel), arealmangler, bygningsskader fra dræn, fejl omtalt i tilstandsrapporten, eventuelle forbehold fra forsikringsselskabets side, bygningsdele, som sælger har ”gjort” utilgængelige, stikledninger (grænsen går som hovedregel ved fundamentet) og en række mere eller mindre detaljerede forhold – lige fra ikke-bygningsdele, funktionsforhold etc., og heller ikke, hvis der er en garanti. Der kan tegnes tillægsforsikring for førnævnte – kan eventuelt undersøges.
Husk som køber/sælger hele tiden at have for øje, at en tilstandsrapport tager udgangspunkt i, hvor gammelt huset er og husets vedligeholdelsesstand, og ejerskifteforsikringen dækker kun skader, der ikke er sædvanligt forventelige, og særligt huse med en del år på bagen kan give anledning til håndværksudgifter, som ikke er dækket af ejerskifteforsikringen. Det er en overvejelse værd, om der skal hyres en forsikringsrådgiver og også, om der skal tegnes en udvidet ejerskifteforsikring og særligt med en længere dækningsperiode end minimumsperioden på fem år.
Sådan kan en ejer uden forsikring se ud
Som berigtigende advokat skal vi tilråde, at en køber tegner en ejerskifteforsikring og ikke mindst, som følge af, at når sælger har fremskaffet et tilbud herpå og har udleveret en tilstandsrapport er hovedreglen at sælger er ansvarsfri. Der er meget få undtagelser hertil f.eks., hvis der er ulovlige bygningsindretninger, er udstedt en garanti eller der er tale om et byggeri, opført med salg for øje. Husk at generelle ansvarsfriskrivelser i købsaftaler ikke holder.
Om ejerskifteforsikringer kan også henvises til hjemmesiden www.forsikringogpension.dk. Kort kan her nævnes, at ejerskifteforsikringen kun dækker skader, som det allerede er anført ovenfor, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, el-installationsrapporten eller er beskrevet klart forkert. Videre er der relevante oplysninger at finde på www.forsikringsportalen.dk.
Som følge af en række køberes meget uheldige erfaringer med ejerskifteforsikringer har Folketinget den 8. december 2016 efter hastebehandling vedtaget en lov, der indebærer, at anvendelsesområdet for Lov om en Garantifond for Skadesforsikringer er udvidet.
Ad køb og salg af ejerlejlighed
Der er ikke noget til hinder for, at der udfærdiges en tilstandsrapport for en ejerlejlighed, men typisk vil dette ikke være tilfældet, idet rapporten – udover at omhandle ejerlejlighedens forhold – også skulle omhandle hele ejendommen. Af førnævnte årsag er det ikke praksis, at der foreligger et ejerskifteforsikringstilbud, og en køber kan, såfremt der konstateres mangler, herefter rejse krav mod sælger efter dansk rets almindelige erstatningsregler. Der kan dog kun kræves erstatning, såfremt der er et ansvarsgrundlag, og det vil der typisk ikke være, såfremt der er tale om en skjult mangel. Ovenfor er omtalt ulovlige el-installationer, og disse er ofte udtryk for skjulte fejl. Såfremt sælger selv har udført de ulovlige el-installationer, uden at køber har fået oplysning herom, vil køber kunne kræve erstatning – uanset hvor lille beløbet er. Såfremt sælger ikke havde kendskab til den skjulte mangel, kan køber, såfremt en mangel er væsentlig, kræve forholdsmæssigt afslag. Typisk vil der være tale om en væsentlig mangel, såfremt afhjælpningsomkostninger andrager mere end 10 % af lejlighedens købspris. Er afhjælpningsomkostningerne procentmæssigt under de ca. 10 % af købsprisen, beror på det en konkret vurdering under retssagen; men særligt ved mangler, hvor det går ud over lejlighedens anvendelighed, vil kravet til væsentlighed kunne forrykkes nedad. En køber skal dog nok regne med, at afhjælpningsomkostninger i størrelsesordenen 2-3 % af købsprisen betragtes som uvæsentlige. Også ved ejerlejlighedskøb kan det være en god idé at få en sagkyndig til at kigge på lejligheden, jf. også næste afsnit, hvad en køber skal være opmærksom på.
Særligt om forurening af grunden, herunder eksempelvis fra en olietank, jf. pkt. 9.
8 Eventuelle ulovlige installationer/BBR-oplysninger/ejerforeningsprojekter.
For både huse og ejerlejligheder gælder, at særligt nyere badeværelsers lovlighed skal dokumenteres og videre tilbygninger/carporte/garager til huse samt værelser på loft og i kældre. Vær også opmærksom på BBR-areal sammenholdt med bygningsattester/tegninger.
For ejerforeninger gælder, at købere særligt skal være opmærksomme - ses primært i generalforsamlingsreferater - på, om der er vedtaget større vedligeholdelsesprojekter, der skal finansieres ved ekstraopkrævning eller fælleslån.
Såfremt en ejerlejlighedskøber påtænker udlejning - f. eks ved forældrekøb - skal handelen betinges af, at foreningens vedtægter hjemler tilladelse hertil.
9. Forurening/olietanke
Det kan være surt ikke at have advokaten
med på råd fra først af
Med udgangspunkt i en række erfaringer, gjort under de særdeles gunstige tider for sælgere af villaer, har købere jævnligt, når førnævnte dokumentation ikke forelå, fået den besked, at så blev ejendommen ”nok solgt til en anden”, skal jeg henlede opmærksomheden på, at der bør forhandles med sælgere om, hvorvidt denne vil betale for en forureningsundersøgelse inden overtagelsesdagen og ”som plan B”, at køber eventuelt betaler for undersøgelsen (på samme måde som en jordbundsundersøgelse vedrørende en grund, der skal bebygges). Er sælger ubøjelig, henleder jeg opmærksomheden på, at flere ejerskifteforsikringsselskaber tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring med ekstra tryghed og dækninger – som det hedder – i ejerskifteforsikringen, herunder såfremt det måtte vise sig, at en grund er forurenet og i den forbindelse ved udslip fra en olietank. En sådan udvidet ejerskifteforsikring koster dog en del ekstra, og vær opmærksom på, at der ikke overhovedet i huseftersynsrapporten må være ”skyggen” af bemærkninger om, at der er konstateret nogen form for forurening eller utætte rør m.v.
Gamle olietanke er et kapitel for sig. Sørg altid for at få kommunal dokumentation for, at alle tanke er afblændede. Også ejerforeninger kan have et oprensningsproblem.
Vær opmærksom på, at der i BBR-ejermeddelelser ofte er en bemærkning om, at en olietank rent faktisk er afblændet. Det er ikke nødvendigvis udtryk for, at dette er sket, idet oplysningen kan bero på sælgers egen indberetning. Tjek alle forureningsoplysninger på www.dingeo.dk eller www.miljoeportal.dk. Selvom en køber som altovervejende hovedregel ikke kan pålægges pligt til at undersøge eller fjerne forurening – køber er jo ikke forureneren –, er risikoen for, at køber kommer til at betale for en undersøgelse og efterfølgende fjernelse af forureningen, såfremt der skal ske bebyggelse, eller der i øvrigt skal ske udgravning i den forurenede jord. Er der først konstateret forurening, vil det i øvrigt påvirke en ny købers kreditvurdering, og det følger af den såkaldte loyale oplysningspligt, at har en sælger først fået en viden om forurening, skal denne viden videregives til en ny køber.
Vær opmærksom på, at ejendomsmarkedet fortsat, for så vidt angår attraktive ejendomme, er således, at en sælger ofte forsøger at dekretere, at køber skal overtage en eventuel oprensningsforpligtelse eller alternativt selv betale for en forureningsundersøgelse. Med udgangspunkt i erfaringer fra diverse ejendomshandler, der efterfølgende har ført til store oprensningsudgifter, kan jeg kun på det skarpeste anbefale at få det undersøgt før et køb – og eventuelt, at det gøres til en betingelse, at køber selv betaler for undersøgelsen, men herefter på samme måde som ved jordbundsundersøgelser, der giver til resultat, at en grund ikke er bæredygtig til byggeri uden pilotering m.v., er mulighed for at annullere handlen, uden at køber ifalder erstatningsansvar.
Vær opmærksom på, at udgangspunktet er, at en konstateret forurening, der er sket den 1. januar 2001 eller senere, er så at sige forurenerens problem, og miljømyndigheden kan udstede et påbud om, at forureneren skal undersøge og klarlægge forureningen og om fornødent fjerne en konstateret forurening. Er ejendommen forurenet, og denne forurening er forårsaget af en tidligere ejer, skal en ny ejer tåle enhver gene, der er forbundet med oprensning m.v.
På www.retsinformation.dk kan Jordforureningsloven læses. Forurenede ejendomme registreres på V1-niveau eller V2-niveau (V står for vidensniveau). Vidensniveau 2 er udtryk for, at en grund er eller vil blive registreret som forurenet. Som det fremgår oven for, er jordforureningsoplysninger offentligt tilgængelige, og det fører for vidt i en artikel som denne at elaborere yderligere om emnet.
10 Skal sælger afhjælpe inden overtagelsesdagen/ret til tilbagehold i købesummen
Få altid specificeret hvilke mangler sælger evt. skal afhjælpe inden overtagelsesdagen, og få afhjælpningsarbejderne prissat kombineret med en aftalt ret til at fradrage beløbet i købesummen, hvis sælger ikke opfylder afhjælpningsforpligtelsen. Medfølgende løsøre skal også specificeres, herunder alle hårde hvidevarer.
Vær opmærksom på, at der ofte i købsaftalerne er ansvarsfraskrivelser for ulovlige installationer så som forsænkede lofter, mindre tilbygninger.
En ny Vestre Landsretsdom, som er aftrykt i UfR, side 3717 ff., illustrerer til fulde førnævnte, herunder særligt hvad en køber skal stille som betingelse, når der er en klar formodning for, at en installation er udført ”sort” eller må formodes at være ulovlig. Det fremgår af dommen, at sælger i tilstandsrapporten havde oplyst, at ”noget VVS-arbejde var udført af en uautoriseret”. Under retssagen oplyste sælger, at denne selv havde udført gulvvarmeinstallationen, men at der ”i anden anledning havde været en VVS-mand på ejendommen”. Landsretten kom frem til, at sælger hverken havde handlet groft uagtsomt eller havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Dette viser med al tydelighed, at forud for, at en handel erklæres for endelig, skal køber betinge sig retten til en nærmere undersøgelse, jf. også oven for under pkt. 9.
11 Særligt om den nye ejendomsbeskatning
Såfremt der er indefrossen grundskyld, er det for en køber en rigtig god idé at forlange udlevering af kvitteringer for betaling af lån/en eventuel indfrielse. Det er videre en rigtig god idé at stille som betingelse, at eventuelle merbetalinger, som vedrører grundskyld eller ejendomsværdiskat for sælgers ejertid, som køber bliver opkrævet efter overtagelsen, påhviler sælger at betale, og at såfremt refusionsopgørelsen ikke er udarbejdet/afregnet på tidspunktet for opkrævningen, kan køber medtage de førnævnte beløb i refusionsopgørelsen. Er refusionsopgørelsen udfærdiget, og der er sket afregning, skal køber aftale sig til en ret til at få dokumentation for eventuelle opkrævninger til sælger, og sælger skal forpligte sig til at kompensere køber for alle merbetalinger, som vedrører sælgers ejertid.
Som et kuriosum kan oplyses, at Gentofte Kommune fortolker Gebyrlovens § 4 således, at en sælger også hæfter for ejendomsskatter, der forfalder til betaling efter, at køber har overtaget ejendommen. Jeg har ”meget svært” ved at se, at dette er hjemlet i Gebyrloven, men ikke desto mindre er det sådan, kommunen har fortolket det.
B. Beskrivelse af den praktiske fremgangsmåde, når handlen er erklæret for endelig
Hent vejledningen Beskrivelse af den praktiske fremgangsmåde, når handlen er erklæret for endelig som dokument.
1
En handel er først endelig, når alle betingelser er opfyldt og fortrydelsesretten udløbet.
2
Når handlen er endelig, skal du som køber sørge for, at første del af den kontante udbetaling deponeres hos ejendomsmægleren på dennes konto (mæglerne er typisk forsikringsdækkede/der er stillet sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden som led i virksomhedens udførelse af opgaver i henhold til lov om ejendomsformidling, jf. § 19).
3
Husk, at en ejerskifteforsikring skal være tegnet inden den aftalte overtagelsesdag (eller hvis ejendommen fysisk faktisk overtages før, senest på denne dag).
4
Det vil typisk i købsaftalen være aftalt, hvorvidt det er købers advokat eller en købermægler, der sørger for at udfærdige det digitale skøde, som typisk underskrives med NemID.
5
Den, der berigtiger handlen, hæfter i henhold til en storkundeordning for alle stempelomkostninger, og disse opkræves typisk forud for en tinglysning.
6
Den, der berigtiger handlen, står for registreringen af det digitale skøde.
7
Husk også forinden overtagelsesdagen at få tegnet en sædvanlig ejendomsforsikring.
8
På selve overtagelsestidspunktet er det vigtigt at få foretaget en grundig gennemgang af ejendommen og at få ”prøvekørt” alle hårde hvidevarer. Reklamationer skal rettes til sælger, men gerne med kopi til ejendomsmægleren.
9
De involverede banker skal sørge for reservation/udnyttelse af allerede betalte stempelomkostninger på sælgers indestående lån.
10 Skal sælger afhjælpe inden overtagelsesdagen/ret til tilbagehold i købesummen.
Typisk skal der inden for 30 dage efter overtagelsesdagen foreligge et udkast til refusionsopgørelse. En saldo i købers favør kan modregnes i købesummen. Husk, at der ikke kan ske modregning med mangelafhjælpningsbeløb. Såfremt dette skal ske, skal det være direkte aftalt i købsaftalen
11
Ofte bliver skødet i første omgang lyst med retsanmærkninger om lån, der skal indfries. Det er sælgers bank, der typisk forestår indfrielsen og i givet fald også indestår for, at skødet kan registreres uden retsanmærkninger. Frigivelse af købesummen sker kun mod bankindeståelse eller anmærkningsfrit skøde.
12
Når også refusionsopgørelsen er godkendt og saldoen berigtiget, er handlen færdigafsluttet – dog således, at en køber skal huske at få oprettet en forbrugerkonto hos et elforsyningsselskab og i øvrigt at få registreret ejerskifte på eventuelle abonnementer til vand, varme m.v. Såfremt det er en ejerlejlighed, vil den medvirkende advokat/købermægler give administrator oplysning om ejerskiftet, og det samme gælder vedrørende en grundejerforening.
--oooOooo---
Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.