En nyere dom afsagt af Vestre Landsret præciserer, at private bygherrer ikke kan blive pålagt at medvirke til etablering af offentlig infrastruktur i en udbygningsaftale. Heller ikke selvom det kan virke nærliggende som en ”noget for noget-løsning”.
Baggrund
I 2011 blev der ved Lov 2007 537 og senere Lov 2011 1273 indført regler i planloven om udbygningsaftaler. Reglerne fremgår af §§ 21b og 21c i planloven. Dette gav grundejere og bygherrer af fx erhvervsbyggeri eller boligområder grundejere mulighed for at tage initiativ til at indgå en frivillig udbygningsaftale med den lokale kommunalbestyrelse, hvorved fx infrastruktur omkring en byggeprojekt kunne etableres hurtigere og i højere kvalitet end hvad kommunen ellers har midler til.
I 2012 blev muligheden udvidet til også at omfatte sommerhusområder udlagt i kommuneplanen samt landzoneområder.
Det har altid været et overordnet princip at kommunen alene kan indgå et sådant samarbejde, hvis grundejeren henvender sig frivilligt til kommunen. Udbygningsaftaler kommer derfor udelukkende på tale i de tilfælde, hvor grundejeren selv ønsker, at en byggemodning sker hurtigere eller har ønsker om, at infrastrukturanlæggene skal være af en særlig kvalitet, eller at grundejeren ønsker ændrede eller udvidede byggemuligheder.
Ifølge lovbemærkningerne ser grundejere typisk en fordel i at bidrage til at højne standarden eller kvaliteten af et infrastrukturanlæg i de tilfælde, hvor sådanne forbedringer også forbedrer værdien af grundejerens ejendom. Der kan f.eks. indgås aftaler om bidrag til granitbelægning i stedet for beton, eller om etablering af et rekreativt område med en højere kvalitet i beplantning og udstyr end hvad kommunen var villig til at bekoste.
Udbygningsaftaler kan også indgås med en grundejer, som ser en fordel i en ændring af kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Fx hvis grundejers område er placeret sent i kommuneplanens bestemmelser om rækkefølge, fordi området først kan udbygges, når der er tilvejebragt en tilfredsstillende infrastruktur (vand – og spildevandsforsyning, vejanlæg m.v.) kan grundejer foreslå at bidrage økonomisk til etablering af de infrastrukturanlæg.
Lovens forarbejder nævner udtrykkeligt følgende typer fysiske infrastrukturanlæg m.v., som fx kan indgå i udbygningsaftaler:
- Etablering eller omlægning af overordnede kommunale vejanlæg, broer samt sporanlæg og stoppesteder til den kollektive transport, som gennemførelsen af det lokalplanlagte byggeprojekt udløser.
- Etablering af kanaler og andre vandområder eller opfyldning samt etablering af kaj og havneanlæg i eller i umiddelbar tilknytning til havneområder.
- Anlæg eller opgradering af adgangsveje, interne veje og (cykel)stier, parkeringsanlæg og belysning.
- Etablering eller opgradering og omlægning af forsyningsnet til el, telefon, bredbånd og andre forsyningskabler, antenner, master, vand og varme.
- Etablering og opgradering af områder for ophold, rekreation og friluftsaktiviteter i form af parker, torve og pladser, og andre rekreative anlæg på land samt strand- og badeanlæg på landarealer og vandområder i havneområder eller i umiddelbar tilknytning hertil.
Retssagen i Aalborg:
En grundejer rettede i 2016 henvendelse til Aalborg Kommune, idet grundejeren ønskede, at kommunen foretog en lokalplanændring. Denne lokalplanændring skulle gøre det muligt for grundejeren at opføre boliger på et område, der ifølge den gældende lokalplan var udlagt til erhverv.
I 2020 blev lokalplanen ændret i overensstemmelse med grundejerens ønske, og i forbindelse hermed indgik kommunen og grundejeren – på kommunens initiativ – en udbygningsaftale om, at grundejeren skulle betale 6.125.000 kr. til kommunen. Beløbet skulle dække nogle af udgifterne til et projekt i kommunen om åbning af en å, der bl.a. skulle løbe forbi boligerne ved det område, som lokalplanændringen omhandlede.
I juni 2021 valgte grundejeren at klage over Aalborg Kommune til Ankestyrelsen. Grundejer mente, at kommunen havde foreslået ekstra byggerier i området som grundejer skulle medfinansiere i en udbygningsaftale, for at deres samarbejde kunne glide frit og de nødvendige tilladelser ville blive givet. Grundejer klagede over kommunen til ankestyrelsen, og sagen blev siden indbragt for Domstolene.
Landsretten lagde i sin afgørelse navnlig vægt på, at kommunen allerede havde truffet beslutning om åprojektet, da kommunen stillede krav om en udbygningsaftale, og at det ikke kunne lægges til grund, at åprojektet blev udvidet eller i øvrigt fordyret som følge af den lokalplanændring, der muliggjorde grundejerens byggeprojekt. Endvidere lagde landsretten vægt på, at udbygningsaftalen blev indgået på kommunens initiativ, og efter at grundejeren flere gange havde givet udtryk for, at man ikke ønskede at indgå en sådan aftale.
Byretten og Landsretten fandt efter en konkret vurdering, at aftalen var indgået i strid med reglerne om frivillighed i udbygningsaftaler. Landsretten, som traf afgørelse i maj 2025, fandt endvidere, at kommunen som følge heraf skulle tilbagebetale de 6.125.000 kr. til grundejeren.
Se Vestre Landsrets upåankede dom
---oo0oo---
HOMANN Advokater rådgiver om de fleste aspekter af sager om fast ejendom og miljøret, herunder fortolkning af reglerne i planloven og byggeloven. Kontakt gerne advokat Nicolai Platzer Funder eller en af kontorets øvrige eksperter for en vurdering af din sag.