En fast ejendom er rubriceret som en næringsejendom, hvis ejeren er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. At være næringsdrivende i fast ejendom er normalt ikke noget man bliver fra den ene dag til den anden, men en status man tilegner sig, hvis man over tid har købt og solgt en del ejendomme. Det har hidtil blandt skattekyndige været diskuteret - og dermed tvivlsomt - om næringsejendomme kunne overdrages som gave eller gå i arv til en værdi svarende til den seneste offentlige vurdering minus 15%.
Vestre Landsret fik lejlighed til at tage stilling til spørgsmålet i forbindelse med afsigelse af en dom i september 2023. Sagen havde været behandlet i Landsskatteretten og skulle under normale omstændigheder have Byretten som den første domsinstans. Sagen blev pga. dens principielle karakter henvist til Landsretten som første instans. Sagen drejede sig om et ægtepar, der anerkendte, at de var næringsdrivende med køb og salg og administration af fast ejendom. De overdrog 5/6 af deres ejendomsportefølje til deres 5 børn. Overdragelsessummen blev ansat til 900 mio. kr., der svarede til den offentlige vurdering minus 15%. Skat, det vil i retssagen sige Skatteministeriet, havde via vurderingsstyrelsen fået ejendommene vurderet til handelsværdi, og gjorde på det grundlag gældende, at handelsværdien lå i niveauet 1,5 mia. kr. Skatteministeriets synspunkt ville føre til, at der skulle betales yderligere 15% af ca. 540 mio. kr. i gaveafgift, ligesom forældrene – hvis Skatteministeriet fik medhold – skulle have forhøjet deres skattepligtige indkomst i afståelsesåret med ca. 540 mio. kr. Det var forældrenes standpunkt, at værdiansættelsescirkulæret fra 1982 ikke skelnede mellem næringsejendomme og andre faste ejendomme, og at de derfor var berettiget til at anvende værdiansættelsescirkulæret i forbindelse med overdragelsen af ejendommene til deres børn.
Skatteministeriets synspunkt var på baggrund af den seneste års Højesteretspraksis, at værdiansættelsescirkulærets ”minus 15% regel” kunne tilsidesættes fordi, der var ”særlige omstændigheder”, der gjorde, at værdiansættelsescirkulæret ikke kunne finde anvendelse. Skatteministeriet skabte til lejligheden en udvidet fortolkning/forståelse af Højesterets tidligere belæring, og gav udtryk for, at den særlig omstændighed i denne sag var, at ægtefællerne som næringsdrivende med fast ejendom var særlig kyndige, og at de naturligvis vidste, at handelsværdien var betydelig større end den offentlige vurdering minus 15%. I den forbindelse bemærker jeg, at det i mange år har været almindeligt antaget, at det grundlæggende er vurderingsmyndighedens ansvar, hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke passer med handelsværdien, og at dette ikke er et ansvar som vurderingsmyndigheden kan lægge fra sig og over på skatteyderen.
Højesteret har, hvad angår ”særlige omstændigheder”, der kan føre til at værdiansættelsescirkulæret ikke kan finde anvendelse, givet udtryk for, at særlige omstændigheder kunne være, at den/de faste ejendomme var købt af 1 eller begge forældre til en høj pris kort tid før overdragelsen til børnene til en markant lavere pris. Et andet eksempel på en særlig omstændighed ville være, at man med almindelig viden om kreditforeningers belåningsregel kunne konstatere, at det barn, der erhvervede ejendommen umiddelbart efter erhvervelse kunne opnå et realkreditlån, der var af en sådan størrelse, at beregningsgrundlaget (ejendommens af kreditforeningen vurderede værdi) var betydeligt større end den den værdiansættelse, der blev anvendt ved overdragelse til barnet (den seneste offentlige vurdering minus 15%). Et 3. eksempel på en særlig omstændighed kunne være, at 2 søskende, der i henhold til testamente eller omstændighederne i øvrigt skulle arve lige meget, og hvor den arving, der fik udlagt boets faste ejendom (til den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15%), i den efterfølgende boopgørelse blev tillagt en nominelarvelod, der var markant lavere end den anden arving. En sådan ”skævdeling” kan let opfattes som de 2 søskendes erkendelse af, at boets faste ejendom var betydelig mere værd end den offentlige vurdering minus 15%.
Landsrettens 3 medlemmer fandt, at værdiansættelsescirkulæret finder anvendelse på alle typer fast ejendom. 2 af landsrettens medlemmer afviste, at den særlige omstændighed som Skatteministeriet havde ment der var, ikke var særlig set i lyset af Højesterets tidligere afgørelser. Den 3. dommer var langt hen ad vejen enig med sine 2 kollegaers vurdering af sagen, men var samtidig enig med Skatteministeriet i, af de grunde som jeg nævnte ovenfor, at der var grundlag for at statuere, at der var sådanne særlige omstændigheder, at han var indstillet på at give skattemyndighederne medhold i, at overdragelsessummen skulle forøges med 540 mio. kr.
Landsrettens dom fulgte flertallet og gav forældrene medhold i, at den offentlige vurdering minus 15% - og dermed en overdragelsessum på 900 mio. kr. – kunne lægges til grund i den foreliggende sag.
---oo0oo---
For uddybende bemærkninger kan advokat Jens H. Elmerkjær kontaktes.