Vindmøller, solcelleanlæg og deres naboer

Reglerne om fremme af vedvarende energi findes i loven af samme navn. Det er en lovgivning, der er blevet ændret mange gange siden loven blev vedtaget første gang. Loven handler om forskellige indretninger til fremme af udbygning af vedvarende energi. Ud over vindmøller og solceller, som jeg vil omtale nedenfor, omtaler loven også bølgekraftanlæg eller vandværker i forskellige varianter. Den fælles benævnelse er VE-anlæg – (Vedvarende Energianlæg).

VÆRDITABSERSTATNING

Udgangspunktet er, at ”opstilleren” af et VE-anlæg (af en vis størrelse) skal betale for værditab på beboelsesejendomme, der bliver udsat for værditab på mere end 1% af ejendommens markedsværdi. Som ”opstiller” forstås den person eller juridiske enhed, der bliver ejer af vindmøller og/eller solcelleanlæg.

For vindmøller skal opstilleren betale for boligejendommens værditab, hvis vindmøllen er over 25 meter høj. Derved forstås, at vindmøllespidsen, når den er højest oppe, er over 25 meter fra vindmøllens fod til toppen af vingespidsen. For solcelleanlæg er grænsen for, at opstilleren skal betale for værditab, at der installeres en effekt på over 500 kW. 

I en situation, hvor et solcelleanlæg er projekteret med en effekt på mellem 50 og 500 kW, skal effekten lægges sammen med et evt. solcelleanlæg, der ligger inden for en afstand af 500 meter. Et solcelleanlæg med en effekt på mindst 50 kW, skal derfor medregnes med ”naboens” solcelleeffekt for at afgøre om de 2 eller flere, nær ved hinanden beliggende, solcelleanlæg tilsammen har en effekt på over 500 kW -  og derfor tilsammen kan udgøre et ”samlet” anlæg, der kan medføre, at nærved beliggende beboelsesejendomme kan forlange værditabserstatning. Bemærk, at anlæg på under 50 kW ikke skal medregnes. 

De ejere af beboelsesejendomme, der er berettiget til at få værditabserstatning, er ikke nærmere beskrevet i loven. Hvor langt væk de værdireducerede ejendomme kan ligge fra henholdsvis vindmøller og solceller, beror i sidste ende på et skøn, der i første omgang tages af taksationskommissionen. Hvor langt ud man skal gå fra vindmøllerne og solcellerne for at finde den sidste ejendom, der er berettiget til værditab, beror bl.a. på områdets karakter. Hvis området i forvejen er belastet af vindmøller og solcelleparker, er det forventeligt, at taksationskommissionen ikke vil gå særlig langt væk fra nye installationer, før man vil ophøre med at give værditabserstatning. 

Dertil kommer, som allerede nævnt, at der ikke gives værditabserstatning, hvis værditabet skønnes at være mindre en 1% af beboelsesejendommens handelsværdi. 

Ved en beboelsesejendoms forstås en bolig, der giver tilladelse til enten permanent eller midlertidig beboelse med tillæg af udendørs arealer, som anvendes som en naturlig del af beboelsen. Hvor stort et areal af den til beboelsesbygningens hørende have mv., der i den forbindelse kan inddrages i værdien af beboelsesbygningen, vil bero på taksationskommissionens skøn. 

Et par lærde skribenter har kritiseret den manglende præcisering af begrebet ”beboelsesejendom”, og stiller i den forbindelse eksempelvis spørgsmålstegn ved, om dele eller alle driftsbygningerne tilhørende et landbrug skal medregnes. Det er der ikke taget endelig stilling til.

SALGSOPTION

Et er at få dækket et af taksationskommissionen skønnet værditab. Noget andet er om man overhovedet efter opførelsen af vindmøller og/eller solceller, kan finde en køber til sit hus. Populært sagt kunne ejeren af beboelses ejendommen risikere at blive ”stavnsbundet” fordi ingen (andre) vil bo ved siden af det opførte VE-anlæg. For at forhindre en risiko for ufrivillig stavnsbinding, blev der i 2020 indføjet en ny bestemmelse i VE-lovgivningen, der pålægger en opstiller, der forårsager et værditab på en beboelsesejendom pga etablering af et VE-anlæg (udover værditabserstatning), at tilbyde ejeren at købe beboelsesejendommen, og i den forbindelse give et bindende købstilbud, der i lovteksten betegnes som en salgsoption - altså retten til at sælge beboelsesejendommen til opstilleren til en på forhånd vurderet salgspris. 

Men det er ikke alle, der føler sig generet af et VE.anlg, der kan kræve at få en salgsoption. 

Når det drejer sig om vindmøller, er det kun beboelsesejendomme, der ligger indenfor en afstand på 6 gange vindmøllehøjden fra den nærmest beliggende vindmølle. Hvis der f.eks. er tale om en eller flere store vindmøller med en højde på 150 meter, betyder bestemmelsen, at ejere af beboelsesejendomme, der ligger inden for 900 meter, kan kræve salgsoption. 

Når det kommer til solceller, er afstandskriteriet 200 meter, hvilket er ensbetydende med, at beboelsesejendomme, der ligger i en afstand til den nærmeste solcelle på op til 200 meter, har krav på at få en salgsoption. Ved solcelleanlæg forstår man tillige de paneler og stativer som solpanelerne bæres af/indrammes af, samt transformatorer mv. og en evt. teknikbygning, der ligger udenfor solcelleindhegningen. Det kan i den forbindelse virke overraskende, at et beplantningsbælte som opstilleren evt. omkranser anlægget med for at reducere synsbelastningen, ”trækker” 200 meter kravet helt ud til den yderste beplantningsrække. 

AFRUNDNING

Der er ikke krav på værditabserstatning eller salgsoption, hvis værdiforringelsen er under 1% af beboelsesejendommens værdi. 

Hvis beboelsesejeren har været en del af det samlede projekt og dermed har været med til at ”skabe” værdiforringelsen, kan størrelsen af værdiforringelsen nedsættes eller evt. helt bortfalde. Det samme gælder en evt. ret til salgsoption. 

Der findes i lovgivningen en særlig bestemmelse, der går ud på, at et evt. krav på at få tilbudt en salgsoption, bortfalder hvis ejeren af beboelsesejendommen indgår en aftale med opstilleren om værditabets størrelse. Årsagen hertil er, at man fra lovgivers side har ønsket, at det skal være taksationskommissionen, der fastsætter størrelsen af salgsoptionen og i den forbindelse ikke skal være bundet af en aftale mellem opstilleren og ejeren af beboelsesbygningen om værditabet. Denne bestemmelse er værd at bide mærke i, fordi opstillere kan have en interesse i at aftale værditabet med berørte boligejere så tidligt som muligt i i anlæggets tilblivelsesproces, idet opstilleren derved undgår at skulle påtage sig en pligt til at købe de berørte ejendomme. Den fremgangsmåde har jeg personligt set i forbindelse med et planlagt projekt på Sjælland, hvor de ejere af beboelsesejendomme, som havde søgt råd, gik hjem med en klar opfattelse af, at de ikke, uden at have en meget klar opfattelse af VE-projektets effekt på området, burde indgå en aftale med opstilleren om størrelsen af værditabet. 

Et eksempel, der kan findes på taksationsmyndighedens hjemmeside vedrørende etablering af en solcellepark, giver et billede af størrelsen af opstillerens forpligtelse til at købe ”værditabte” beboelsesejendomme. Nedenfor angiver jeg taksationskommissionens vurdering af de berørte ejendommes værditab og ved siden af, vurderingen af ejendommens værdi og dermed salgsoptionens størrelse (den pris som opstilleren blev forpligtet til at købe beboelsesejendommene til).

VærditabSalgsoption
750.0004.250.000
800.0004.250.000
450.0002.400.000
126.0001.710.000
420.0002.700.000
450.0002.700.000
375.0001.600.000

Der var tale om et solcelleanlæg på ca. 30 hektar, hvormed fulgte en forpligtelse for opstilleren til at købe de berørte ejendomme til en samlet købesum på 19,6 mio.kr. Værditabet blev opgjort til 3,37 mio.kr. Som i så mange andre relationer kan man ikke både få i pose og sæk. Hvis ejeren af beboelsesbygningen udnytter salgsoptionen, skal værditabet (hvis det har været udbetalt) modregnes i optionsprisen

Jeg kan tilføje, at en anden opstiller har planer om at opstille 3 kæmpevindmøller i nærheden af solcelleparken. Det vil i givet fald kunne betyde, at de af solcelleparken allerede berørte ejendomme kan komme til at ligge mellem solcelleparken på den ene side og kæmpevindmøllerne på den anden side. Man skal derfor i videst mulig omfang prøve at få styr på fremtidige VE-anlæg i området

Ejere af beboelsesejendomme, der har fået tillagt en salgsoption, behøver først meddele opstilleren om man ønsker at benytte salgsoptionen, efter at taksationskommissionen har truffet afgørelse om såvel værditabet som salgsoptionens størrelse. Reglen er, at meddelelsesfristen for landbrugsejendomme altid er mindst 6 måneder og på øvrige ejendomme altid mindst er 3 måneder fra det tidspunkt hvor taksationsmyndighedens afgørelser foreligger. Systemet er i øvrigt indrettet på en sådan måde, at beboelsesejeren normalt har haft mulighed for at prøve at ”leve” sammen med VE-anlægget i funktion i ca. 1 år før salgsoptionen udløber og kan derfor normalt regne med at kunne prøve at leve med VE-anlægget før beslutningen om eventuelt at benytte salgsoptionen tages.

---oo0oo---

For uddybende bemærkninger kan advokat Jens H. Elmerkjær kontaktes.

Seneste artikler

Er kampen mod mobilmaster som Don Quixote’s kamp mod vindmøllerne?

af advokat Nicolai P. Funder

I La Mancha i det centrale Spanien står der stadig 10 ud af de oprindelige 30-40 vindmøller, der i år 1605 inspirerede Miguel de Cervantes til…

Elleve hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

Foreningers/udlejeres byggesager/varslingsregler/adgang til en lejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med elleve hurtige råd til hvorledes foreninger skal forholde sig i entreprisesager

Ejendomsskader, herunder vandskader/vandforbrug/badeværelser og erstatningsansvar

af advokat Bent-Ove Feldung

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for…

Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger

af advokat Bent-Ove Feldung

Som led i min mangeårige erfaring med varetagelse af dirigenthvervet og som juridisk rådgiver har jeg bl.a. gjort mig følgende tanker, som måske kan…

Investment in commercial properties / residential rental properties in Denmark

af attorney Bent-Ove Feldung

As our law firm in the last couple of years has handled quite a lot of transactions involving commercial properties and residential rental properties…

Højesteret tilsidesætter værdiansættelse af investeringsejendomme efter 15 %-reglen

af advokat Nicolai P. Funder

I sin nylige dom af 23. september 2024 stadfæstede Højesteret Østre Landsrets afgørelse om, at 15 %-reglen ikke fandt anvendelse på…

Forældelse og ny Højesteretsdom

af advokat Bjørn Wittrup

Højesteret fastslår i ny dom fra 27. august 2024, at kreditors krav mod en kautionist ikke var forældet. I artiklen kommenteres dommen og der…