Østre Landsret har den 14. juni 2022 afsagt en dom om mangler ved et badevæ- relse mv. i en andelslejlighed. Dommen frifandt sælger for erstatningsansvar, men tilkendte køber et afslag i købesummen. I artiklen redegør advokat Bjørn Wittrup, der førte sagen for sælger, nærmere for dommen og om retsstillingen ved erstatning og afslag i tilfælde af mangler ved en andelslejlighed. Sluttelig omtales en helt ny Højesteretsdom af 28. juni 2022 om mangler ved en andelslejlighed.
Der har i de seneste år været en stigning i antallet af sager om mangler ved køb af andelslej- ligheder. Situationen er typisk, at køber efter salget opdager, at der er fejl og mangler ved lej- ligheden, som han ønsker, at sælger helt eller delvist skal kompensere ham for i form af erstatning eller afslag i købesummen. En typisk påberåbt mangel er, at badeværelset er helt eller delvist ulovligt indrettet eller mangelfuldt udført og derfor skal lovliggøres eller manglerne afhjælpes1. Hvordan skal disse mangelskrav håndteres rent juridisk? Det giver jeg mit bud på nedenfor.
Rent oplysningsmæssigt er situationen typisk, at køber forud for købet har fået udleveret en række oplysninger og dokumenter om andelslejligheden, herunder andelsboligforeningen årsregnskab, vedtægter og seneste GF-referat, samt vurderingsrapport, el-check og VVS-eftersynssynsrapport mv.
Købesummen for en andelslejlighed opgøres ifølge Lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber § 5 stk. 3. som summen af hhv. andelens værdi af hele ejendommen ifølge årsregnskabet, tillæg af eventuelle forbedringer i lejligheden og tillæg/fradrag for, hvad lejlighedens stand med rimelighed kan betinge. Summen af disse 3 beløb udgør overdragelsessummen for anparten i parternes overdragelsesaftale.
1. Foreligger der overhovedet en retlig mangel?
Det er ikke alle fejl ved en andelslejlighed, som er en mangel i juridisk forstand. Det må vurderes, om der overhovedet er tale om en mangel i retlig forstand, eller om der er tale om et forhold, som ikke kan karakteriseres som en mangel. Typisk vil der være tale om køb af en ældre lejlighed, hvor der ikke kan stilles de samme krav, som til en helt ny lejlighed. Efter min opfattelse, skal der i relation til synlige fejl meget til for at få medhold i, at et forhold som ikke er med i vurderingsrapporten alligevel konstituerer et mangelskrav. Det må gælde, at mengelsbegrebet er det traditionelle, hvad var køber med rimelighed berettiget til at forvente. Generelt gælder, at såfremt der er tale om forhold, som blot er en følge af almindelig brug og ælde, kan der typisk ikke rejses mangelskrav.
Advokat Rasmus Juvik har i sin artikel til TBB 2021.628 lavet en glimrende gennemgang af, hvad der er en forbedring kontra hvad der er almindelig vedligeholdelse. Hvis køber vil rejse et mangelskrav må synspunktet i forlængelse heraf være, at der må være tale om et forhold, som der ikke er taget højde for i vurderingsrapporten, og som vurderingsmanden enten har overset, eller at forholdet med rimelighed først har kunnet konstateres eller først har vist sig efter overtagelsesdagen2.
2. Tilsidesættelse af sælgers loyale oplysningspligt
Hvis det vurderes, at der er tale om en retlig relevant mangel, må det herefter undersøges, om sælger kan siges at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt.
Sælgeren har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, hvis sælger var i besiddelse af oplysninger om forhold vdr. lejligheden, som han har undladt at videregive til køberen, selvom han vidste eller burde vide, at oplysningerne havde eller kunne have relevans for køberens beslutning om at købe lejligheden. Der er efter min opfattelse tale om det samme begreb, som vi kender fra køb og salg af almindelig fast ejendom, villaer og rækkehus m.v.
Hvis sælger findes at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt kan det medføre, at han bliver forpligtet til at betale køber erstatning svarende til, hvad det koster at udbedre manglen.
Man kunne som sælger heroverfor anføre det synspunkt, at køber ikke har lidt noget tab i det omfang, at en udbedring af manglen medfører, at køberen krone for krone kan medtage udgiften som en forbedring ved hans senere salg af lejligheden. Jeg har endnu ikke set eksempler på, at domstolene har godkendt en sådan argumentation, selvom jeg synes, at den har gode grunde for sig..
Eksempel: Køberen opdager efter overtagelsen, at badeværelset er ulovligt og at et nyt badeværelse koster 200.000 kr. Køber har ifølge vurderingsrapporten betalt 50.000 kr. for badeværelset og intet af det gamle badeværelse kan genbrugs. Her kan sælger teoretisk gøre gældende, at købers tab ikke overstiger 50.000 kr., idet køber ved et senere salg kan medtage badeværelset som en forbedring med 200.000 kr., og da han kun har betalt 50.000 kr. for det gamle badeværelse, udgør hans tab således kun 50.000 kr.
Jeg er bekendt med, at nogle kolleger indtager det standpunkt, at den loyale oplysningspligt ikke gælder (fuldt ud) for køb af andelslejligheder, og at de i hvert fald afviser, at erstatningskravet kan overstige det beløb, som køberen har betalt for installationen ved sit køb. Synpunktet kan også kort udtrykkes på den måde, at de helt afviser, at mangelskravet kan angribe selve andelskronen.
3. Afslag i købesummen.
Hvis køber ikke kan løfte bevisbyrden for, at sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, kan mangelskravet typisk ikke overstige det beløb, som køber har betalt for installationen ifølge vurderingsrapporten.
Overført til eksemplet ovenfor med det ulovlige badeværelse medfører det, at mangelskravet er begrænset til 50.000 kr.3 Hvis noget af det gamle badeværelse kan genbruges, skal værdien heraf fremgår af mangelskravet.
4. Østre Landsret af den 14. juni 2022.
Ovenævnte synspunkter er blevet prøvet i en nylig afsagt landsretsdom, Østre Landsret af 14. juni 2022. Situationen i landsretsdommen var, at køberen af en andelslejlighed havde rejst en række mangelskrav, herunder krav på erstatning for et ulovligt badeværelse og en række andre påståede mangelskrav mod sælger.
Østre Landsret siger i sin dom, at sælger ikke har tilsidesat sin loyale oplysningspligt bortset fra oplysninger om en manglende ventilator i badet, der skal erstattes med købsprisen på 7.600 kr.4 Landsretten afviser købers yderligere mangelskrav, idet der ikke findes at være tale om mangler. Landsretten fastslår, at det ulovlige badeværelse i overensstemmelse med U 2015.498 H udløser et afslag på 22.900 kr. svarende til den værdi, som køber havde betalt som forbedring for badeværelset, kr. 39.700,- med fradrag af den værdi af badeværelset som ifølge skønsrapporten kunne genbruges i det nye badeværelse, nemlig kr. 16.800.
Østre Landsret har i dommen tilsidesat sælgers anbringende om, at ventilatoren udgjorde en forbedring, og at køberen derfor ikke har lidt noget tab ved, at den ikke var installeret af sælger, idet køber når han selv bekostede installationen efter overtagelsen, kunne medtage den samme forbedring ved sit senere salg af lejligheden, og derfor ikke kunne kræve udgiften erstattet af sælger.
Landsretten tilsidesatte endvidere Sælgers synspunkt om, at køberen ikke havde lidt noget tab, og sælgers argumentation om, at hvis sælgeren havde installeret ventilatoren før salget, ville overdragelsesprisen være blevet tilsvarende højere, idet ventilatoren efter ABF’s Forbedringskatalog utvivlsomt udgjorde en forbedring. Køber havde dermed ifølge Sælger ikke lidt noget tab ved, at han selv skulle bekoste installationen af ventilatoren efter overtagelsesdagen. Det er imidlertid et synspunkt, som Østre Landsret har vejet og fundet for let overfor den omstændighed, at Sælgeren fandtes at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt, idet han ikke havde oplyst om bygningsmyndighedernes krav om etablering af ventilatoren.
Det er min opfattelse, at Østre Landsrets dommen af 14. juni 2022 er i fuld overensstemmelse med gældende ret og helt i overensstemmelse med den linje, som er fastlagt i retspraksis om mangelskrav ved køb af andelslejligheder.
5. Højesteretsdom af 28. juni 2022 – Mangler ved bad og køkken.
Højesteret har den 28. juni 2022 afsagt dom i en sag om mangler ved en andelslejlighed6. Højesteret fandt ligesom landsretten, at Sælger ikke havde handlet ansvarspådragende, og at der derfor ikke kunne pålægges hende et erstatningsansvar for manglerne.
Med henvisning til Højesterets dom af 6. november 2014 (UfR 2015.498) udtalte Højesteret, at det som udgangspunkt må bero på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis det efter købet viser sig, at der er mangler ved andelsboligen.
I sagen havde Sælger anerkendt, at der var grundlag for et afslag på 20.000 kr. for mangler ved forbedringer af badeværelset.
Højesteret fandt, at svampeskaderne efter skimmelvækst ikke var relateret til konkrete forbedringer, og at der derfor ikke var grundlag for yderligere fradrag i det beløb, som Køber havde betalt for forbedringer.
Spørgsmålet var herefter, om manglerne på badeværelset og svampeskaderne alligevel kunne begrunde yderligere afslag i købesummen.
Højesteret fastslog, at Køber havde bevisbyrden for, at kendskab til manglerne ville have ført til, at købesummen var blevet lavere end maksimalprisen nedsat med 20.000 kr. for mangler ved forbedringer af badeværelset. Denne bevisbyrde havde Køber ikke løftet.
Landsretten var nået til samme resultat i sin dom af 8. februar 20217.
Højesteretsdommen er helt på linie med den retspraksis, der har udviklet sig om mangler ved andelsboliger. Dommen tydeliggør for det første rækkevidden af U 2015.498 H. For det andet fastslår Højesteret, hvad der gælder for mangler ved lejligheden, som ikke relaterer sig til forbedringer, som Køber har betalt for. Her gælder et almindeligt mangelsbegreb og her slår den omstændighed igennem, at andelslejligheden er handlet til maksimalprisen og dermed til en pris, der ligger under handelsprisen. Oplysninger om manglen ville derfor ikke have ført til en nedsættelse af prisen, idet manglen kunne siges at ligge indenfor spændet mellem handelsprisen og maksimalprisen.
København den 29. juni 2022
1 Der er også mange sager om ulovlige el-installationer. Hvis der er lavet et el-check forud for salget, burde det ikke kunne forekomme, idet eventuelle fejl og mangler ved el-installationerne i så fald burde fremgå heraf, og der er så taget højde for det i prisen. Udskiftning og/eller udbedring af ulovlige el-installationer vil efter min opfattelse typisk være en forbedring, der berettiger til et tilsvarende tillæg i prisen, hvis de var foretaget af sælger. Hvis man giver køber ret til erstatning eller afslag, tvinger man dermed sælger til at betale for en udgift, som udgør en forbedring, og som han kunne have krævet betalt af køber, hvis den var lavet inden overdragelsen. Nogle kolleger indtager det standpunkt, at det er en typeforudsætning for køber, at el-installationer (og VVS-installationer) er lovlige, og at køber derfor har ret til at kræve lovliggørelsesudgifterne erstattet af sælger krone for krone. Der er efter min opfattelse samme skisma her, som ved ulovlige badeværelser.
2 Advokat Rasmus Juvik, TBB 2021.628, Andelsboliger – Definition af forbedringer og vedligeholdelse ved overdragelse og prisfastsættelse.
3 Højesterets afgørelse i U 2015.498 H, samt Vestre Landsrets afgørelse i U 2021.1928 V
4 Se ØL af 14.06.2022 i sag BS-8691/2021-ORL. Byretsdommen af den 17. februar 2021 havde pålagt sælger erstatningsansvar, se Sag BS-13721/2020-KBH
5 Højesterets afgørelse i U 2015.498 H
6 Sag BS-32987/2021-HJR
7 Se BS-53307/2019-VLR