Der er kommet en ny spændende Højesteretsdom af 20. februar 2024 om selvbyg og ulovlige badeværelser i en andelslejlighed. Kan Køber rejse et krav mod Sælger i den anledning og svarer kravet til udbedringsomkostningerne. Ja, siger Højesteretsdommen, og læs mere her.
Antallet af tvister om påståede mangler ved køb af andelsboliger har været klart stigende i de seneste år. Det skyldes helt sikkert, at priserne er steget, og at konstateringen af mangler derved får større betydning for parterne, der føler et større behov for at få deres sag afgjort af domstolene.
Kort sagt: Hvis Køber opdager fejl eller mangler ved andelslejligheden efter overtagelsen, vil købers første tanke ofte være at søge at få Sælger til at betale for udbedring af manglen.
Klassikeren er, at Køber opdager, at badeværelset er ulovligt. Kan Køber i den anledning rejse noget krav mod Sælger. Det korte svar er måske, måske ikke. Det afhænger af den konkrete situation.
Jeg har tidligere skrevet artiklen Andelslejligheder – Mangelskrav fra Køber herom i juni 2022.
Tillige har jeg sammen med advokat Kristian Dreyer skrevet en længere artikel herom, der er optrykt i TBB 2022.857.
Det har hidtil været tvivlsomt, hvad der gælder, hvis der er tale om selvbyg og et ulovligt badeværelse. Er Sælger så erstatningsansvarlig herfor, og skal der ske fradrag i erstatningen ud fra et synspunkt om, at man ikke kan få nyt for gammelt eller ud fra andre synspunkter.
Det har Højesteret nu afgjort i en sag, hvor der er afsat dom den 20. februar 2024.
I dommen var der tale om et badeværelse i en andelsbolig, som Sælger havde renoveret som selvbyg, og som viste sig, at være ulovligt ifølge syn og skønsrapporten. Køber havde betalt kr. 1.465.000 for andelslejligheden og heri indgik et beløb på kr. 21.904 for forbedringer af badeværelset. Udbedringsomkostningerne udgjorde kr. 47.140.
Køber anlagde sag mod Sælger om, at denne skulle betale udbedringsomkostningerne på kr. 47.140.
Sælger påstod frifindelse mod betaling af kr. 21.904, svarende til det beløb, som badeværelset var medtaget til som forbedring i vurderingsrapporten og som dermed var det beløb, som Køber havde betalt for badeværelset som en forbedring.
Det var anført i vurderingsrapporten, at der var tale om selvbyg, og at der dermed var tale om værdien af sælgers eget arbejde og Sælger derfor, bortset fra eventuelt indkøb af materialer, ikke kunnet fremlægge dokumentation for afholdte udgifter til ombygning af badeværelset.
Højesteret har tidligere afgjort, se UFR U2022.3708 H, at et mangelskrav mod en Sælger maksimalt kan udgøre det beløb, som Køber har betalt som forbedring for f.eks. badeværelset.
Den nye Højesteretsdom adskiller sig fra de tidligere sager ved, at Køber gjorde gældende, at Sælger var erstatningsansvarlig, fordi han havde udført badeværelset som selvbyg. Synspunktet var nærmere, at når man som lægmand udfører et forbedringsarbejde i en bolig, som kræver autorisation, så er man erstatningsansvarlig for udbedringsomkostninger, når det senere viser sig, at det pågældende arbejde ikke har været lovligt. Dette synspunkt fik Køber medhold i i Højesteretsdommen. Højesteret fastslog således, at da der var tale om selvbyg fra sælgers side, og det blev lagt til grund, at arbejdet var ulovligt, så var Sælger erstatningsansvarlig over for Køber for de fulde udbedringsomkostninger.
Sælger fik ikke medhold i, at erstatningskravet var begrænset til det forbedringsbeløb, som Køber havde betalt og som var medtaget i forbedringsrapporten og Sælger fik heller ikke medhold i, at der skulle ske fradrag efter princippet nyt-for-gammelt. Endvidere fastlog Højesteret, at det ikke havde betydning for tabets opgørelse, om Køber kunne medtage udbedringsomkostningerne, som en forbedring ved eventuelt senere salg af andelsboligen. På den baggrund fastslog Højesteret, at Sælger var erstatningsansvarlig for de fulde udbedringsomkostninger med kr. 47.140.
Højesteret stadfæstede dermed Landsrettens dom.
Mine bemærkninger
Højesteret har dermed afgjort, hvordan et mangelskrav skal opgøres, når Køber kan rejse et erstatningskrav mod Sælger og ikke kun et krav om afslag i købesummen.
Et erstatningskrav mod Sælger forudsætter, at der er et ansvarsgrundlag og det vil typisk bestå i, at Sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt over for Køber og dermed afgivet urigtige oplysninger eller fortiet relevante oplysninger for Køber. Højesteret fastslå i dommen, at sælgers selvbyg, der viser sig at være ulovligt også udløser erstatningsansvar for Sælger.
Højesteretsdommen fastslår meget klart, at det ikke har nogen betydning, om Sælger har været bekendt med, om badeværelset var ulovligt, men at det er tilstrækkeligt, at der er tale om selvbyg.
Selvbyg må omfatte både de situationer, hvor Sælger selv har udført arbejdet eller sælgers bekendte har udført arbejdet. Det må gælde både alt arbejde i andelslejligheden, der er udført som selvbyg og som senere viser sig at være ulovligt og ikke begrænset til arbejde der kræver autorisation som el- og vvs-arbejde. Ved ulovligt arbejde forstår jeg arbejde, der ikke opfylder kravene i Bygningsreglementet eller andre offentlige forskrifter.
Man kan spørge, om det også er selvbyg, hvis man får sin ven, der f.eks. er autoriseret VVS installatør til at renovere sit badeværelse i ens andelsbolig. Det er min vurdering, at også den situation vil blive karakteriseret som ulovligt selvbyg, hvis badeværelset senere viser sig at være ulovligt, selvom det er lavet af autoriseret håndværker. Det er min vurdering, at skillelinjen er, om arbejdet er udført med regning af en autoriseret eller faglært håndværker og at alt andet er ulovligt selvbyg.
Selvbyg står dermed i kontrast til den situation, at Sælger har fået arbejdet udført af autoriserede håndværkere med regning. I sådan en situation vil Sælger kun kunne blive mødt med et krav om afslag medmindre Sælger har været bekendt med, at arbejdet ikke har været lovligt udført. Se her f.eks. Østre Landsrets dom af 14. juni 2022 i BS-8691/2021-OLR.
Med Højesteretsdommen er der lagt endnu en brik i det store puslespil om mangler og erstatningsansvar ved køb og salg af andelslejligheder.
---oo0oo---
Hvis du vil vide mere, er du velkommen til at kontakte advokat Bjørn Wittrup herom, TLF 33150102, mobil 22661296 eller bw@homannlaw.dk.