Salg/tvangsoverdragelse af andels- og ejerlejligheder/mangler og forbedringer

Nedenstående retningslinier gælder for frivillige salg af andelslejligheder, underhåndssalg og tvangssalg af andelslejligheder, samt vedrørende etablering af pant i andelsboliger. Videre behandler afsnittet salg af ejerlejligheder.

På Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations hjemmeside www.abf-rep.dk og på Andelsbolig Nyt´s hjemmeside www.andelsportal.dk findes der en række oplysninger, gode råd og generel information om andelsboliger. Bladet Ejerforenings Nyt har hjemmesiden www.ejerportal.dk.

Om mere generelle ejendomsforhold henvises der til Ejendomsforeningen Danmark, hvis hjemmeside er www.ejendomsforeningen.dk.

Da det er min erfaring, at der i de seneste år fra købere af andelslejligheder nærmest er en forventning om, at selv mindre mangler er noget, der skal føre til nedslag i den samlede købspris for en andelslejlighed, vil jeg specifikt her henvise til en artikel i Tidsskrift for Bygge- og Boligret 2022.857 af advokat Kristian Dreyer og min kollega, advokat Bjørn Wittrup. Artiklens indhold og konklusioner refereres mere udførligt neden for i afsnittet Om mangler.

På Arbejdernes Landsbanks hjemmeside – er der ofte gode råd til køb af andelslejligheder og på Den Blå Avis er der som regel rigtig mange andelslejligheder til salg.  Åbenbart er det en ”hovedregel”, at når en andel forsøges solgt via en ejendomsmægler, er andelen meget højt prissat – men derfor kan andelskroneværdien jo sagtens være lovlig!

A. Frivilligt salg af andelslejligheder samt pantsætning

I. Opsigelse af medlemskab

Første skridt er, at medlemskabet af foreningen skal opsiges. Den altovervejende hovedregel er, at opsigelse afgives overfor ejendomsadministrationen, hvorefter vi informerer andelsboligforeningens bestyrelse, herunder det medlem af bestyrelsen, der administrerer den interne og den eksterne venteliste.

Der kan i givet fald også gives meddelelse til bestyrelsen, men i givet fald bedes der sendt en kopi af opsigelsen til administrationen.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation tilbyder i samarbejde med en virksomhed ved navn Waitly en løsning, der så at sige holder styr på ventelisterne, herunder såvel de interne som eksterne og garager m.v. Se nærmere www.waitly.dk.

Da vi ofte er udsat for, at sælgere/købere presser på for at få udfærdiget en salgsaftale, og da vi har mange handler, kan denne foreløbige aftale bruges med parternes tilføjelse om, at de er enige om købet som udgangspunkt forudsat sælger oplyser sagen som påkrævet i andelsboligloven/foreningens vedtægter og sædvanlig salgsaftale udfærdiges af administrator og bestyrelsen godkender salget, og jeg henviser herved til de mange krav til et salg, som detaljeret gennemgås neden for, både for så vidt angår oplysninger om foreningen, og for så vidt angår foreningens ejendom, samt andelen som sådan.

Ikke desto mindre oplever vi i vores ejendomsadministration flere gange ugentligt, at vi kontaktes af andelshavere, der oplyser, at de nu har solgt deres andelslejlighed til en overtagelse, der måske ligger én eller to uger ude i fremtiden, og at de derfor insisterer på at få udfærdiget en salgsaftale. Desværre bunder det i manglende iagttagelse af, hvor kompliceret et salg af en andel reelt er, og særligt glemmer sælgere, at der er en fortrydelsesret på seks hverdage, ligesom en køber jo nærmest ”gratis” kan tilkendegive, at vedkommende gerne vil erhverve en konkret andel. Således er vi ofte udsat for, at køber slet ikke har indledt en kreditgodkendelsesproces i sit pengeinstitut. Typisk tager det mindst to-tre uger at få en kreditgodkendelse, og alle administratorer, som jeg kender til, forlanger købesummen indbetalt mindst 14 dage før en overtagelsesdag. Den normale ekspeditionstid forbundet med et salg vil derfor være to-tre måneder, såfremt der også skal indhentes el- og VVS-tjek, samt ske vurdering af forbedringer, jf. også neden for.

Prisfastsættelse/salg til venteliste/særligt om forbedringer

I djævelen ligger detaljen

Såfremt der er liebhavere på ventelisten, har andelsboligforeningen ifølge vedtægterne typisk tre måneder til at finde en køber. Det vil lette ekspeditionen, såfremt det medlem, der har opsagt medlemskabet, med det samme tilkendegiver, at vedkommende er villig til at sælge under den af generalforsamlingen vedtagne andelskroneværdi. Det bemærkes, at der er tale om et maksimalprissystem. Det er sælger, der bestemmer, om der skal gives nedslag i forhold til den maksimale pris.

Hvad angår fortolkning af, hvem der opfylder fortrinsretten til at overtage i henhold til en venteliste, har jeg selv været involveret i en retssag, hvor begrebet ”livsarving” – også mange gange kaldet descendens – skulle fortolkes. Et særbarn gjorde gældende, at også særbørn var omfattet af fortrinsretsbestemmelsen på samme måde som livsarvinger. Der er ikke tvivl om, at der inden for arveretten ikke er tale om en direkte arveret for særbørn, men at stedforælderen skal begunstige særbarnet i et til formålet oprettet testamente. I den konkrete situation havde særbarnet givet tilladelse til, at stedmoren kunne hensidde i uskiftet bo, og ud fra den betragtning, at såfremt særbarnets biologiske far var blevet længstlevende, havde der ikke været tvivl om fortrinsretten. Dette førte til, at sagen af procesrisikomæssige årsager blev forligt, således at særbarnet også havde fortrinsret til andelslejligheden i stedmorens – altså sidstafdødes – bo.

Se særligt om risici ved fejl begået, når en andelslejlighed ikke er allokeret i h t en gældende venteliste i Højesteretsdommer Niels Grubbes artikel i særnummeret i T.B.B. fra 2016 side 260 og ikke mindst dommen UfR2008.2361Ø, hvor udgangspunktet er, at en notering på en venteliste ”er et økonomisk gode”.

Det er omdiskuteret, om den, der er noteret på en venteliste skal have tilbudt andelen igen såfremt prisen efterfølgende reduceres. Jeg opfordrer bestyrelserne til i tilbudsskrivelsen at tilkendegive, at såfremt liebhaveren på ventelisten ikke vil give andelskroneværdien/den afkrævede købesum, opfordres vedkommende til at afgive et tilbud på andelen. Videre bør det i henvendelsen til ventelisteliebhaverne klart fremgå, at de ikke får tilbudt andelen igen såfremt prisen efterfølgende reduceres. Ellers skal en tilbudsprocedure gå ”om og om igen og igen”. Det bemærkes, at der savnes retspraksis herom – men at der ikke kan ”sælges til prisen” er jo også et ganske nyt fænomen. ABF har ved flere lejligheder gjort opmærksom på, at når en andelshaver sælger gennem privat eller gennem ejendomsmægler, kan andelshaveren eller mægleren risikere erstatningsansvar/retssag såfremt de ved en prisnedsættelse overser, at andelen også skal gentilbydes de på ventelisten noterede. ABF arbejder på et forslag til ændring af standardvedtægten.

I Søren Lindahls bog ”Andelsboligret, Ret & Rimeligt”, er der på side 101 en række meget praktiske bemærkninger, hvad angår de konfliktsituationer, en bestyrelse/en sælger kan komme i, såfremt prisen på en andelslejlighed sættes ned, og der er en forpligtelse til at udbyde andelen på en venteliste.

Det kan have stor betydning, at medlemmet har angivet den pris, der forlanges, idet en fortrinsberettiget fra ventelisten måske så hurtigere afgiver bekræftende svar på, at vedkommende vil købe til den tilbudte pris, og på den måde kan sælger i det nuværende marked måske hurtigere få afhændet sin andel. Udgangspunktet er, at såfremt der ikke meddeles andet, er salgsprisen andelskroneværdien med tillæg af eventuelle forbedringer.

Hvad angår prisfastsættelsen i øvrigt skal købere være opmærksomme på, om en forening har fastsat andelskroneværdien ud fra en ejendomsmæglervurdering(tidligere benævnt en valuarvurdering) eller den seneste offentlige kontantvurdering. Specielt de offentlige vurderinger for foreningsejede ejendomme er i mange tilfælde endnu ikke faldet, så de svarer til markedspriserne.

Dette kan være ensbetydende med, at andelskroneværdien teknisk set er for høj set i relation til den kortsigtede fremtid. En forenings årsrapport bør derfor nøje eftergås dels med henblik på afklaring af hvilken type lån foreningen har(lån uden afdrag, lån med variabel rente, kontantlån etc.) og dels, om der i andelskroneværdiberegningen er en reservation til kursrisiko/rentefald samt fremtidige større vedligeholdelsesarbejder.

Andelslejligheder handles efter det såkaldte maksimalprissystem, men det giver kun svaret på, hvad en ulovlig overpris er og ikke om man gør ”et dårligt køb” i den forstand, at den ellers lovligt fastsatte andelskroneværdi bliver justeret væsentligt ned allerede i et kommende regnskabsår som følge at en ejendomsmæglervurdering/lavere offentlig vurdering eller en meget stor vedligeholdelsessag.

Særligt om forbedringer

Købere og sælgere finder ofte reglerne
surrealistiske.

Som det meget rammende udtrykkes i ABF-håndbogen fra 2020, side 184 ff., volder det ofte problemer i forbindelse med en overdragelse at få fastsat værdien af forbedringerne og eventuelt tilpasset løsøre. ABF-håndbogen definerer i afsnit 13.6 forbedringer, som følger, nemlig, dels at det udførte arbejde forøger den brugsmæssige værdi af boligen, dels at det udførte arbejde ikke falder ind under kategorien almindelig vedligeholdelse. Inden for lejeretten er det fast praksis, at der skal foreligge en brugsværdiforøgelse, før en udlejer er berettiget til at varsle huslejeforhøjelse.

For så vidt angår definitionen på forbedringer, skal jeg henvise til advokat Rasmus Juviks artikel i TBB2021.628 ff., hvor han lige fra den oprindelige andelsboligforeningslov fra 1979 og frem til nu gennemgår forbedringer ctr. vedligeholdelse. Særligt fremhæves definitionen på forbedringer og løsøre, nemlig at det udførte arbejde skal øge den brugsmæssige værdi af lejligheden, og at arbejdet ikke må kunne betragtes som almindeligt vedligeholdelsesarbejde. Videre fremhæves det, at ABF’s forbedringskatalog samt afskrivningsregler stort set uprøvet kan lægges til grund. Det anføres også, at der over årene har været en udvikling i, hvad der betragtes som en forbedring. Her henviser jeg til kapitel 3.3 i artiklen. Endelig er der en diskussion af dommen U2015.498H (TBB2015.100H), der er en principiel dom, hvor Højesteret tog stilling til forholdsmæssigt afslag for mangler ved et badeværelse. Rasmus Juviks konklusion er, at konstaterede ”mangler” i form af ulovlige forhold ved en andelshandel ikke ses at kunne berettige til et prisnedslag i forbindelse med salget. Årsagen er, at en sælger ikke skal kunne pålægges at forbedre lejligheden til gavn for en køber, idet sælger, som advokat Juvik konkluderer, i så fald ville blive pålagt at udføre forbedringer uden at modtage betaling herfor. En køber er ikke forpligtet til at købe andelen, og præcis dette forhold nævner advokat Juvik er udtrykt i den førnævnte Højesteretsdom.

I ABFnyt fra januar 2024 er der en artikel under overskriften Er det en forbedring, hvis sælger får udbedret fejl og mangler påpeget i rapporterne? (VVS- og elsyns-rapporterne). Svaret er, at det kommer an på, hvad det er, der bliver repareret. Er det en gammel installation, vil der som udgangspunkt være tale om ren udbedring/vedligeholdelse. Er det en ulovlig eller defekt installation, der erstattes af en ny installation, vil der som udgangspunkt kunne beregnes en forbedringsværdi. Skribenten i ABFnyt konkluderer, at der skal foretages en konkret vurdering.

Jeg har allerede nævnt artiklen af advokat Kristian Dreyer/advokat Bjørn Wittrup oven for – TBB 2022.857 –, og i første afsnit er der en definition af, hvornår der foreligger en mangel, samt også en diskussion af, hvornår en køber er i en situation, hvor der, som det anføres, betales overpris for andelsboligen i strid med maksimalbestemmelsen i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1.

I det næste afsnit diskuteres der i advokat Rasmus Juviks artikel, hvorvidt en afhjælpning for eksempel af mangler i et ulovligt badeværelse blot kan tillægges den købende andelshavers salgspris som forbedring. Dette er den ene ”skole”. Den anden ”skole” indebærer, at da det førnævnte forhold ikke er afklaret i retspraksis, vil der være tale om en ulovlig overpris.

Højesteret har den 13. september 2023 i sagen UfR2023.5244 ff. afsagt dom om, at også udgifter til vandlås, el-arbejde og gulvarbejde var udtryk for forbedringer, som kunne tillægges andelens værdi.

Det kan stadig undre, at der er andelsboligforeningsbestyrelser, som selv går ud og vurderer de førnævnte bygningsmæssige forhold. Jeg kan kun på den mest indtrængende måde opfordre til, at en professionel vurderingsmand fastsætter værdien af forbedringerne, herunder med iagttagelse af afskrivningsreglerne, som ABF anbefaler. Jeg anbefaler også, at der foretages el- og VVS-eftersyn/gennemgang for ulovlige installationer, som herefter alt andet lige kan forlanges lovliggjort i forbindelse med salget.

I TBB2022/6, side 900 ff., er der et godt eksempel på retspraksis med hensyn til ulovlige badeværelser. Der var tale om et badeværelse, der var etableret i 1980 og uden forudgående byggesagsbehandling/tilladelse. Som sædvanligt var der tale om skimmelsvampe- og vandskader m.v. Køberne forsøgte at indtale et erstatningskrav, men Østre Landsret afviste dette, idet der ikke var noget ansvarsgrundlag. I det hele kan ”underforstås”, at køberne, når de foretog lovliggørelse/afhjælpning, ville få udgifterne dækket som forbedringer. Der var tale om en afhjælpningsudgift på kr. 310.000,00 i henhold til et syn og skøn.

Om værdien af eget arbejde kan der godt nok diskuteres langt og længe, og her henviser jeg til afsnittet nedenunder med overskriften Om mangler.

For en ordens skyld kan oplyses, at Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) fastsætter timesatser for værdien af eget arbejde og regulerer dem på baggrund af Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger. I 2023 er timesatsen kr. 227,00 i København og kr. 201,00 pr. time for resten af landet. Læs eventuelt mere på hjemmesiden for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.

Salgspris under den godkendte andelskroneværdi

Den maksimale pris, der kan beregnes for andelsboligen, består af den på den seneste generalforsamling godkendte andelskroneværdi med tillæg af forbedringer, udført i lejligheden og eventuelt supplement for særligt tilpasset løsøre, som skal overtages, og i givet fald fradrag for dårlig vedligeholdelse. Såfremt overdragelsessummen er fastsat under den førnævnte samlede pris, er det udtryk for, at køberen får en ”rabat”.

I den enkelte andelsboligforening kan der være en praksis for, hvorledes denne rabat skal afskrives i købesummen. Er intet fastlagt i henhold til kutyme eller særskilt vedtagelse i andelsboligforeningen, tilrådes det, at rabatten afskrives i den beregnede andelskroneværdi, og således ikke i forbedringer i lejligheden eller i værdien af det særligt tilpassede løsøre. En sådan praksis vil føre til, at køberens mulighed for på et senere tidspunkt at kunne overdrage den fulde værdi af forbedringer og tilpasse løsøre ikke forskertses.

Nødvendige salgsdokumenter

Jep et salg kan være en lang ”stenet vej.

Andelshaver skal til køber forud for salgsaftalens underskrivelse have udleveret en kopi af andelsboligforeningens vedtægter, andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget, samt en opstilling over, hvorledes prisen beregnes med specifikation af prisen for andelen, herunder udførte forbedringer og inventar. Opstilling og specifikation vil fremgå af den salgsaftale, som administrator udfærdiger.

Det originale andelsbevis, jf. nedenfor, skal også foreligge.

Udover ovennævnte, som er lovpligtige oplysninger, vil den interesserede og varsomme køber også med fordel anmode om og gennemgå følgende dokumenter og oplysninger for at blive oplyst bedst muligt om andelen:

Vedrørende foreningen

• Administratoroplysningsskema
• Specifikation af eventuelt medfølgende tilbehør og/eller løsøre
• Forrige års årsrapporter
• Oplysninger om lånetyper, herunder lån med variabel rente, lån med afdragsfrihed og swap-lån
• Seneste budget med specifikation af boligafgift
• De seneste to års generalforsamlingsreferater
• Nøgletalsskemaer i henhold til regler trådt i kraft den 1/1 2014, jfr. også særskilt artikel herom. Jeg mener, at der er 43 punkter, der skal figurere i nøgletallene og mange af dem er ikke særlig brugbare – men specielt oplysningerne om foreningens pantegæld er vigtige(swaplån, afdragsfrie lån etc), og videre er medlemmernes hæftelsesforhold vigtige at kende. Det samme gælder vedligeholdelsesplaner og vurderingsprincippet, der benyttes ved fastsættelsen af andelskroneværdien.

Vedrørende ejendommen

• Ved nyopførte ejendomme: Afklaring om der er AB92/AT93 og/eller verserende retssager/entreprisesager
• Udskrift af Andelsboligbogen
• Tingbogsattest på hovedejendommen
• Det skal afklares, om der skal vvs- og el-tjek til for andelen
• BBR-ejermeddelelse
• Forsikringspolice på hovedejendommen
• Energimærkning
• Eventuel vedligeholdsplan
• Dokumentation for forbrugsudgifter
• Oplysning om eventuelle ulovlige, nedsænkede lofter i andelslejligheden.
• Kopi af tinglyste servitutter
• Oplysning om eventuelt kortlagt forurening
• Nøgletalsskemaer i henhold til regler trådt i kraft den 1/1 2014, jfr. også særskilt artikel herom.

Det er også et lovkrav, at der skal foreligge en gyldig energimærkning af andelsboligforeningens ejendom. I lov om fremme af energibesparelser i bygninger findes der en række detaljerede regler om, at det er foreningen der har pligten til at fremskaffe den pågældende energimærkning. Om energimærkning, kan der læses mere på ministeriets hjemmeside www.ens.dk.

Bortkommet andelsbevis

Er andelsbeviset bortkommet fremgår det typisk af foreningens vedtægter, hvorledes der skal forholdes med hensyn til en genudstedelse. Der kan være tale om forskellige ekspeditionsmåder lige fra annoncering i Statstidende, i landsdækkende aviser, indledning af en egentlig mortifikationssag til en simpel genudstedelse af et nyt andelsbevis. Dette sidste forudsætter, at den sælgende andelshaver på tro og love afgiver en bortkomsterklæring.

I Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations standardvedtægter er der i §6 stk. 4 indeholdt en sådan hjemmel til, at bestyrelsen kan genudstede et nyt andelsbevis. Andelsbeviset vil i vor administration få påtrykt teksten erstatningsandelsbevis i påkommende tilfælde.

Står der intet i vedtægterne, vil udgangspunktet formentlig være, at bestyrelsen blot kan genudstede et andelsbevis på de oven for anførte betingelser. Andelsbeviset er som sådan ikke bærer af selvstændige rettigheder, idet pantsætning sker ved pantebrev og adkomsterklæring og brugsretten til lejligheden sker via en salgsaftale, som bestyrelsen skal godkende. Transport i købesummen forudsætter heller ikke, at andelsbeviset foreligger i forbindelse med sælgers afgivelse af transporten.

Gennemførelse af salg

Djævelen ligger i detaljen

Udgangspunktet er, at alle andelslejligheder i forbindelse med salget skal gennemgås af en af bestyrelsen antaget vurderingsmand. Nærmere aftale om besigtigelsen sker gennem bestyrelsen. Vurderingsmandens rapport og eventuelle rapporter om elektriske installationer m.v. forelægges andelshaveren og bestyrelsen. Såfremt sælgeren er uenig i vurderingsmandens konklusion - og såfremt der i øvrigt på et senere tidspunkt opstår tvist med køberen - skal der gås frem i overensstemmelse med vedtægternes klagebestemmelser, for så vidt angår vurderingsmandens rapport.

Forevisning af lejligheden formidles af andelshaveren selv, og i givet fald sammen med det bestyrelsesmedlem, der er ansvarlig for overdragelser.

Forældrekøb

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations standardvedtægter, jf. § 11, og vist de fleste andelsboligforeningsvedtægter indeholder forbud mod gennemførelse af et forældrekøb. Der er ikke noget i vejen for at indføre en mulighed for forældrekøb og efterfølgende fremleje, eller for den sags skyld, at livsarvinger køber med henblik på udlejning til forældre.
 
For eksempel kan jeg foreslå, at følgende formulering praktiseres således, at AbF´s standardvedtægters § 11, stk. 1, får en ordlyd, som følger:

Vedtægternes § 11, stk. 1, skal for fremtiden have følgende ordlyd:
”En andelshaver må hverken helt eller delvist overlade brugen af boligen til andre, end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2, stk. 3 og stk. 4.”

Som nyt stk. 4 indføjes følgende i § 11:
”Uden tidsmæssig begrænsning kan bestyrelsen tillade fremleje af en lejlighed, der er erhvervet som et forældrekøb med henblik på udlejning til en livsarving eller med henblik på livsarvingens udlejning til sine forældre. Bestyrelsen skal, som anført i stk. 2, godkende fremlejebetingelserne, og fremlejegiver skal til enhver tid under fremlejemålets forløb kunne dokumentere, at der er tale om et forældrekøb eller køb af livsarving med henblik på udlejning til forældre, herunder ved fremlæggelse af lejeaftale og dokumentation for slægtsforhold og i øvrigt dokumentation, som bestyrelsen måtte finde fornøden. Fremkommer sådan dokumentation ikke inden en af bestyrelsen eller administrator fastsat frist, betragtes fremlejemålet som værende underkastet de øvrige fremlejebestemmelser i § 11, og fremlejen er derfor kun lovlig, såfremt bestemmelsen opfylder disse betingelser (stk. 2 og stk. 3), og overtrædelsen skal betragtes som en selvstændig eksklusionsgrund, jf. § 20, stk. 1, litra f.”

Man skal huske at ændre eksklusionsbestemmelsen i standardvedtægtens § 20, stk. 1, litra f, så den for eksempel fremtidig fik følgende formulering:
”Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til dem, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at hæve lejemålet, eller trods forgæves opfordring til lovliggørelse foretager ulovlig fremleje af sin andel i medfør af § 11, eller såfremt andelshaveren i øvrigt groft tilsidesætter husorden eller vedtægter.”

Omkostninger ved handelen

Med hensyn til fordelingen af omkostningerne, forbundet med udstedelsen af de førnævnte rapporter, henvises der til de konkrete foreningers vedtægter og kutymer. Af involverede omkostninger vil være udgiften til administrators udfærdigelse af salgsaftale, kontrol af Andelsboligbogen, vurderingsmandens honorar, og såfremt andelshaveren har antaget ejendomsmægler, vil der typisk være en omkostning til udfærdigelse af andelsboligskema, som ejendomsmægleren har fremsendt til administrators besvarelse.

Fremgangsmåde

Salgsaftalen skal altid udfærdiges af administrationen, ligesom samtlige beløb, der skal udveksles i handelen, skal deponeres på administrators kontor.

Hele købesummen for andelen skal indbetales til administrator/foreningen, hvilket følger af Andelsboliglovens §6 stk. 7. Ved salg gennem ejendomsmæglere, vil disse i købsaftalen typisk have skrevet, at ”håndpengene(typisk svarende til salær og omkostninger) skal deponeres hos dem, men dette er altså ikke lovligt. Mægleren må henvises til at tage transport i provenuet fra salget eller sikre sig på anden måde.

Af praktiske grunde - der skal udveksles en del papirer til underskrift, og videre skal finansieringen fra købers side være til stede 14 dage før overtagelsesdagen - skal en overtagelsesdag aftales med tilpas varsel, så alle involverede parter kan nå at ekspedere sagen. Dette vil sædvanligvis være to-tre måneder fra det tidspunkt, hvor der er enighed om en handel.

Afregning af salgssum 

Under ingen omstændigheder kan en salgssum frigøres før overtagelsesdagen, og da Andelsboligbogen, hvor pantsætninger og udlæg er registreret, desværre ikke føres ajour dagligt, men er ca. otte dage bagud, vil en salgssum typisk tidligst kunne afregnes ca. 14 dage efter en overtagelsesdag. Sagt på en anden måde, er forholdet det, at en anmeldelse af et pantebrev eller et udlæg til Andelsboligbogen ikke bliver registreret samme dag, som tinglysningsdommeren modtager dokumentet. Andelsboligbogen viser, hvornår den er ajourført til, og der kan godt være mere end otte dages ekspeditionstid således, at situationen kunne være den, at der efter overtagelsesdagen bliver registreret pant eller udlæg, som rent faktisk var sendt til tinglysning i Andelsboligbogen før overtagelsesdagen. Af samme grund vil der blive tjekket formentlig to gange, om der er pant. Omkostningerne i så henseende er for sælgers regning.

Det er en betingelse for en handels gennemførelse, at det originale andelsbevis er indsendt til administrator, der forsyner andelsbeviset med en såkaldt transportpåtegning, der skal underskrives af sælger og køber. Såfremt en sælger ikke kan finde det originale andelsbevis, skal det mortificeres; det vil sige, at der skal udstedes et nyt i overensstemmelse med vedtægterne. Det kan i givet fald være nødvendigt at foretage annoncering i Statstidende eller i en almindelig udbredt avis, såfremt andelsbeviset skal mortificeres. Købesummen vil således ikke kunne afregnes, før transportpåtegningen på det originale andelsbevis - eller på et erstatningsandelsbevis - er underskrevet.

Udækkede hæftelser i andelen

Det er andelshaverens ansvar at sørge for, at der er dækning til samtlige rettighedshavere, idet helt eller delvist udækkede hæftelser kun kan slettes ved tvangsauktion, jf. nedenfor. Det er vores opfattelse, at der ved frivillige salg ikke er en forpligtelse for panthavere eller udlægshavere til at medvirke til at pantet/udlægget helt eller delvis slettes. En pant- eller udlægshaver har nemlig den mulighed at andelskroneværdien på et senere tidspunkt stiger.

For så vidt angår udækkede rettigheder ved tvangssalg af en andelslejlighed, har Højesteretsdommer Niels Grubbe konkluderet, at der ikke er særlig hjemmel til sletning af udækkede rettigheder efter tvangssalg gennem andelsboligforeningen. Hans konklusion er derfor videre, at retstilstanden må være således, at den, der køber en andelsbolig ved underhåndssalg i forbindelse med tvangsrealisation, selv må sørge for at sikre sig, at alle tinglyste hæftelser – altså også de helt eller delvist udækkede – bliver slettet.

Det førnævnte notat fra Niels Grubbes side er fra februar 2008. Forfatteren Mogens Johannsen har i 3. udgave af bogen Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder på side 304 anført, at ”På samme måde som nævnt i RPL, § 581, har køber krav på, når auktionsvilkårene er opfyldt og appelfristen udløbet, at få slettet de hæftelser af tingbogen, som ikke opnåede dækning på tvangsauktionen”. Min gode kollega, advokat Jakob Stilling har, da tvangsauktionerne over andelslejlighederne var ”på toppen”, svaret mig, at det lige nævnte princip gælder. Dette tvinger så at sige en tvangsauktion igennem, idet et underhåndssalg ikke realistisk kan gennemføres, såfremt der er en andelspanthaver, der modsætter sig – uagtet, at det kan føre til et unødigt tab.

Om mangler 

Indledningsvis bemærkes om mangelsbegrebet at det, populært udtrykt, kan siges at være udtryk for ”skuffede forventninger” Hvis alt er oplyst i forbindelse med en handel/gennemgang af en lejlighed, er der ikke tale om en ”skuffet forventning” og derfor givetvis heller ikke nogen mangel.

Mangelssager skal man overveje nøje om de
er besværet og udgiften værd

Fysisk faktiske mangler kan indebære både en manglende vedligeholdelse fra foreningens side (typisk vinduer, etagedæk, tag etc., men også en areal mangel, hvis der er domspraksis for) eller mangler i den solgte lejlighed. Den første vurdering af, om der er mulighed for at indlede en mangelssag er, om der overhovedet er en mangel i juridisk forstand og herefter, hvem der hæfter – eller sagt på en anden måde: Hvem skal der reklameres overfor. I denne artikel fokuseres udelukkende på mangler, som er omfattet af enten sælgers afhjælpningsret eller købers ret til afslag eller erstatning. Om der er mulighed for at involvere ejendomsmægleren og gøre ansvar gældende mod denne, må bedømmes ud fra f.eks. de afgørelser der kan læses om på hjemmesiden for Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Hvad angår den førnævnte afhjælpningsret, har en håndværker eller en entreprenør krav på at afhjælpe mangler, og ved salg af løsøre har en sælger også en sådan ret. Ved salg af en andelslejlighed eller en ejerlejlighed har sælger ikke en sådan ret, medmindre det aftales med køberen. Det er min erfaring, at det aldrig sker ved salg af andelslejligheder, men jævnligt ved salg af ejerlejligheder/fast ejendom, hvor det, hvis den rådgivende advokat er ”vågen i timen”, bliver indsat i købsaftalen, at der kan ske tilbagehold, indtil der er sket afhjælpning og om fornødent, at afhjælpning kan ske for sælgers regning mod dokumentation. Som det herefter fremgår neden for, er en køber henvist til at påberåbe sig retten til et forholdsmæssigt afslag eller erstatning (og i tilfælde, hvor der er meget væsentlige mangler, en hævebeføjelse).

Ad ejerlejligheder

Da der typisk ikke har været en bygningssagkyndig involveret forud for købet af en ejerlejlighed er det vigtigt, at køber selv får kontrolleret at et badeværelse f.eks. er lovligt og i øvrigt skal der skelnes mellem mangler ved fælles ejendommen og den konkrete ejerlejlighed. Der er domspraksis for at en ejerforening kan indtale mangelskrav på de enkelte ejers mangelskrav (TBB.2010.681). Udover de i indledningen til dette afsnit nævnte eksempler på mangler, vil der, hvad angår ejerlejligheder typisk være tale om manglende vådmembran i badeværelset og ulovlige elinstallationer. Mangler ved nye ejerlejligheder behandles efter regler om køb og ikke om entreprise, jf. i øvrigt også i artiklen projektsalgslejligheder. Gældende retspraksis er udtryk for, at en mangel skal andrage ca. 6-8% af handelsprisen. Er der tale om erstatning er det det fulde dokumenterede tab, der erstattes.

For så vidt angår et dødsbos salg af ejerlejligheder – i modsætning til salg af andelslejligheder, jf. neden for – kan der gyldigt aftales en dødsboansvarsfraskrivelsesklausul.

Ad andelslejligheder

Om mangelsbegrebet og reklamationer henviser jeg indledningsvis til en særskilt artikel herom: Reklamationsproceduren ved mangler ved andelssalg. I denne artikel er også indeholdt bemærkninger om risikoen for overprisdiskussioner.

Advokat Rasmus Juvik har i et særnummer af TBB, udsendt i 2021, på side 628 m.fl. skrevet en artikel med overskriften Definition af forbedringer og vedligeholdelse ved overdragelse og prisfastsættelse, for så vidt angår andelsboliger. Hele det relevante retsgrundlag gennemgås, og videre er der meget interessante bemærkninger – se for eksempel side 635 og 636 – om fortolkningen af Højesteretsdom U2015.498H vedrørende mangler ved et badeværelse. Denne doms præmisser er der nu direkte henvist til i en ny Vestre Landsretsdom, jf. neden for.

Om en interessant diskussion vedrørende mangler ved andelsboliger henviser jeg til den oven for anførte artikel af advokat Kristian Dreyer/advokat Bjørn Wittrup i TBB 2022.857, og i den forbindelse er det væsentligt at have eventuelle vedtægtsfastsatte tvistbestemmelser for øje. Her kunne udgangspunktet være Normalvedtægten for Andelsboliger, § 17, stk. 4, hvor der er anordnet voldgift. Som oven for vedrørende diskussionen om eventuel overpris, er der også her ”mindst to skoler”, og den ene går ud på, at der kun kan ske voldgiftsbehandling, såfremt det er en sag mellem andelsboligforeningen og sælger, men ikke voldgiftsbehandling, såfremt sælger og køber er blevet enige om en ”fast pris”, der i øvrigt er godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse. Her mener ”én skole”, at tvister kun kan afgøres ved retssag. Billedet bliver, som min kollega, advokat Henrik Qwist meget rigtigt anfører, mere mudret af, at såvel en andelsboligforening som en køber og sælger af en andel er forbrugere og derfor ikke er bundet af voldgiftsbestemmelser. Ingen siger, at det skal være nemt.

Som anført i den oven for nævnte artikel ”Reklamationsproceduren ved mangler ved andelssalg” skal jeg kort knytte supplerende kommentarer, dels til den førnævnte Højesteretsdom, dels til en dom, aftrykt i TBB 2021.484 ff., der direkte henviser til Højesteretsdommens præmisser. 2021-dommen er på samme måde udtryk for, at kun det beløb, en køber har betalt for et ulovligt badeværelse, gives som afslag. I 2021-dommen var der også gjort gældende, at køberen skulle have et meget stort afslag eller erstatning i forbindelse med en omfattende skimmelsvampeskade. Det lykkedes ikke for køber at løfte bevisbyrden for, at der var et (erstatnings)ansvarsgrundlag, og der var heller ikke givet nogen garanti. Når dette er tilfældet, er det reglerne om forholdsmæssigt afslag, der finder anvendelse, jf. herved også den tidligere citerede artikel af advokat Rasmus Juvik. Et afslag for skimmelsvampeskaden kan kun ydes, såfremt køber kan afkræfte en formodning om, at der ikke er handlet til markedsværdien, og det er næppe muligt i et prisreguleret marked, som andelslejlighedssalg jo er.

Hvad angår badeværelset, er der – som Juvik så malende udtrykker det – tale om, at en sælger ikke kan tvinges til at forbedre sin andelslejlighed før et salg. Af den førnævnte årsag gives der heller ikke et afslag, der er større end dét, der er betalt for det ulovlige badeværelse.

Såfremt en sælger er uenig med vurderingsmanden/bestyrelsen om tilstedeværelsen af mangler, der skal afhjælpes i forbindelse med et salg, herunder ulovlige bygningsforhold/installationer, vil der typisk i den konkrete forenings vedtægter være mulighed for at udpege en voldgiftsmand, der indkalder parterne til besigtigelse og i øvrigt udarbejder en vurderingsrapport, som typisk også vil være endelig og bindende for parterne.

Konstaterer køberen efter overtagelsesdagen mangler i lejligheden, hvilke mangler køber mener, at sælgeren skal hæfte for, er udgangspunktet, at dette er en sag mellem disse to parter og ikke nødvendigvis en sag mod bestyrelsen/foreningen, såfremt der ikke er noget selvstændigt ansvarsgrundlag. I første omgang skal køber derfor i første omgang reklamere overfor sælgeren og i givet fald også overfor en eventuel medvirkende ejendomsmægler. Bestyrelsen/administrator kan være behjælpelig med at viderebringe en reklamation, men det er op til parterne selv at få løst striden, jf. ovenfor om eventuel vedtægtsmæssig anordnet antagelse af voldgiftsmand.

Det særlige ved mangler i andelsboliger er, at det i andelsboligforeningens loven er reguleret, at der ikke må tages en overpris for en andelslejlighed. Prisfastsættelsen af en andelslejlighed beror på andelskronen med tillæg af værdien af forbedringer (og eventuelt aftalt løsøre, der skal overtages). Det er derfor i forbindelse med prissætningen af forbedringer meget vigtigt, at prissætningen sker som objektivt som muligt således, at en sælger ikke risikerer en overprissag. Efter gældende praksis vil den altovervejende hovedregel være, at hverken foreningens bestyrelse eller administrator ved at lægge en forbedringspris til grund som en del af et andelssalg bliver erstatningsansvarlige. Udgangspunktet er, som det allerede er anført, en sag mellem køber og sælger; medmindre der er tale om bygningsforhold/installationer, der hører ind under foreningens udvendige vedligeholdelsespligt.

Såfremt der ikke er anordnet voldgiftsbehandling, og parterne ikke kan indgå forlig, skal sagen om fornødent afgøres af domstolene. Her henledes opmærksomheden på, at den såkaldte småsagsproces, der gælder for sager under kr. 50.000,00, jf. i øvrigt herom under artiklerne om inkasso, fører til, at det omkostningsmæssigt formentlig ikke kan svare sig at føre sådanne sager via advokat/retshjælpsforsikring. Dette taler for, at parterne i videst muligt omfang forsøger at indgå et forlig.

Såfremt den førnævnte voldgiftsbehandling ikke bliver aktuel – af den ene eller den anden grund –, kan tvisten som hovedregel kun løses ved en retssag, hvorunder der begæres syn og skøn. Hvis det her ikke ganske tilfredsstillende, jf. også artiklen Reklamationsproceduren ved mangler ved andelssalg, fører til, at selvom andelsboligforeningen har en fast vurderingsmand, har jeg selv i flere retssager været udsat for, at køberen af andelslejligheden antager sin egen vurderingsmand, som selvfølgelig udfører et bestillingsarbejde, der indebærer en langt lavere værdiansættelse af forbedringerne, og herefter, når sælger af andelen rejser indsigelse, må køberen udtage stævning og herefter foranledige syn og skøn afholdt. Man kunne jo godt her have den opfattelse, at en ”Djøffer” ikke skal afgøre værdien af for eksempel eget arbejde, som indimellem udgør en stor del af en forbedringsværdi, og særligt som følge af, at en totalrenovering af en større lejlighed, når det er udført som eget arbejde, ikke kan fastsættes som en objektiv værdi. Jeg har dog selv tabt en retssag, hvor skønsmandens vurdering af det udførte antal timer – med visse modifikationer – blev lagt til grund. Som det hedder i en artikel i TBB2020, side 542, for vedligeholdelsessager inden for lejeretten, vil en prisfastsættelse i tilfælde af en tvist ”blive underlagt et skøn for at sikre, at priserne ikke er ubillige, jf. lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, og princippet i købelovens § 5. Lejeren har bevisbyrden for, at udlejers opgjorte tab er ubilligt”. Såfremt differencen er stor, er det op ad bakke under alle omstændigheder for den sælgende andelshaver, men det er dog blot min egen opfattelse.

I en dom, der er aftrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret 2011, side 170, slog Østre Landsret fast, at først på det tidspunkt, hvor der er udarbejdet skønserklæring og mangelafhjælpningsbeløbet således fastlagt, foreligger der en eventuel forpligtelse til at frigive det tilbageholdte beløb, som står til sikkerhed for mangelafhjælpningen.

Typiske mangler i en andelslejlighed vil enten være elinstallationerne, hvor der nu er krav om, at transformeren skal være tilgængelig eller også et ulovligt badeværelse. Den typiske mangel ved et badeværelse er, at der ikke den lovpligtige vådmembran. Den seneste principielle dom om ulovlige badeværelser er U2015.498H hvor der blev taget stilling til f.eks. princippet om, hvorvidt en køber kan få et prisafslag, der overstiger den pris, den er givet for selve forbedringen. Dette afviser Højesteret ikke, men den samlede pris må aldrig overstige den re-kalkulerede maksimalpris. Dommen kan måske siges at være udtryk for, at der er en formodning for, at en køber altid ville handle til den lovlige maksimalprisen under alle omstændigheder (altså hvis køberen på forhånd havde fået kendskab til en mangel).

Det er ikke administrator, der afgør,
om retfærdigheden "halter".

I TTB 2017, side 702 m.fl., har Østre Landsret den 6. juni 2017 afsagt dom i en sag, hvor en andelshaver, der har betalt et forbedringstillæg på kr. 19.000,00 for vådrumssikring m.v., efter overtagelsen bliver gjort opmærksom på, at der sker nedsivning af vand til underboen. Andelsboligforeningens forsikringsselskab foretager afhjælpning i den sælgende andelshavers lejlighed, og der anlægges herefter sag mod den forrige sælger, der har ladet vådrumssikringen udføre. Denne sælger bliver dømt til at betale et afslag, svarende til de anslåede afhjælpningsomkostninger, andelsboligforeningen havde, idet andelshaverne, som det anføres, har vedligeholdelsen af badeværelserne. Det gjorde ingen forskel, at foreningens forsikringsselskab havde betalt for afhjælpningen. Desværre er den førnævnte vedtægtsbestemmelse ikke citeret i dommen. Sædvanligvis er andelsboligforeningers vedtægtsbestemmelser ikke så detaljerede, for så vidt angår badeværelser.

Hvad særligt angår VVS-eftersyn (i populær tale blandt andelsboligforeninger kaldet VVS-tjek), er der faldet en ny dom, som er aftrykt i GD2020/19B. En VVS-installatør burde have konstateret synlige mangler ved et gulvafløb på andelsboligens badeværelse, herunder en faldstammes manglende fastgørelse. Blikkenslageren blev derfor idømt solidarisk erstatningsansvar med sælger.

Førnævnte kan ved praktisering føre til meget langvarige diskussioner med bankers juridiske afdelinger og bobestyrere, og det mest simple er måske blot at henvise andelsboligforeningslovens § 5, stk. 13 og 14, og særligt med de tilhørende noter i Karnov. Se også andelsboligforeningslovens § 6 b, stk. 7, hvoraf fremgår, at et tvangssalg af en andel kun kan ske til den ’højst tilladte (pris) i henhold til § 5 og foreningens vedtægter…’. Som Mette Neville anførte i den oven for anførte bog på side 323 er det ensbetydende med, at et salg skal ske ´under iagttagelse af reglerne i loven om prismaksimering´. Endelig støttes oven for anførte redegørelse af det forhold, at selv omkostninger ved en tvangsauktion skal afholdes inden for maksimalprisen, hvilket følger af tvangsauktionsvilkårenes pkt. 5.

Se også vurderingsmand Sven Jon Jonsens oplæg om blandt andet krav til badeværelsers indretning. Oplysningerne er indsat i henhold til speciel tilladelse fra Sven Jon Jonsen.

Jeg har oven for allerede nævnt advokat Rasmus Juviks artikel og Højesteretsdommen U2015.498H. Denne er udtryk for det princip, at er en køber, som Rasmus Juvik skriver, ved overdragelsen fuldt ud gjort opmærksom på hvilke mangler og/eller ulovligheder, der måtte være ved lejligheden og eventuelt tillige blevet oplyst om den omtrentlige omkostning ved at afhjælpe manglerne, er det tilstrækkeligt til at afskære køber fra at gøre mangelindsigelser gældende. Advokat Juvik anfører – og jeg er helt enig –, at en køber ikke kan forpligtes til at købe lejligheden, og en sælger kan ikke forpligtes til at tvangsforbedre lejligheden, så at sige. Dette princip er – også som anført oven for – lagt til grund i en Vestre Landsretsafgørelse, aftrykt i TBB2021.484 ff. Denne afgørelse er også interessant i den forstand, at reklamationsfristen af Landsretten antages at skulle regnes fra dispositionsdagen og ikke fra den aftalte overtagelsesdag.

Som nævnt i indledningen til dette afsnit er en del af mangeldiskussionen ofte udtryk for ”skuffede forventninger” og særligt det forhold, at købere af andelslejligheder ofte glemmer, at de ”køber en brugt genstand”. Som eksempel herpå, se TBB2023.1057 ff., hvor det blev gjort gældende, at dårlig vedligeholdelsesstand skulle føre til, at der var tale om en overpris. Da sælger ikke havde handlet erstatningspådragende, blev kravet afvist af Østre Landsret.

Som det sikkert fremgår oven for er mangelsdiskussioner ved andelslejligheder et ”stort kapitel”. På det helt nære plan vil jeg henvise til TBB2024 ØLK side 788ff, hvor Landsretten tillader en anmodning om isoleret bevisoptagelse, for så vidt angår en andelsbolig. Køberne af andelslejligheden ønskede en vurdering af om nogle nærmere specificerede forbedringer var prissat korrekt, og i benægtede fald, hvilken værdi forbedringerne skulle have været opgjort til. En sådan isoleret bevisoptagelse får køberne godkendt foretagelsen af.

Om hvorvidt der foreligger ulovlig overpris i forbindelse med en mangelssag, henviser jeg til artiklen andelskroneværdiens beregning/valuarvurderinger/fastfrysning/godt at vide om overprissager, men den relevante dom her er TBB2024, side 773ff ØLD.

Ansvarsfraskrivelsesklausuler, særligt i dødsboer

En efterhånden mere og mere udbredt diskussion med repræsentanter for dødsboer involverer spørgsmålet om, hvorvidt der kan indsættes en dødsboansvarsfraskrivelsesklausul i en andelsboligsalgsaftale. Jeg har kigget i Kristian Dreyer m.fl.’s bog Ejerlejligheder og andelsboligforeninger, Mette Nevilles bog Andelsboligforeningsloven og Finn Träff m.fl.’s bog Andelsboliger, og har ikke i de kapitler, der handler om overpriser, kunnet finde specifikke bemærkninger, der vedrører den førnævnte diskussion. Til min store overraskelse er der i ABF-håndbogen 2020 – på side 176 – et afsnit (1.1.3.7) med overskriften Ansvarsfraskrivelsesklausul, hvor jeg klart må underforstå, at – som det hedder – et dødsbo har en ”berettiget interesse heri”, da boet ikke har en særlig viden om boligen. Videre hedder det, at en bestyrelse ikke kan nægte at godkende en ansvarsfraskrivelsesklausul. Som det vil fremgå neden for, er jeg lodret uenig heri.

Min egen opfattelse er, at når der er solgt til den maksimale andelskroneværdi, indebærer det en ulovlig overpris for andelen, såfremt der sker accept af indsættelsen af en dødsboansvarsfraskrivelsesklausul, og der altså senere konstateres mangler. Uanset om sælger er et dødsbo, mener jeg ikke, at der således kan forlanges, at der i salgsaftalen indføjes en dødsboansvarsfraskrivelsesklausul. Jeg har afstemt dette med flere kolleger, og se også www.andelsportal.dk og søg under ”dødsboansvarsfraskrivelse”. Såfremt der ikke handles til den maksimale andelskroneværdi – og det er altså ikke set i relation til de afslag eller VVS-attester og vurderingsmandens rapport giver anledning til –, vil det vel kunne anerkendes som en ”ren oplysning om dødsbosalg” med den tilføjelse, at arvinger og bobehandler har en meget begrænset eller ingen viden om andelslejlighedens stand.

Jeg finder anledning til at fremhæve, at en venlig kollega, der har læst min artikel, har henledt min opmærksomhed på dommen GD 2016-54Ø, som kan påberåbes til støtte for, at generelle ansvarsfraskrivelsesklausuler ikke er gyldige. Kollegaen har også henvist til Carsten Munk-Hansens bog ”Ansvarsregulering i overdragelsesaftaler” og særligt 1. udgave, Jurist- og Økonomforbundets Forlag, 2007.

Afslutningsvis skal jeg i forbindelse med diskussionen om, hvorvidt en dødsboansvarsfraskrivelsesklausul skal godkendes i forbindelse med salg af en andelslejlighed, henlede opmærksomheden på TfA2015.543ØL. Denne afgørelse fortolkes af nogle bobestyrere som værende udtryk for, at retten lægger til grund, at en dødsboansvarsfraskrivelsesklausul gyldigt kan indsættes i en salgsaftale vedrørende en andelslejlighed. Jeg læser ikke Landsrettens præmisser på samme måde som førnævnte bobestyrere, og jeg er mest til den opfattelse, at det er dødsboskiftelovens § 103 vedrørende omgørelse og gentagelse, der giver sig udslag i afgørelsen, jf. at én af præmisserne er, at "der er ikke oplysning om, at der skulle være begået fejl under behandlingen af boet…".

Eksempler på foreningers hjemmesider

For så vidt angår hjemmesider for konkrete foreninger, er der følgende links:

• www.estlandsgadekarreen.dk
• www.abholbaekgaarden.dk
• www.alleen.dk
• www.abhusumgade.dk
• www.esplanadegaarden.dk

B. Etablering af pant i andelsboliger

Der henvises til Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations hjemmeside www.abf-rep.dk under punktet "pant i andelsboligen", og bemærk, at ABF, Finansrådet og Erhvervs- og Byggestyrelsen har udarbejdet en "vejledende sagsgang ved etablering af pant i andelsboliger". Vejledningen omfatter både finansiering af køb af andelsbolig og friværdibelåning.

Kort kan anføres, at gældsbrev, håndpantsætningserklæring, ejerpantebrev eller udlægsattest udfærdiges af kreditgiveren - typisk en bank/realkreditinstitut, og for så vidt angår en udlægshaver, er det kreditor/kreditors advokat. Tinglysningen forestås typisk af kreditgiver/udlægshaver, og en betingelse for tinglysning er, at der foreligger en adkomsterklæring, som andelsboligforeningens bestyrelse er forpligtet til at udstede. Erklæringen skal være afgivet indenfor en frist på tre uger efter modtagelsen.

Tvangs- og underhåndssalg af andelslejligheder

Der må skelnes mellem en andelslejligheds salg efter, at andelshaveren er ekskluderet som medlem af andelsboligforeningen, og så andelsboligforeningslovens regler i § 6 b om tvangssalg og underhåndssalg af retten til en andelsbolig.

En andelsboligforening skal nøje overveje, hvorvidt den vil skride til eksklusion eller som alternativ få et fundament, der kan danne udgangspunkt for et udlæg i andelen, hvorefter denne sættes på tvangsauktion. Fordelen ved en tvangsauktion, jf. også nedenfor, er at udækkede hæftelser slettes i medfør af retsplejelovens § 581. Ved underhåndssalg skal der opnås, jf. også nedenfor, en aftale med panthavere og udlægshavere. En andelsboligforening kan kun begære tvangsauktion, såfremt der er foretaget udlæg; eventuelt kan det med en panthaver aftales, at denne fremmer en auktion over lejligheden. Det kan indebære en "kollision" mellem foreningsretten og tvangsauktionsreglerne, såfremt et medlem af foreningen er ekskluderet, og der i øvrigt verserer en auktionssag. Parallelforløbet kan føre til at en eventuel tvangsauktion ikke kan gennemføres - eller i hvert fald er der stor risiko for det, efter gældende praksis.

I. Salg efter eksklusion

Det antages i retspraksis, at kun meget væsentlige misligholdelser kan føre til eksklusion af et medlem af en andelsboligforening. I et vist omfang vil reglerne for ophævelse af et lejemål, jf. lejelovens regler herom, finde anvendelse, selvom lejeloven ikke gælder direkte i relationen mellem andelsboligforening og andelshaver.

Blandt de holdbare eksklusionsgrunde vil være, at medlemmet er i restance med boligafgift eller varmebidrag, grove forsømmelser af vedligeholdelsespligten eller forhold, som kunne føre til ophævelse af et lejemål.

Det bemærkes herved, at jeg selv har vundet en sag ved Østre Landsret, hvor jeg fik medhold i, at et dødsbo ikke kan ekskluderes som medlem af en andelsboligforening, uagtet at der er boligafgiftsrestancer. Dette følger af de særlige regler i dødsboskifteloven, der regulerer, at det er bobestyrer, der står for afviklingen af et bos aktiver og videre, at andelsboligforeningen har en fortrinsret for restancer.

Når bestyrelsen berettiget har ekskluderet et medlem af andelsboligforeningen, har medlemmet som udgangspunkt ikke længere medlemsrettigheder, herunder indstillingsret til, hvem der skal overtage andelslejligheden, møderet på generalforsamlingen og andre rettigheder, som et medlem typisk har ifølge foreningens vedtægter.

Efter en eksklusion er det herefter bestyrelsen, der i enhver henseende forestår salget af retten til andelen, men det er stadigvæk den ekskluderede andelshaver, der er sælger. Bestyrelsen handler derfor i henhold til – det er i hvert fald det sædvanlige – en vedtægtsmæssig bemyndigelse, der følger af standardvedtægterne for en andelsboligforening. Om salgspris m.v., se også artiklen Generelle regler for køb og salg af en andelslejlighed.

Det tilrådes at andelsboligforeningens salg så vidt muligt sker gennem en ejendomsmægler for at sikre at der opnås markedsprisen for andelslejligheden - for det tilfældes skyld at den godkendte maksimalpris ikke kan opnås. Det vil typisk være en god idé at orientere den ekskluderede andelshaver om salgets forløb, idet den ekskluderede andelshaver selvsagt har krav på at modtage en specificeret afregning, når salget gennemført.

II. Et tvangssalgsforløb

Med udgangspunkt i retsplejelovens regler om foretagelse af udlæg, indgivelse af tvangsauktionsbegæring og andelsboligforeningslovens regel om tvangssalg, kan det typiske tvangssalgs-/underhåndssalgsforløb beskrives, som følger:

a) Udlæg

1. Kreditor skal foretage udlæg som grundlag for indgivelse af en auktionsbegæring. Andelshaveren kan få fastsat en afdragsordning.
2. Såfremt andelshaveren er ekskluderet som medlem af foreningen, indebærer det ikke, at der ikke kan foretages udlæg, hvilket der er domspraksis for. Konsekvensen af eksklusionen må dog givetvis være, at panthaveren ikke har mulighed for at begære tvangsauktion afholdt og i stedet for må afvente, at andelsboligforeningens bestyrelse afhænder andelen. Panthavere/udlægshavere skal derfor være opmærksomme på, at det efter en eksklusion ikke er muligt at få medindflydelse på salgspris og vilkår. Set fra andelsboligforeningens bestyrelses og administrationens side vil jeg dog opfordre til, at der så vidt muligt sker orientering til de førnævnte rettighedshavere og i øvrigt, at der sker salg gennem ejendomsmægler, såfremt maksimalprisen ikke som udgangspunkt kan opnås. Det er herefter bestyrelsen der har pligten til at udlevere de salgsdokumenter, der er anført i andelsboligloven, herunder også den ovenfor anførte energimærkningsrapport.

b) Tvangsauktionsbegæring
Kreditor skal indgive en skriftlig begæring – en såkaldt rekvisition – om, at der afholdes tvangsauktion over retten til andelen.

I begæringen gives der oplysning om, hvem der administrerer andelsboligforeningen, ligesom der gives oplysning om andelslejlighedens areal, beliggenhed, og hvad den seneste andelskroneværdi andrager. Der skal også vedlægges en udskrift af Andelsboligbogen.

Oplysningerne søges typisk tilvejebragt gennem CVR-registeret, OIS, Google eller simpelthen ved kontakt til andre andelshavere i foreningen.

c) Vejledningsmøde/salgsbeslutning
Fogedretten indkalder andelshaveren/skyldneren til et vejledningsmøde, og andelsboligforeningens administrator indkaldes også til mødet.

På vejledningsmødet gennemgås auktionsgrundlaget, og fogedretten har mulighed for at beslutte, at der skal ske en udsættelse i fire uger med henblik på andelshaverens afværgelse af tvangssalget.

Der kan også træffes beslutning – hvilket er det mest sædvanlige – om et underhåndssalg, der sker via andelsboligforeningen. I henhold til andelsboligforeningslovens § 6 b, stk. 7, gives der en frist på 15 uger til dette salg, og fristen kan – om fornødent – forlænges.

Såfremt det for eksempel er oplagt, at der ikke kan sælges til den maksimale andelskroneværdi, kan fogedretten beslutte, at der ikke skal forsøges gennemført et underhåndssalg, men skal berammes en tvangsauktion med det samme.

Samtlige beslutninger, som fogedretten træffer, kan indbringes for Landsretten. Fristen er fire uger.

d) Bestyrelsens/administrators opgaver ved salg via andelsboligforeningen/underhåndssalg
Underhåndssalget adskiller sig fra det ovenfor nævnte eksklusionssalg ved, at andelshaveren bevarer sine rettigheder som medlem, herunder altså indstillingsretten, ret til møde på generalforsamlingen, retten til at pantsætte andelen m.v. I øvrigt er den praktiske fremgangsmåde, som følger:

Prisfastsættelse

Udgangspunktet er, at andelen skal sælges til maksimalprisen, og andelsboligforeningens venteliste skal respekteres, ligesom bestyrelsen skal godkende køber, pris og vilkår. Såvel ved et underhåndssalg som ved en tvangsauktion gælder foreningens vedtægter.

Andelshaveren skal indenfor en frist på 14 dage, jf. andelsboligforeningslovens § 6 b, stk. 2, opgive, hvilken pris, andelshaveren ønsker fastsat. Såfremt andelshaveren ikke reagerer, tilrådes det, at andelen vurderes af andelsboligforeningens sædvanlige vurderingsmand. Såfremt andelshaveren ikke ønsker at lade vurderingsmanden besigtige lejligheden, er det bestyrelsen/administrator, der er forpligtede til at rekvirere fogedens bistand.

Andelsboligforeningen – og det vil i praksis sige bestyrelsen/administrator – skal underrette såvel andelshaveren som pant- og udlægshavere om prisfastsættelsen, og i øvrigt om retten til at gøre indsigelse overfor priskravet. Rettighedshaverne og andelshaveren har en frist på fire uger med henblik på at anlægge sag, såfremt vedkommende er utilfreds med prisfastsættelsen.

Med hensyn til vurdering og prisfastsættelse og bestyrelsesgodkendelse skal foreningen følge sin sædvanlige procedure. Hvorvidt der kan tages et forbehold for regulering af prisen, afklares først af Højesteret ved dom i foråret 2009.

Adgang til andelsboligen
Andelshaveren er ifølge andelsboligforeningsloven forpligtet til at give interesserede købere og rettighedshavere adgang til at besigtige andelslejligheden. Såfremt andelshaveren ikke frivilligt medvirker hertil, skal fogedretten bistå med at skaffe adgang til andelslejligheden. Det er bestyrelsen/administrator, der skal rekvirere fogedrettens bistand, såfremt andelshaveren ikke giver adgang til besigtigelse.

Effektuering af salget
Som anført er udgangspunktet, at det er den godkendte andelskroneværdi – med tillæg af værdien af eventuelle forbedringer –, der er salgsprisen. Ved et underhåndssalg kan der ikke, uden såvel andelshaverens som samtlige rettighedshaveres tilladelse, ske salg til en lavere pris. Såfremt der derfor ikke melder sig nogen interesserede købere til denne pris, har andelsboligforeningen typisk ikke yderligere forpligtelser vedrørende underhåndssalget, og det må derfor tilrådes, at underhåndssalget ”kortsluttes”, idet rekvirenten opfordres til på ny at rette henvendelse til fogedretten med anmodning om, at der i medfør af andelsboligforeningslovens § 6 b, stk. 7, træffes afgørelse om det nedenfor nævnte tvangsauktionssalg.

Det vil ikke være tilrådeligt, uden andelshaverens og rettighedshavernes godkendelse, at antage en ejendomsmægler. 

Er der flere liebhavere, der vil betale maksimalprisen med eventuelle tillæg, er der ikke pligt til lodtrækning, idet bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andelen.

Overtagelse/fraflytning
Ifølge andelsboligforeningslovens § 6 b, stk. 5, kan køberens overtagelse af den til andelen knyttede brugsret ikke ske tidligere end den 1. i den måned, der ligger tre måneder efter det tidspunkt, hvor underretningen om fogedrettens salgsbeslutning kom frem til andelsboligforeningen. Videre gælder, at andelsboligforeningen skal underrette andelshaveren om overtagelsesdagen senest fire uger før den aftalte overtagelsesdag.

Andelshaveren har pligt til at fraflytte og ryddeliggøre lejligheden senest to uger før overtagelsesdagen.

Problemet kan være, at andelshaveren herefter ikke fraflytter pr. overtagelsesdagen, hvilket kun giver en frist på 14 dage med hensyn til berammelse af en udkørende fogedretning, hvorunder andelshaveren skal udsættes af andelslejligheden. Det er derfor opportunt allerede i auktionsbegæringen til fogedretten, og i øvrigt løbende, at underrette andelshaveren om dennes forpligtelser med hensyn til at stille andelen til rådighed for en eventuel køber.

Netop fordi der ikke er tale om en eksklusion, skal andelshaveren i perioden indtil overtagelsesdagen betale boligafgift og andre vedtægtsmæssige ydelser til andelsboligforeningen.

Købesummens indbetaling og afregning
Indbetalingen af købesummen skal som sædvanligt ske til andelsboligforeningen/dennes administrator, og foreningen er berettiget til at modregne sine, som det er anført i loven, ”rimelige udgifter”.

e) Tvangsauktion
Såfremt fogeden har truffet beslutning om tvangsauktion, eller den ovenfor anførte 15 ugers frist er udløbet, uden at der er sket fristforlængelse, skal retten til andelen sælges på en tvangsauktion. Udgangspunktet er, at reglerne for tvangsauktion over fast ejendom gælder i hovedtræk.

Der afregnes naturligvis altid overfor pant- og udlægshavere i prioritetsrækkefølge, efter at foreningens krav er fratrukket.

Generelle regler for auktionens afholdelse
Rekvirenten af auktionen skal udfærdige tvangsauktionsvilkår. I modsætning til reglerne om auktion over fast ejendom er der ikke hjemmel til at antage en særlig sagkyndig, herunder for eksempel en ejendomsmægler.

Opmærksomheden henledes på, at disse tvangsauktionsregler i stort omfang afviger fra de sædvanlige tvangsauktionsvilkår ved fast ejendom. Vilkårene indeholder en række selvmodsigende bestemmelser, herunder for eksempel vedrørende overtagelse af pantegæld. Det skal sammenholdes med, at købesummen som udgangspunkt skal betales kontant. Størstebeløbet er et størstebeløb indenfor budsummen, jf. også nedenfor i afsnittet Købesum m.v. Det tilrådes, at der i salgsopstillingen som prioritet 1a og 1b sker oplysning af det førnævnte størstebeløb og boligafgiftsrestancer, således at det ved budgivningen er nemt at konstatere, når den godkendte maksimalpris for andelen nås.

Rekvirentens salær fastsættes typisk som ved tvangsauktion over fast ejendom.
I øvrigt skal rekvirenten foranledige, at der berammes en besigtigelsesforretning af andelsboligen. Fogedretten indkalder til tvangsauktion i medfør af retsplejelovens § 564. Andelsboligforeningen skal sammen med alle rettighedshaverne indkaldes, og såfremt der ikke har været forsøgt et underhåndssalg i medfør af de ovenfor anførte regler, vil det som udgangspunkt være en god idé at indkalde fortrinsberettigede på ventelisten. Det er helt uafklaret, om der er en pligt hertil.

Rekvirenten skal foranledige, at interesserede købere får adgang til at besigtige andelslejligheden, og såfremt andelshaveren ikke vil medvirke, skal fogedretten på rekvirentens begæring foranledige, at der foretages oplukning.

Afgivelse af bud/godkendelse af erhverver
Såfremt den ufyldestgjorte panthaver er en fysisk person kan vedkommende byde og overtage andelen. I medfør af en afgørelse fra Østre Landsret fra april 2009, kan juridiske personer (=selskaber og lignende) ikke overtage andelen på tvangsauktion, idet disse ikke – typisk – opfylder betingelserne for at bo i andelen.

Udgangspunktet er, at vedtægternes godkendelsesprocedurer, for så vidt angår en køber, skal være opfyldt. Det tilrådes, at der i salgsopstillingen indsættes en passus om, at køberen opfordres til at søge forhåndsgodkendelse fra bestyrelsens side. Det er også uafklaret, hvorvidt der kan indgås en hammerslagsaftale, der går ud på, at såfremt højestbydende ikke kan godkendes, tilfalder andelen næsthøjestbydende (som måske kan godkendes).

Er der flere budgivere til maksimalprisen, skal der ske lodtrækning; dog med undtagelse for fortrinsberettigede, hvilket følger af standardauktionsvilkårenes pkt. 4, afsnit 4.

Godkendelsesproceduren følger af de førnævnte standardvilkårs pkt. 4, stk. 6. Højestbydende bliver først andelshaver, når foreningens bestyrelse har godkendt højestbydende. Ved tvangsauktion over fast ejendom bærer auktionskøber risikoen for det købte fra hammerslagstidspunktet. Ved auktion over brugsretten til andelslejligheder kan det diskuteres, hvornår risikoen overgår, idet der er et vacuum fra auktionens afslutning, indtil den førnævnte godkendelse af auktionskøberen foreligger.

Købesum m.v.
Under auktionen oplyses det såkaldte størstebeløb for de omkostninger, som en køber skal betale som en del af budsummen. Dette fremgår af de førnævnte standardauktionsvilkårs pkt. 5, litra A.

Der er retspraksis for, at rekvirentsalæret ikke beregnes af maksimalprisen med tillæg af 25%, men at salæret fastsættes ud fra et skøn. Rekvirenter tilrådes ved særligt komplicerede sager at forhåndsanmode fogedretten om tilkendelse/beregning af et større rekvirentsalær, idet arbejdet med at sætte brugsretten til en andel på tvangsauktion typisk er temmelig omfattende.

Først når køberen har godtgjort, at auktionsvilkårene er opfyldt, overgår andelen og den brugsret, der er knyttet til andelen, til køberen, og det er køberens eget ansvar – om nødvendigt med fogedrettens bistand - at blive indsat i besiddelsen af andelslejligheden, som der er erhvervet brugsret til, jf. standardvilkårenes pkt. 9.

Selvom det må konstateres, at der i tvangsauktionsvilkårene for salg af andelslejligheder er diverse modsætninger, herunder for eksempel, at lån, der skal indfries, sikkerhedsstillelsesmæssigt behandles, som om der ”kun” skal stilles sikkerhed for ¼ af beløbet, der skal indfries, er det stadigvæk gængs praksis, at hele købesummen indbetales kontant til fogedretten, og herefter sker der afregning overfor andelsboligforeningens administrator. Desværre er det sådan, at de standardauktionsvilkår, der gælder, ikke kan fraviges, medmindre der er tale om en erhvervsandel. Fogedretterne vil derfor som altovervejende hovedregel ikke acceptere, at der skal ske kontant indbetaling af hele budsummen straks efter auktionens afslutning. Det accepteres derfor, at der stilles en sikkerhed, opgjort i henhold til standardauktionsvilkårene, men videre accepteres det, at der for eksempel herefter meddeles 14 dage til at indbetale hele den kontante budsum til fogedretten, således at andelsboligforeningslovens regler om berigtigelse af købesummen for en andel kan overholdes.

Et andet problem kan være, at der er en overkursbestemmelse i et pantebrev, hvilket indebærer, at budsummen går ud over andelsboligforeningens maksimalpris. I auktionsvilkårene er der indsat en rentebestemmelse, for så vidt angår pantegæld m.v. Her skal det også kontrolleres, om den fører til, at der i givet fald betales mere end den førnævnte maksimalpris.

Fogedretten fastsætter fordelingen af budsummen, og skal også godkende honorarer samt omkostninger.

Såfremt der ikke afgives et bud på maksimalprisen, tilrådes det at starte budgivningen med denne, og herefter ”gå nedad” for herved at spare tid på tvangsauktionen.

Opmærksomheden henledes på, at et overskydende provenu skal forrentes overfor andelshaveren.

I modsætning til frivillig salg, jf. ovenfor, følger det af retsplejelovens § 559a, stk. 5, jf. § 581, at udækkede hæftelser - helt eller delvis - kan begæres slettet efter en afholdt tvangsauktion. Selve hjemlen til at begære de førnævnte hæftelser slettet er retsplejelovens § 581, der ikke er undtaget i § 559a, stk. 5. I bogen "Tvangsauktioner over fast ejendom og andelslejligheder", første udgave af Mogens Johannsen antages det da også, at udækkede hæftelser kan begæres slettet, såfremt de ikke opnår dækning på tvangsauktionen.

Vort bud på løsning af fornævnte spørgsmål er at der på samme måde som tvangsauktion over ejerboliger i øvrigt er en forpligtelse for fogedretten til at slette helt eller delvis udækkede hæftelser. Det ville være en ganske uholdbar situation, såfremt en auktionskøber ikke kunne påregne dette.

Links
Se for eksempel www.retsinformation.dk, hvor standardauktionsvilkårene er aftrykt.

C. Salg af ejerlejligheder

Generelt

Salg af en ejerlejlighed adskiller sig i vidt omfang fra de ovenfor anførte retningslinier for salg af andelslejligheder.

Ejeren af en ejerlejlighed bestemmer selv hele salgsforløbet, herunder eventuelt valg af ejendomsmægler, udbudspris og salgsvilkår.

Ejerlejlighedsskema 

I det omfang der medvirker ejendomsmægler, vil denne tilskrive Homann Advokater for at få besvaret et såkaldt ejerlejlighedsskema, hvori administrator giver en række relevante oplysninger, og udleverer kopi af bilag, såsom ejerforeningsvedtægter, referater, sikkerhedsstillelsesdokumenter, forsikringspolice, varmeregnskab m.v. Afgivelsen af disse oplysninger er forbundet med et ekspeditionsgebyr, som sælger skal betale.

Det vil i ejerlejlighedsskemaet blive anført, hvilken sikkerhedsstillelse sælger har ydet for fællesudgifterne, og det kan enten være et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller vedtægter, der er lyst pantstiftende. Såfremt sikkerhedsstillelsen skal forhøjes i forbindelse med ejerskiftet, vil der også blive gjort opmærksom herpå. Typisk er det sælger, der betaler omkostningerne forbundet med sikkerhedsstillelsen.

Særligt om fælleslån

Om disse henvises der mere detaljeret til artiklen om Særligt om ejerlejligheder/fælleslån og andelslejligheder. Det er naturligvis væsentligt for en køber at få afklaret, om sælger har indfriet sin andel af et fælleslån og også, om fælleslånet overhovedet er lovligt vedtaget af ejerforeningens generalforsamling.

Forældrekøb

Såfremt en ejerlejlighed skal sælges til forældre, der ønsker at fremleje lejligheden til en livsarving, er det naturligvis op til køberen at sikre sig, at der kan meddeles den fornødne fremlejetilladelse fra bestyrelsens side. I modsætning til, hvad der er anført ovenfor under "andelslejligheder", vil det ofte være således, at der ikke er et vedtægtsmæssigt forbud mod fremleje. Det er dog væsentligt i den konkrete forening nøje at undersøge vedtægterne, og eventuelt forespørge administrator/bestyrelsen, hvorvidt der er tilladelse til fremleje.

Refusion/a´conto varme 

I refusionsopgørelsen vil der ud fra Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale være tale om, at der kun refunderes i forhold til a´conto fællesudgifter og a´conto varmebidrag. Er overtagelsesdagen den 1. i en måned, vil der derfor typisk ikke være nogen refusion. Såfremt der kan blive tale om større tilbagebetalingsbeløb/efterbetalingsbeløb, skal parterne selv tage højde herfor i købsaftalen. Sædvanligvis vil varmen blive aflæst pr. overtagelsesdagen, i det omfang parterne husker at indberette ejerskiftet, jf. ovenfor.

Renoverede ejerlejligheder 

Sælger har selv ansvaret for, at bygningsindretninger og installationer er lovligt udført. Såfremt der for eksempel er sket modernisering med et badeværelse i en ældre ejendom, opfordres køberen til at undersøge, hvorvidt badeværelset er lovligt indrettet, idet bestyrelsen/administrator ikke nødvendigvis ligger inde med oplysninger i så henseende.

På linket www.ejerportal.dk kan der ved indklikning på emnet ”Foreningen” læses om ejerlejlighedsforhold. Der henvises i øvrigt til artiklen på denne hjemmeside Boligkøb og -salg.

Ejerlejlighedernes Landsforening har en hjemmeside med en række relevante oplysninger for ejerlejlighedsejere, herunder om vedtægter og udlejningsforhold,  og der henvises derfor til www.ejl.dk

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.