Der rejses stadig mange sager om mangler ved fast ejendom. Det kan både være mod sælger, ejerskifteforsikringsselskab, den bygningssagkyndige eller købers rådgivere.
Med reglerne om tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring kan der dog som absolut hovedregel kun gøres krav gældende overfor sælger, hvis han har handlet forsætligt eller groft uagtsomt og det er typisk svært at bevise.
MEN, hvad gør man, hvis der er tegnet en ejerskifteforsikring, men forsikringen afviser at betale, selvom der intet står om manglen i tilstandsrapporten. Det giver artiklen et bud på.
Køber købte med overtagelsesdag den 1. august 2022 et parcelhus fra 1960’erne i et pænt kvarter i Hillerød. Kort tid efter at køber var flyttet ind, regnede det ned gennem taget. En tilkaldt håndværker bekræftede, at der var hul i taget flere steder og at taget generelt var udskiftningsmodent. Et nyt tag ville koste mindst 525.000 kr.
Der stod intet om utæt eller udtjent tag i tilstandsrapporten og der var intet anført om tagets restlevetid.
Køber anmeldte sagen til sin ejerskifteforsikring, der afviste at dække med henvisning til, at taget var udtjent og dermed ikke i ringere stand end tilsvarende ejendomme af tilsvarende alder.
Køber var lægmand og førstegangs køber og anede intet om tages levetid, og han stod nu som nybagt huskøber og så ind i en stor og uventet udgift på 500.000 kr. til nyt tag, inden blækket på købsaftalen endnu ikke var helt tørt.
Køber tænkte, det kan ikke være rigtigt, at jeg er havnet i dette ingenmandsland, selvom jeg har gjort alt, hvad mine rådgivere har anbefalet mig og herunder tegnet en dyr ejerskifteforsikring, og han kontaktede derfor sin advokat.
Advokaten skrev som det første til den bygningssagkyndige og rejste krav overfor ham med henvisning til, at han burde have opdaget det utætte tag, da han lavede tilstandsrapporten og burde have anført tagets restlevetid i tilstandsrapporten. Den Bygningssagkyndige afviste kravet.
Advokaten rejste kravet overfor sælger med henvisning til, at han burde have oplyst om utætheden i sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten, og at sælger dermed havde afgivet urigtige oplysninger og derfor var erstatningsansvarlig overfor Køber. Sælger afviste, at han havde kendt til utæthederne i sin ejertid og afviste kravet.
Advokaten rejste kravet overfor Købermægleren med henvisning til, at han burde have oplyst Køber om, at taget var udskiftningsmodent og at der burde have været en bemærkning om tagets alder i tilstandsrapporten, se § 19 i bekg. nr. 1587 om tilstandsrapporter m.v. af 11.10.2020. Ved at have undladt at gøre køber opmærksom herpå og søge dette forhold nærmere afklaret var Købermægler erstatningsansvarlig overfor Køber. Købermægler ved Dansk Ejendomsmæglerforening afviste kravet.
Advokaten rejste kravet overfor ejerskifteforsikringen og henviste til, at der ifølge policen var en mindstedækning ved udtjente bygningsdele som tage på 2030 % af nyprisen for et nyt tag. Ejerskifteforsikringen fastholdt imidlertid sin afvisning af kravet.
Købers advokat udarbejdede herefter udkast til stævning mod alle 4 ovennævnte parter og udkast til S&S tema og ansøgte om retshjælpsdækning hos Købers retshjælpsforsikringsselskab, som meddelte retshjælp til en sag mod sælger og ejerskifteforsikringsselskabet.
Stævningsudkast blev fremsendt til de pågældende og der blev indledt forligsforhandlinger med den bygningssagkyndige og Ejerskifteforsikringen.
Efter lange forhandlinger endte sagen med, at sagen blev forligt mod, at den Ejerskifteforsikringen anerkendte at betale en erstatning på ca. 20% af udgiften til et nyt tag i overensstemmelse med policens vilkår. Køber opnåede dermed en erstatning på ca. 100.000 kr. Den nærmere fordeling af skaden mellem den bygningssagkyndige og Ejerskifteforsikringen var et internt anliggende mellem disse, men det var oplagt, at der var begået fejl af den bygningssagkyndige.
Sagen viser, hvor vanskeligt det kan være for Køber at få erstatning for mangler i en sag, der burde ligge på den flade hånd.
Mit råd til Købere i sager om mangler ved fast ejendom er at læse vilkårene for ejerskifteforsikringen meget grundigt, og kontakte en advokat, hvis man er tvivl om et afvisning af et mangelskrav er berettiget.
Advokaten vil tillige kunne vurdere, om der kan rejses krav overfor andre parter i sagen end ejerskifteforsikringen og om der skal udtages stævning eller ske påklage til ankenævn m.v. Sagen vil typisk være omfattet af Købers retshjælpsforsikring.
---oo0oo---
Sagen har været behandlet af Advokat Bjørn Wittrup.