Ny Højesteretsdom om afslagsbeføjelsen i bolighandler

Homann Advokater beskæftiger sig med fast ejendom i alle afskygninger, både i erhverv og privat sammenhæng. Rådgivning om fast ejendom angår ofte ejendommens fysiske forhold, ikke mindst i forbindelse med overdragelser. En ny Højesteretsdom afsagt den 30. april 2024 om mangler ved et badeværelse i en ejerlejlighed indeholder et vigtigt bidrag til retspraksis. Dommen refereres i artiklen.

Når der handles bolig, sker det desværre ikke så sjældent, at køber opdager mangler efter overtagelsen. Dette giver naturligvis en række problemer for køber. For det første kan det være mere end vanskeligt at finde ud af, hvem køber overhovedet kan rette sit krav imod. Se til illustration artiklen Mangler ved fast ejendom anno juni 2023

I mange tilfælde vil det være relevant (i hvert fald) at rejse et krav mod sælger. Om man kan få dom over sælger for et mangelskrav afhænger selvsagt af flere ting. Er der tale om en villa, vil sælger næsten altid have fremlagt en tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring for den interesserede køber. I så fald er sælger ifølge Lov om forbrugerbeskyttelse ved handel med fast ejendom ansvarsfri for eventuelle mangler, idet køber da er henvist til at anmelde forholdet til forsikringen. En undtagelse er, hvis sælger var i ond tro om manglen. Normalt kan dette dog ikke bevises, og sælger er som regel dermed pr. definition i god tro.

Hvor der ved villahandel næsten altid tilbydes ejerskifteforsikring, er dette aldrig tilfældet, når der er tale om en ejerlejlighed. Det skyldes, at det ville kræve, at tilstandsrapporten blev udarbejdet for hele ejerlejlighedsejendommen, hvilket er for dyrt. Køber kan altså ikke anmelde en mangel til en ejerskifteforsikring men er på den anden side heller ikke afskåret fra at rette sit mangelskrav mod sælger, som da ikke har købt sig ansvarsfrihed.

Kan det bevises, at sælger var bekendt med manglen/manglerne, foreligger der et erstatningsgrundlag. Og på den baggrund kan køber rejse erstatningskrav mod sælger for alle omkostninger, som følger af manglen. Var sælger derimod i god tro, må køber i stedet forlade sig på muligheden for via domstolene at opnå en et ”forholdsmæssigt afslag” i købesummen. Forholdsmæssigt afslag vil sige, at prisen for det købte reduceres med et skønsmæssigt fastlagt beløb, som dommeren vurderer, at køberen ville have betalt mindre, hvis køber på forhånd var bekendt med manglen.

Det er efter retspraksis normalt et krav, at denne difference overstiger en bagatelgrænse på ca. 3-5% af købesummen. Muligvis betinget at, at den mangelfulde bygningsdel ikke er uanvendelig eller ulovlig på grund af manglen. Er dette tilfældet, vil domstolene have tendens til at acceptere forholdsmæssigt afslag selv under 3 %. Det bemærkes, at meget taler for sådan en bagatelgrænse. Der er jo tale om situationer, hvor sælger sandsynligvis intet vidste noget om manglen, og det kan i hvert fald ikke bevises. Det kan derfor opleves som meget hårdt for sælger, når en handel er gennemført og købesummen er disponeret, at blive mødt med et krav om delvis tilbagebetaling. Men i praksis er muligheden der altså. Dog bl.a. med det forbehold, at der skal være tale om en ikke ubetydelig udbedring, som skal gennemføres.

Det er denne mulighed for en efterfølgende godtgørelse til køber, Højesterets dom fra 30. april 2024 handlede om. Sælger solgte i august måned 2019 sin ejerlejlighed (bolig) på ca. 62 m2 beliggende i indre København til køber til udbudsprisen på 3.195.000 kr. Overtagelsesdatoen var 1. september 2019. Parterne var efter gennemført syn og skøn under sagen enige om, at der forelå mangler ved badeværelset. En skønserklæring viste således at der bl.a. ikke var anvendt vådrumsgips og gulvet havde revner, muligvis som følge af manglende vådrumsmembran.

Udbedringsomkostningerne var opgjort til 130.000 kr. på vurderingstidspunktet. Altså umiddelbart mere end bagatelgrænsen på 3% af købesummen. Skønsmanden havde også vurderet, at på handelstidspunktet (som er det relevante tidspunkt) ville prisen have været ca. 117.000 kr. i håndværkerudgifter m.m., samt at 40.000 kr. ville udgøre en forbedring i forhold til det oprindelige badeværelsesgulv, som var 15 år gammelt. Det sidste kom dog først frem efter landsrettens dom.

Højesteret vurderede sagen i lyset af Højesterets domme af 23. april 2004 (UfR 2004.1873) og 11. oktober 2012 (UfR 2013.140), som behandlede spørgsmålet om afslagsbeføjelsen.

Højesteret bemærkede, at der ved afgørelsen af, om en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed, f.eks. på den ene side en væsentlig og aktuel ulovlighed over for på den anden side et forhold, der ikke inden for en overskuelig periode vil forringe ejendommens anvendelighed. Alt i henhold til hidtidig praksis.

Efter bevisførelsen – herunder købernes egen forklaring - lagde Højesteret til grund, at køber ved sin besigtigelse af lejligheden forud for købet havde lagt mærke til, at der var revner i badeværelsesgulvet. Højesteret udtalte, at køber dermed burde gå ud fra, at revnerne skulle udbedres, og at der kunne være fugtskader. På trods heraf forsøgte køber ikke på daværende tidspunkt at opnå et afslag i udbudsprisen. Der var derimod ikke grundlag for at fastslå, at køber kendte eller burde have kendt til de konstaterede skjulte mangler i form af bl.a. mangelfuld vådrumssikring i badeværelset.

Efter skønserklæringerne og bevisførelsen i øvrigt udtalte Højesteret, at udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet med fradrag for forbedringer, idet der skal ”…tages højde for forbedringer efter princippet om ”nyt-for-gammelt”…”, skønsmæssigt kunne fastsættes til 80.000 kr. svarende til ca. 2,5 % af købesummen. På den baggrund fandt Højesteret det ikke var sandsynliggjort, at kendskab til de skjulte mangler ved badeværelset ville have ført til en nedsættelse af købesummen. Højesteret bemærkede i øvrigt, at der ikke var grundlag for at fastslå, at de skjulte mangler gjorde badeværelset uanvendeligt.

Betingelserne for at tilkende køber forholdsmæssigt afslag i købesummen var således ikke opfyldt.

Byretten og landsretten var kommet til et andet resultat. Vurderingen af de 40.000 kr., der som ”forbedring” skulle fradrages i udbedringsbeløbet, blev først indhentet inden Højesterets vurdering af sagen og blev således til sidst tungen på vægtskålen. Den yderligere nedsatte udbedringspris udgjorde blot 2,5% af købesummen og ikke godt 4%, som var lagt til grund i byretten og landsretten.

Hertil bemærkes, at det i årevis har været fast antaget, at der ved vurdering af bagatelgrænsen kan ske reduktion udbedringsprisen netop på grundlag af ”nyt for gammelt” princippet. Det havde derfor været hensigtsmæssigt, om sælgers advokat allerede i første instans havde gjort dette gældende.

Sammenfattende må købere, som står i samme situation altså sammen med deres rådgiver nøje vurdere, (1) om sælger kan mødes med erstatningskrav på grund af ond tro om manglen, hvorved der ikke gælder en bagatelgrænseregel, eller (2) om sælger må anses som at have været i god tro om manglen, hvorefter der alt andet lige gælder en regel om bagatelgrænse, og (3) hvordan udbedringsomkostningen da forholder sig til købesummen og dermed bagatelgrænsen.

Efter nyere praksis må man gå ud fra, at bagatelgrænsen ligger på ca. 3% af købesummen. Muligvis endnu lavere eller slet ikke gælder, hvis det godtgøres, at bygningsdelen er ulovlig og/eller ubrugelig.

På den anden side skal køber også være klar over, at der er tale om en helt konkret skønsmæssig vurdering fra retten i hver enkelt sag, hvorunder det også kan have – måske afgørende – betydning, at der er solgt til udbudsprisen og at køber har undladt at gøre bemærkninger om en synlig mangel inden handlen blev afsluttet. En køberadfærd som kan være forståelig i et marked med stor efterspørgsel og lille udbud, men ikke desto mindre risikabel.

I sagen her havde køber drøftet revner i badeværelsesgulvet med mægler, som havde bagatelliseret forholdet. Men det lagdes altså alligevel i Højesterets samlede vurdering køber til last, at man undlod at handle pris på forholdet. Dommen forekommer dermed også som en advarsel til købere mod at forlade sig på, at man kan handle til prisen for at sikre sig boligen og så først reklamere over en mangel efterfølgende og regne med et forholdsmæssigt afslag.

---oo0oo---

HOMANN Advokater rådgiver om alle aspekter om fast ejendom. Kontakt gerne advokat Nicolai Platzer Funder eller en af kontorets andre specialister for en vurdering af din sag og tilbud om bistand.

Seneste artikler

Tvangsauktion over fast ejendom

af advokat Bent-Ove Feldung

Antallet af tvangsauktioner er stigende, og en række henvendelser til vort kontor, som også beskæftiger sig med tvangsauktioner over fast ejendom, har…

International arv og bobehandling

af advokat Bent-Ove Feldung

Denne artikel er et forsøg på at sammenfatte de erfaringer, undertegnede har gjort og har opnået kendskab til i forbindelse med bobehandling og…

Dødsbobehandling, herunder bobestyrerbehandling, testamenter og arv

af advokat Bent-Ove Feldung

I artiklen gennemgås en række basale forhold om behandling af et dødsbo (bobestyrer, testamente og arv) og de juridiske problemstillinger og…

De nye regler om konkurskarantæne

af advokat Bjørn Wittrup

De nye regler om konkurskarantæne træder i kraft den 1. juli 2024 og gælder for konkursboer, hvor der afsiges konkursdekret efter den dato.

Foreningers/udlejeres byggesager/varslingsregler/adgang til en lejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med elleve hurtige råd til hvorledes foreninger skal forholde sig i entreprisesager

Ejendomsskader, herunder vandskader/vandforbrug/badeværelser og erstatningsansvar

af advokat Bent-Ove Feldung

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for…

Erhvervslejeaftaler

af advokat Bent-Ove Feldung

I denne artikel beskrives de væsentlige forhold, som såvel en erhvervslejer som en erhvervsudlejer nøje bør overveje.

Ny Højesteretsdom om afslagsbeføjelsen i bolighandler

af advokat Nicolai P. Funder

Afsagt den 30. april 2024 om mangler ved et badeværelse i en ejerlejlighed indeholder et vigtigt bidrag til retspraksis. Dommen refereres i artiklen.