Retten i Glostrup har i en dom afsagt den 13. december 2022 frifundet et medlem (”A”) af en haveforening for haveforeningens påstand om, at han med rette var ophævet som lejer af haven og medlem af haveforeningen på grund af væsentlig misligholdelse af sin vedligeholdelsesforpligtelse.
Denne artikel beskriver hvilke krav en bestyrelse i en haveforening skal overholde for at sådan en ophævelse kan forventes at blive godkendt ved domstolene.
Rent juridisk er forholdet mellem haveforeningen og ”kolonisten”, som brugeren af haven også kaldes i disse kredse, sat op som en lejeaftale vedrørende haven med foreningen som udlejer, mens eventuel bebyggelse i haven købes af den tidligere / afstående lejer. Lejer/køber er så medlem af haveforeningen og har pligt til at vedligeholde haven, hvilket påses af foreningen ved dennes bestyrelse. Sagen var speciel derved at der rent faktisk var dokumenteret væsentlig misligholdelse undervejs i forløbet, men dette berettigede altså i den konkrete sag ikke til ophævelse.
Haveforeningen sendte således oprindeligt et påkrav til A den 13. november 2020 med krav om, at A skulle rydde op i haven og fjerne alt affald og dermed bringe haven i almindelig god, vedligeholdt stand. Til støtte for påkravet førte kolonihaveforeningen bevis i form af en havekonsulentrapport, der godtgjorde, at haven ikke var i brug som sådan men derimod som oplagsplads. På baggrund af påkravet fik A haven ryddet og vedligeholdt. Herefter skete ikke mere i 2020.
I august 2021 sendte haveforeningens advokat så et nyt påkrav til A med krav om at han inden 4 uger skulle rydde op i haven og fjerne byggemateriale samt at hans ”dozerklar ruin” af et hus på grunden skulle fjernes. Den store forskel fra sagen i 2020 var, at haveforeningen i dette tilfælde ikke havde indhentet en konsulentrapport. Uanset at A efter modtagelse af påkrav nr. 2 havde rettet omgående henvendelse til bestyrelsen med anmodning om udsættelse af fristen på forskellige grundlag, valgte haveforeningen at ophæve lejemål og medlemskab med A, da grunden ikke blev ryddet i tide.
Der har over årene været afsagt en række domme, som er vejledende i forhold til vurderingen af, hvornår et medlem kan ekskluderes af haveforeningen, herunder på grund af misligholdelse af vedligeholdelsesforpligtelsen vedrørende haven. Ud fra disse kan udledes en nogenlunde stringent praksis, som da også ses at være udtrykt i den nye dom. Der er dels tale om nogle rent bevismæssigt spørgsmål, altså om den påståede misligholdelse rent faktisk har fundet sted. Men også spørgsmål om overholdelse af nogle proceduremæssige regler, som gælder særligt for denne type sager, nemlig en ”bestyrelsesvejledning” udgivet af Kolonihaveforbundet.
Kolonihaveforbundet omfatter langt de fleste større haveforeninger i Danmark og forbundets bestyrelsesvejledning har i retspraksis været anerkendt som gældende grundnorm for vurdering af sager i tilfælde af tvister mellem forening og medlem. I bestyrelsesvejledningen, som på mange måder er meget detaljeret, er der f.eks. en nøje anvisning af en trinvis fremgangsmåde, som en bestyrelse bør følge i tilfælde af at man påtænker at ekskludere et medlem. Altså en obligatorisk eskalationsstige om man vil.
Det bevismæssige spørgsmål i nærværende sag angik naturligvis for det første, om medlemmet havde forsømt sin pligt til at vedligeholde haven i en sådan grad, at det kunne medføre ophævelse. Som nævnt ovenfor gælder der procedureregler for haveforeningerne, herunder blandt andet en regel om forudgående høring af medlemmer, pålæggelse af bod ved fortsat overtrædelse og ikke mindst en særlig bevisregel om indhentelse af en konsulentrapport fra havekonsulent, som skal bevise havens tilstand før der skrides til ophævelse.
Sagen var som sagt særegen derved, at der var tale om to forhold af påstået misligholdelse; et tilfælde i 2020 og et nyt tilfælde i 2021, hvor der altså kun i førstenævnte tilfælde blev indhentet en rapport. Medlemmet gjorde under sagen gældende, at kolonihaveforeningen ikke havde ført tilstrækkeligt bevis for, at der var tale om en væsentlig misligholdelse i 2021, som gav adgang til at ophæve aftalen og at kolonihaveforeningens bestyrelse ikke havde overholdt den procedure, der er gældende for ophævelsessager.
Dommen er tilgængelig via link nedenfor. Her refereres kort rettens præmisser:
”Om havens stand forud for dette påkrav [i august 2021] har NN3 forklaret, at havens stand blev værre igen efter oprydningen i februar 2021. Der er fremlagt billeder af have nr. ZZZ og huset. Disse billeder er muligt taget i sommeren 2021. Der blev ikke indhentet en rapport fra en havekonsulent på dette tidspunkt, og der foreligger heller ikke andre sikre oplysninger til dokumentation for, at haven op til den 5. august 2021 var misrøgtet i så væsentlig grad, at dette berettigede til påkrav samt derefter ophævelse af medlemskab og brugsret til havelod nr. ZZZ, som sket.
Herefter, og idet retten i øvrigt bemærker, at det ikke er godtgjort, at proceduren som angivet i haveforeningens vedtægter § 8 eller i bestyrelsesvejledningen pkt. 3 var iagttaget, eller at beslutning om ophævelse var truffet af bestyrelsen i overensstemmelse med reglerne i vedtægternes § 11, tager retten ikke Haveforening X's påstand til følge. Medlem Y vil herefter være at frifinde.”
Haveforeningens advokat meddelte straks efter dommerens tilkendegivelse af sagens resultat i retsmødet, at udfaldet ville være udtryk for en ændring af retstilstanden på området (uden at dette dog blev præciseret nærmere), hvorfor sagen måtte forventes at blive anket til landsretten. Måtte dette ske, vil artiklen her blive opdateret herom. Haveforeningens advokat er efter det oplyste advokat for 420 haveforeninger i Danmark.
Vurdering
Sagen er en ret klar fortsættelse af hidtidig praksis på området, hvor en rapport fra en havekonsulent – som i denne sag var en særdeles erfaren person fra lignende sager - alt andet lige anses som afgørende bevis for, om havens tilstand berettiger til ophævelse. Det ses endog i visse erklæringer, at konsulenten ikke blot holder sig til at levere en nøgtern beskrivelse af havens tilstand men ligefrem selv udtaler, om forholdene berettiger til ophævelse. Dette er dog til syvende og sidst naturligvis – som i denne sag – rettens afgørelse.
Men sagen viser også, at blot fordi misligholdelse er bevist i tilfælde nr. 1, er det ikke det samme som at det automatisk kan anses for at være bevist i tilfælde 2, blot ved fx at henvise til nogle fotos taget kort før påkravet i tilfælde 2. Et autoritativt bevis kan således ikke erstattes af en lægmands betragtning uanset at denne måtte læne sig op ad en tidligere udtalelse fra en skønsmand om samme emne kombineret med fotos taget af naboen eller et bestyrelsesmedlem omend de måtte vise, noget som til forveksling ligner de forhold, der var gældende ved tilfælde 1.
Dommen bekræfter også tesen om, at Kolonihaveforbundets regler kan anvendes udfyldende i sådanne sager.
Dommen er vedhæftet her: Sag BS-35929/2021-GLO
---oo0oo---
For uddybende bemærkninger kan advokat Nicolai Platzer Funder kontaktes.