Reklamationsproceduren ved mangler ved andelssalg

I artiklerne Generelle regler for en andelshavers salg af sin andelslejlighed, pkt. 9, og artiklen Frivillige salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder/mangelsager, har jeg behandlet begrebet mangel og gennemgået diverse retspraksis m.v. Denne artikel omhandler selve reklamationsproceduren.

Udgangspunktet for mangelbedømmelsen er Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 og stk. 12. Som det fremgår af de førnævnte artikler, kan mangler være af meget forskellig karakter, lige fra ulovlige installationer/ulovlige forbedringer til mangelfuld vedligeholdelse – og som det fremgår af Mette Nevilles ”Andelsboligforeningsloven”, 4. udgave, side 252, kan der også være tale om, at mangler ved en forbedring eventuelt må betragtes som en mangel ved bygningens bestanddele -, men en mangel kan også foreligge, hvis der er sket en tilsidesættelse af forhold i parternes salgsaftale.

Konkrete mangler/reklamation

Dette er ikke en mangel!

Det typiske vil være, at bevisbyrden for, at der er mangler, løftes ved et syn og skøn, og se her reglerne for afholdelse af syn og skøn. Blot for en ordens skyld henledes lægmænds opmærksomhed på, at der ikke spørges, ”om der er mangler”, idet dette er dommeren, der afgør dette. Der spørges f. eks om et arbejde er ”håndværksmæssigt korrekt udført”, om det er udført i overensstemmelse med bygningsreglementet / Stærkstrømsreglementet etc eller om værdien af eget – andelshaverens - arbejde svarer til, hvad en håndværker ville kunne kræve.

Når en køber overtager en andelslejlighed, bør køberen straks foretage en gennemgang af lejligheden og dennes installationer, samt eventuelle hårde hvidevarer, og set i relation til vurderingsrapport, el- og VVS-eftersyn og den konkrete salgsaftale. Såfremt der er afvigelser, og disse har en økonomisk værdi, bør køberen straks reklamere over for sælgeren med kopi til administrator. Jeg erindrer herved endnu engang om, at sådanne reklamationssager er en sag mellem sælger og køber, medmindre der er tale om en vedligeholdelsespligt, som andelsboligforeningen ikke har overholdt.

I ABF-håndbogen fra 2020 er der en del interessante bemærkninger på side 77 om mangler, og særligt fremhæves det, at en køber – og det glemmes vist meget ofte – overtager en ”brugt” bolig og derfor i et vist omfang må være forberedt på at acceptere, at der skal udføres simple istandsættelsesarbejder – maling og tapetsering, hvidtning og lakering af gulve. En køber skal også være forberedt på at acceptere, at der kan være afsat skygger på en væg efter malerier m.v. På samme side er der bemærkninger om reklamationsprocessen.

I GD 2019/18 B udløste en konstruktionsfejl i et badeværelse ret til et forholdsmæssigt afslag for køber, svarende til forbedringsandelen. Denne var nedskrevet som følge af alder og slitage. Der henvises udtrykkeligt til dommen TBB 2008.194Ø og afslagsberegningsprincippet her.

For så vidt angår reklamationsfristen, er det væsentligt, at køber her har gjort sig bekendt med, hvad der står i salgsaftalen, idet denne typisk indeholder meget specifikke frister for, hvornår der skal reklameres med henblik på at sikre, at administrator før afregning til sælger tilbageholder det beløb, der nu én gang måtte være aftalt til tilbagehold for mangelafhjælpning. Er der anordnet tilbagehold, og er der reklameret, er det sælger og køber, der respektive skal afgøre, hvad næste skridt bliver, idet administrator og/eller bestyrelsen så at sige ikke er ”overdommer”.

Er der ikke reklameret inden for den aftalte frist – og det kan jo for eksempel være en skjult mangel, som først viser sig nogen tid efter overtagelsen af andelslejligheden –, er det ikke ensbetydende med, at der ikke kan indledes en mangelsag. Det er dansk erstatningsrets almindelige regel, at der skal være afgivet reklamation snarest efter, at en mangel er opdaget, men i øvrigt gælder dansk rets almindelige forældelsesregler. Den særlige seks måneders forældelsesregel i Andelsboligforeningsloven gælder typisk kun overprissager, og i UfR2010.633Ø er det antaget, at to års fristen i Købelovens § 54 ikke finder anvendelse ved andelsboligsalg, jf. herved supplerende herom på side 484 i Finn Träffs og Rasmus Juul-Nyholms bog ”Andelsboliger”, 1. udgave.

Jeg skal herved henlede opmærksomheden på en dom fra 2019, GD 2019/20 B, der fortolkede andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, således, at voldgiftsbestemmelsen i foreningens vedtægter ikke indebar en ”aftale” om afholdelse af voldgiftsbehandling ved en efterfølgende tvist om overpris for en andelsbolig. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) afviste anmodningen om nedsættelse af en voldgiftsret, idet overdragelsesaftalen var indgået, og køberen havde overtaget andelsboligen. Desværre blev der herefter udtaget stævning for sent, nemlig efter seks måneders fristen, og kravet var herefter forældet!

Beatles var mere end en penny værd,
men det er en lille mangelssag næppe

Såfremt en andelsbolig er behæftet med mangler, vil dette alt andet lige indebære, at der er betalt en overpris, som kan kræves tilbagebetalt, hvilket følger for eksempel af TBB.2008.194Ø, og se også om forældelsesfristen for krav i forbindelse med mangler, der ikke støttes på § 16, stk. 3, hvor den almindelige forældelsesfrist gælder, U2006.3107H/TBB.2007.107H, og Mette Neville, der omtaler det på side 257 i den oven for anførte bog. Om mangler og reklamationssager m.v., se i øvrigt denne hjemmeside www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig.

Da jeg kan konstatere, at købere af andelslejligheder så at sige bliver mere og mere kræsne og reklamerer over selv relativt ubetydelige forhold, finder jeg anledning til at henlede opmærksomheden på, at der allerede i 2008 trådte en lovændring i kraft, for så vidt angår den såkaldte småsagsproces. En småsag går beløbsmæssigt helt op til kr. 50.000,00, og købere skal derfor være meget velovervejede, før der – frem for at få et forlig i stand med sælgeren – indledes en retssag. Læs mere i artiklen Småsagsprocessen.

For så vidt angår et dødsbos salg af en andelslejlighed og muligheden for, at boet har krav på at få indsat den såkaldte dødsboansvarsfraskrivelsesklausul, henviser jeg til artiklen Frivillige salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder/mangelsager i punktet Om mangler. Denne artikel indeholder også en række bemærkninger om syn og skøn på forbedringer kontra en vurderingsmands fastsættelse og betragtninger om værdien af ”eget arbejde”.

Endelig bemærkes, at jeg nu flere gange inden for det sidste år enten har været involveret i konkrete diskussioner eller har fået forespørgsler om, hvor grænsen går mellem andelsboligforeningens pligt til at afhjælpe mangler i en andelslejlighed, og hvor den enkelte andelshavers pligt ophører. Primært afhænger dette af vedtægternes formulering, og desværre er disse – særligt for andelsboligforeninger – ofte ikke særligt detaljerede i udformningen; særligt med hensyn til tekniske installationer af enhver art. Her må kutymer og retspraksis være vejledende for, hvorledes der skal forholdes. Særlige forhold gør sig gældende, når for eksempel en udlejet andelslejlighed skal overdrages som andelslejlighed. Der findes særligt ældre foreninger, hvor det af vedtægterne følger, at andelsboligforeningen overdrager lejligheden i nyistandsat stand. Desværre ses det indimellem, at også vedligeholdelsesarbejdet opkræves som en del af salgssummen, og dette kan give anledning til en overprisdiskussion, jf. oven for. Er der dog en direkte hjemmel til nyistandsættelse, må en køber som udgangspunkt finde sig i, at der skal ske en nyistandsættelse, og tilsvarende må – og typisk er det et dødsbo – sælger/arvingerne finde sig i en sådan vedtægtsbestemmelse om nyistandsættelse. Er der ikke en direkte hjemmel til nyistandsættelse, er det min personlige opfattelse, at en bestyrelse ikke kan gennemtvinge en sådan, men må foretage et salg ud fra den almindelige hovedregel i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, om, at der skal tages hensyn til lejlighedens vedligeholdelsesstand. Sagt på en anden måde: Der må udfærdiges en vurderingsrapport, hvori anføres hvor stort et nedslag, sælger skal tåle som følge af manglende vedligeholdelse. Generelt vil jeg tilråde, at andelsboligforeningen – medmindre det er så at sige soleklart, at det er foreningens vedligeholdelsespligt – afstår fra at foretage istandsættelser forud for et salg. Dels er der risiko for den førnævnte overprisdiskussion, og dels vil købere alt andet lige selv stå for renoveringen.

Afslutningsvis bemærkes, at Mette Neville i 4. udgave af bogen Andelsboligforeningsloven på side 252 har en interessant diskussion om hvilke betingelser, der skal være opfyldt, før et erstatningskrav for mangler kan rettes mod andelsboligforeningen. Hendes konklusion er, at sondringen går på, om en forbedring – der altså er mangelfuldt udført – kan stedfæstes til en enkelt lejlighed, eller om manglen kan henføres til selve bygningens bestanddele. Hun henviser her til UfR1990.809ØL, hvor hun dog er uenig i domsresultatet.

---oo0oo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.