Ejendomsskader, herunder vandskader/vandforbrug/badeværelser og erstatningsansvar

Vand finder altid en vej ud

Indholdsfortegnelse:

  1. Indledende bemærkninger.
  2. Særligt om siveskader.
  3. Særligt om adgang til en underbos lejlighed m.v.
  4. a) Den forsikringsmæssige dækning.
    b) Eksempler fra retspraksis/ansvarsgrundlag i erstatningssager.
  5. Afsluttende bemærkninger i forhold til ansvarsgrundlag/forsikringsdækning/tabsbegrænsning.

Indledende bemærkninger

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for vandskader, som opstår som følge af utætheder i badeværelser/toiletrum.

Svaret på spørgsmålet er kompliceret og særligt som følge af, at såvel ejere/andelshavere som bestyrelser ofte har ladet stå til alt for længe. En ting er dog sikkert, at der, lige så snart der konstateres vandindtrængen i andre lejligheder, skal der reklameres til bestyrelse og sælger.

Indledningsvis bemærkes, at en andelsboligforening frit kan vedtage konkrete regler, som sikrer, at indretning/renovering af badeværelserne altid lever op til gældende lovkrav, men også hensigtsmæssige standarder for den enkelte andelsboligforening.

Et spørgsmål, der ofte rejses over for en ejendomsadministrator, er, hvorledes der kan ske afgrænsning af andelsboligforeningens vedligeholdelsespligt, set i relation til andelshaverens ditto. Svaret er, at det i første omgang beror på, hvad der står i vedtægternes vedligeholdelsesbestemmelse, og hovedreglen er, at andelshaverne har pligt til at vedligeholde med maling, hvidtning og tapetsering, samt til at foretage de vedligeholdelsesarbejder, som typisk i henhold til lejeloven påhviler en lejer, og naturligvis de vedligeholdelsesarbejder, som generalforsamlingen måtte have pålagt andelshaverne. Med særlig fokus på risikoen for vandskader tror jeg, at gældende praksis kan udtrykkes således, at vedligeholdelsespligten af en wc-kumme, en wc-cisterne og en håndvask er andelshaverens. Grenrør fra wc-kumme m.v. til faldstammen er, medmindre andet er udtrykt i vedtægterne, foreningens vedligeholdelsespligt. Indeholder vedtægten ikke en specifik forpligtelse for en andelshaver til at vedligeholde keramikken i et toilet/baderum, vil der være fare for, at andelsboligforeningen har vedligeholdelsespligten, såfremt der er sket gennemtæring eller tilkalkning af for eksempel wc-cisternen.

Afslutningsvis henleder jeg opmærksomheden på dommen UfR2021 m.fl., hvor en ejer af en ejerlejlighed, beliggende i kælderniveau, fik medhold i, at ejerforeningen skulle afholde omkostningerne til udbedring af fugtproblemer på grund af fugtindtrængning.

Da nedennævnte opremsning af forskellige former for vandskader og en omfattende retspraksis kan virke temmelig uoverskuelig – har en andelsboligforenings formand i én af vore foreninger fortalte mig! –, har jeg valgt at udfærdige et mere overskueligt sammendrag, som kan ses her.

Som følge af Højesterets dom af den 25. august 2023 – aftrykt i UfR2023.5081 ff. – anbefaler advokat Henrik Qwist og jeg, at særligt andelsboligforeningerne indsætter to nye bestemmelser i foreningens vedtægter, jf. i øvrigt lidt mere detaljeret i allersidste afsnit.

Særligt om siveskader

Ovennævnte diskussion om afgrænsning af, hvem der har vedligeholdelsespligten opstår meget ofte i forbindelse med såkaldte siveskader. Se om definitionen på disse på www.forsikringsguiden.dk og søg på ”sprængte vandrør”. Der er også et afsnit, hvor skader fra ”langsom udsivning af vand” behandles. Det fremgår her, at kun såfremt der er en ejer/foreningen har tegnet en udvidet ejendomsforsikring, er sådanne skader dækket af ejendomsforsikringen. Hovedreglen er, at vand, der siver langsomt ud fra et synligt vandrør eller en rørsamling, ikke er dækket af forsikringen.

Det kan herefter diskuteres, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt, og her er der givetvis som udgangspunkt forskel på, om det er en ejerlejlighedsejer eller en andelshaver. Uden at gå i detaljer kan det oplyses, at ejerforeningsvedtægter indeholder langt mere vidtgående forpligtelser, for så vidt angår indvendig vedligeholdelse. I andelsboligforeningers vedtægter er den indvendige pligt til vedligeholdelse som hovedregel ikke så veldefineret som i ejerforeningers vedtægter. Dette giver derfor ofte anledning til diskussioner om, hvorvidt det er andelshaverens pligt til at foretage nødvendig indvendig vedligeholdelse eller andelsboligforeningens. Det kan herved bemærkes, at det indimellem i andelsboligforeningers vedtægter under vedligeholdelsesbestemmelsen ses, at der henvises til lejelovens regler om vedligeholdelse.

Ejendomsadministratorer vil fra ”det praktiske liv” ofte blive involveret i diskussioner mellem en underbo og en overbo, hvor overboen antages at have været skyld i enten en direkte oversvømmelse hos underboen eller en siveskade. I såvel andels- som ejerlejligheder kan det altid diskuteres, hvem der herefter har ”den indvendige vedligeholdelse”. Sagerne bør behandles uafhængigt af, hvorvidt der er tale om en andelsboligforening eller en ejerforening. I det omfang, jf. også neden for, der ikke er dækning over ejendomsforsikringen, mener min gode kollega, advokat Henrik Qwist – hvad jeg er enig i -, at en andelshaver, der er underbo, sikkert alt andet lige kan bede bestyrelsen i foreningen om at rejse kravet om afhjælpning af skaden mod overboandelshaveren. Det er ikke hensigtsmæssigt, at andelshavere fører sager mod hinanden.

Det vil det derimod være, hvis det er en ejerforening.

Jeg hører gerne nærmere, hvis der er nogen, der har erfaring fra retssager vedrørende førnævnte.

Jeg er jævnligt ude for, at foreningsbestyrelser vil have styrket vedtægtsbestemmelser om ejeres erstatningsansvar, herunder særligt over for lejligheder, der er udlejet/fremlejet ud. Som udgangspunkt er sådanne bestemmelser på grænsen til at være overflødige, idet en skadevolder altid hæfter for de skader, der påføres andres ejendom, såfremt skaden er påført ved culpøs adfærd = uforsvarlig adfærd. Culpareglen behøver ikke at være indsat i en vedtægt. Videre er udgangspunktet også, at en udlejer tilsvarende hæfter over for foreningen for de skader, som en lejer/fremlejer måtte påføre foreningens ejendom – men naturligvis kan der jo altid opstå mere eller mindre ”langhårede diskussioner”. I den nye ejerlejlighedslov er der bestemmelser i § 9 om bod over for ejere og i § 11 om håndhævelse direkte over for en lejer, men håndhævelse kan ikke ske som objektivt ansvar. Der opstår jo ofte tvivl om, hvem der har påført ejendommen en konkret skade, og ”så har advokaten en retssag”!!

Særligt for så vidt angår siveskader fra varmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger, opstår der diskussioner. Dette illustreres for eksempel ved dommen TBB2014.945, hvor årsagen til en vandskade hos underboen var en utæthed i en samling mellem radiatoren og et varmerør i overboens lejlighed. Som følge af, at overboen så at sige blot lod stå til og ikke adviserede andelsboligforeningens bestyrelse om, at der var en utæthed – som andelsboligforeningen ifølge vedtægterne var forpligtet til at afhjælpe –, blev andelshaveren pålagt et erstatningsansvar over for andelsboligforeningen. I 2020-udgaven af ABF-håndbogen er andelshaverens vedligeholdelsespligt beskrevet på side 76 ff. Her står det skrevet, at ”det er således kun de rør, som er decideret fælles, som foreningen skal stå for. I etagebyggeri er det som udgangspunkt alle de lodrette rør, der er fælles, og alle de vandrette rør, der efter første knæk i boligen ikke er fælles og derfor underlagt andelshaverens vedligeholdelsespligt”. Hvem der har afhjælpningspligten, for så vidt angår en siveskade, kommer derfor som udgangspunkt til at afhænge af, dels vedtægternes formulering om pligten til indvendig vedligeholdelse, dels om der er tale om skjult rørføring, kombineret med, om rørføringen er lodret eller vandret; ikke nogen nem distinktion.

Bladet Bolius har i sin brevkasse tidligere haft spørgsmål og svar vedrørende vandskader, der er forårsaget af utætheder i ejer- og andelsboligforeningers lodrette og vandrette rør. Konsulent Ole Vidstrup har i et interessant svar fra den 16. maj 2019 fremhævet, at vedtægter, der fordeler ansvar for vedligeholdelse af henholdsvis lodrette og vandrette rør, intet har med forsikringsdækningen at gøre, og han fortsætter med at fremhæve, at såfremt ”vedtægterne taler om vedligeholdelse: Begynder et vandret rør at lække eller bliver en pakning utæt, er det ejerens forpligtelse at lade de reparere. Omvendt hvis det er et lodret rør, der kræver vedligeholdelse, så er det ejerforeningens problem”.

Det er hans opfattelse, at såfremt en udsivningsskade af vand fra et skjult rør – vandret eller lodret – ikke dækkes af forsikringen – for eksempel som følge af ejerens fravalg –, er det foreningen, der skal betale for afhjælpningen. Det er jeg nok ikke ganske enig i, idet det må afhænge af, hvorvidt medlemmet har opfyldt sin vedligeholdelsespligt, jf. også i afsnittet ovenfor og de nedenfor anførte domme, for så vidt angår et foreningsmedlems erstatningsansvar for manglende vedligeholdelse.

Særligt om skjulte rør har Ankenævnet for Forsikring i en kendelse, afsagt den 10. juni 2014, nr. 85.291, og for den sags skyld kendelse 60.822, tilkendegivet en praksis, hvor det ikke, som det anføres, kan antages ikke at være dækning, såfremt – forudsat, at der eller er tegnet dækning for skjulte rør – dækningen mistes, såfremt skjulte rør er inddækket. Typisk er det anført i forsikringsbetingelserne, at ”røret ikke er synligt”, når der er forsikringsdækning for skjulte rør.

Det kan hurtigt komme til at sejle i vand

Nedenstående eksempler viser, at det er i alle medlemmers fællesinteresse, at der er skrappe regler. Særligt kan fremhæves, jf. også BR 2018, §§ 334-339, at, som det hedder, vådrum skal udføres med fokus på beskyttelse mod vand- og fugtbelastninger, ligesom der skal være specifikke krav til ventilation i vådrum. Således skal gulvet i et vådrum udføres som vådrumsgulv, som er et vandtæt gulv.  Vandstænk på et vådrumsgulv skal kunne fordampe eller tørres op uden at udgøre en risiko for bygningens konstruktioner. Der er således krav til at undgå risiko for skader på konstruktioner og nabolokaler, krav til badeværelsets størrelse og indretning og krav til indretning og afskærmning. I SBi-anvisning 252 beskrives, hvorledes vægge og gulve i vådrum kan/skal udføres. På disse links findes der, dels konkrete regler om indretning/renovering af badeværelser, dels gode tips til, hvad der bør iagttages:

Særligt om adgang til en underbos lejlighed m.v.

Et spørgsmål jeg tit får, er, om en underbo er forpligtet til at give ovenboen adgang til sin lejlighed og tillade samling af en rørkasse i underboens loft. Sådanne diskussioner opstår ofte, når ovenboen skal have et nyt badeværelse eller har haft vandskade, hvor der skal ske mangelsafhjælpning. Det følger af en dom aftrykt i GD2014/31Ø, at underboen ikke kan tilpligtes at skulle acceptere ovenboens krav. Såfremt underboen ”vil være flink”, skal han som det mindste huske at forlange en større sikkerhed til afhjælpning af efterreparationer, før døren så at sige åbnes.

Vandlåsen på dette foto er fra 1974, og den er ulovlig. Det konkrete problem er, at underboen ikke vil give adgang til sin lejlighed og dette uagtet, at der ikke skal etableres installationer hos underboen. Overboen kunne lade den nye vandlås montere fra eget badeværelse,  men dette vil forårsage større skader på underboens loft, end hvis overboen fik lejlighed til at lade arbejde udføre fra underboens lejlighed. Det ”interessante” i denne diskussion sammenholdt med bemærkningerne nedenfor i næste afsnit om § 8, stk. 2, er, at der er en individuel ejerforeningsbestemmelse i de to førnævnte kombattanters ejerforening, der indebærer, at ”rørgennemføringer eller lignende” kan kun gennemføres med samtykke af de lejlighedsejere, der berøres heraf ….

For en ordens skyld bemærkes, at der i den ejerlejlighedslov nr. 908 af 18. juni 2020, der trådte i kraft 1. juli 2020, i § 8, stk. 2, er en specifik hjemmel til, at en ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed. Denne bestemmelse behandles mere uddybende i artiklen Støjsager/byggesager/ulempesager/varslingsregler.

Lidt på samme linje som indholdet af det oven for anførte afsnit har jeg nu flere gange været udsat for, at en underbo er kommet i karambolage med sin overbo vedrørende dennes eventuelle erstatningsansvar for vandskader i underboens lejlighed. Skaderne kan være opstået enten som følge af, at overboen har misrøgtet sin vedligeholdelsespligt eller har en decideret ulovlig afløbsinstallation. Den seneste diskussion i så henseende førte til, at underboen pudsede en forsikringskyndig rådgiver på såvel overboen som administrator, idet blev anført, at det var ejerforeningens forsikringsselskab, der skulle dække. Jeg er kun enig i, at foreningens forsikringsselskab skal kontaktes med henblik på en besigtigelse, og afvisningen af at skulle dække vil være meget klar, idet begrundelsen er, at der dækkes ikke, når det er ulovlige installationer. Det praktiske er dog, at underboen på den måde hurtigt får løftet bevisbyrden for et erstatningsansvar, således at underboen kan komme videre med sit krav mod overboens ansvarsforsikringsselskab eller overboen selv.

Den standardafvisning, jeg ofte har set skadevolderens forsikringsselskab give, har følgende formulering:

”I henhold til gældende lovgivning (erstatningsansvarslovens § 19) er vores forsikringstager ikke erstatningsansvarlig for skade, som skadelidte (ejerforeningen/underboen…) selv har forsikringsdækning for. Vi tænker derfor blot, at skaden anmeldes til ejerforeningens bygningsforsikring…”

Den forsikringsmæssige dækning

Jeg skal herved oplyse, at det juridiske udgangspunkt for diskussionen er, hvorvidt skaden er dækket af en tingsforsikring eller en drifttabsforsikring. Såfremt dette er tilfældet, er skaden enten dækket af skadevolderens ansvarsforsikring eller håndværkerens erhvervsansvarsforsikring. Fra flere sager, jeg allerede har haft her i 2021, hvor LB Forsikring og Topdanmark har været involveret, er det afklaret, at medmindre overboen eller dennes håndværkere har handlet groft uagtsomt, dækkes skaden som udgangspunkt af ejendomsforsikringen – dog med fradrag af selvrisikoen, som skal betales af overboens forsikringsselskab/overboens håndværker. I én af de konkrete sager var der tale om, at overboen ifølge egne oplysninger brugte en lufthammer for at nedbryde et eksisterende badeværelse med det til følge, at der kom større skader i underboens loft, ligesom der faldt betonstykker ned, der ødelagde håndvask m.v. Topdanmark fandt - dette til trods - ikke, at der var grov uagtsomhed.

Opdager en vurderingsmand/en bestyrelse, at der er et ulovligt vådrum – og det sker typisk i forbindelse med salg – skal det straks påtales, og der skal forlanges lovliggørelse ved videresalget. Eventuel passivitet kan føre til, at bestyrelsen/foreningen må antages at have påtaget sig lovliggørelsen.

Eksempler fra retspraksis/ansvarsgrundlag i erstatningssager

Nedenstående retsafgørelser kan tjene til belysning af de problemer der er forbundet med sådanne sager.

Hvor regnbuen ender, er der vand

I en sag fra august 2015 blev et ejerforeningsmedlem erstatningsansvarlig, idet han gennem en lang periode havde anvendt et lille toiletrum som brusebadeværelse, uanset, at det ikke var indrettet hertil, herunder forsynet med vådrumsmembran. Medlemmet måtte derfor erstatte udskiftning af en bærende bjælke i kælderloftet under ejerens toiletrum.

I TBB2018.635 undgik en ejerforening et erstatningsansvar over for en ejer, der havde haft vandskade i sit badeværelse, og hvor ejeren valgte at renovere badeværelset. Under renoveringen viste det sig, at en bærende trækonstruktion i etagedækket var tjenlig til udskiftning som følge af rådskade. Foreningen frifindes med de præmisser, at skaderne var forårsaget over mange år som følge af nedsivende vand fra revner i det oven på liggende beton- og terrazzolag, og at det i henhold til foreningens vedtægter var ejeren, der havde vedligeholdelsen. Af Byrettens dom fremgår det, at lejligheden ikke havde været vedligeholdt i mange år.

Om et modsatrettet domsresultat, hvor der også var tale om et terrazzogulv i badeværelset, se TBB2002.152, der vedrører en andelshaver. Andelshaveren havde ikke i sin medlemsperiode overhovedet opfyldt sin forpligtelse til at vedligeholde badeværelsesgulvet, og dette uagtet, at der var synlige tegn på alvorlige fugtproblemer med udspring i badeværelset. Andelshaveren var ikke ansvarlig for konstruktionsfejl, men dog for halvdelen af udgiften til afhjælpning af en større vandskade. Omdrejningspunktet kunne synes at være, om et foreningsmedlem har boet længe i en lejlighed uden at foretage almindelig vedligeholdelse, endsige været opmærksom på forhold, der kunne føre til utætheder i badeværelset. TBB2006.105 omhandler et andet badeværelse med terrazzogulv, og her kommer Københavns Byret til et andet resultat, nemlig at andelshaveren skal frifindes for et erstatningsansvar. Her var der tale om, at badeværelset var indrettet med brusearmatur og varmt vand, da andelshaveren overtog lejligheden.

Om hvad advokat Kristian Dreyer & Ali Simiab i bogen Ejerlejligheder og andelsboliger (udgaven fra 2016) på side 470 kalder typetilfælde, er der en interessant udredning om ”mangler i badeværelset”. I kapitlet er der en diskussion om afslag kontra erstatning, og hvor stor en betydning en forenings vedtægtsmæssige vedligeholdelsesbestemmelser har.

I en Østre Landsretsafgørelse fra 2015 har ejeren i sin restaurant udført et flisegulv uden sædvanlig vådrumsmembran, men der er også et utæt varmerør som ejerforeningen står for vedligeholdelsen af og videre opstigende grundfugt. De to sidste forhold er ejerforeningen ansvarlige for, men ikke det første. Dette viser meget godt rigtigheden af min indledende bemærkning.

I en Højesteretsdom fra 2014 var der ikke uenighed om, at et badeværelse var ulovligt udført af andelshaveren og det principelle var derfor om der kunne gives et forholdsmæssigt afslag for mangler ved badeværelset til et beløb, der var højere end selve forbedringsudgiften. Højesteret kom frem til, at det kunne der ikke, idet andelslejligheden var solgt til maksimalprisen.

Når der er vand, er det bedst selv at
kunne navigere

En Østre Landsretsdom fra 2014 pålægger ejerforeningen at udbedre rådskader i en etageadskillelse. Der var et syn og skøn, hvoraf fremgik, at det var langtidspåvirkning fra vand over en periode på 20-25 år som havde bevirket vandforekomsterne i etageadskillelsen og ikke utætte rør. Det hedder i en note til dommen, som er aftrykt i Huset Jura, at såfremt skaden er opstået på en bygningsdel som ejerforeningen har vedligeholdelsespligten af, skal ejeren formentlig blot sandsynliggøre, at skaden ikke forårsaget af ejerens forhold. Herefter vil ejerforeningen, alt andet lige, være udbedringsansvarlig.

I TBB2021.952 ff. blev en ejerforening gjort erstatningsansvarlig i forbindelse med, at indtrængende vand i en kælderejerlejlighed forårsagede større skader. Skønsmanden udtalte om årsagen til det indtrængende vand, at de grundmurede fundamenter ikke var forsynet med fugtspærrer, hvorfor der ved kraftigt vandtryk blev ophobet vand i fundament og vægge. Vestre Landsret lagde til grund, at det var ejerforeningen, der havde vedligeholdelsespligten, som ikke var overholdt.

En Østre Landsretsdom fra 2014 er særlig interessant for foreninger, hvor medlemmerne har egne vaskemaskiner. Forholdet var det, at en andeshaver installerede en vaskemaskine på en måde, så der var en utæthed mellem spulehanen og aquastoppet. Ifølge en skønserklæring var dette en ulovlig installationsmåde og afhjælpningen af den efterfølgende vandskade i etageadskillelsen og hos underboen blev pålagt andelshaveren, men dog således, at der skete en reduktion skønsmæssigt.

I en dom fra 2013 får en underbo i en ejerforening medhold i, at overboens mangelfulde renovering af et badeværelse har ført til en vandskade hos underboen og videre fik underboen medhold i, at hans håndværkere dels skulle have adgang til overboens lejlighed og dels at overboen skulle deponere kr. 100.000 til sikkerhed for betaling af afhjælpningsomkostningerne.

I en dom fra 2014 kommer en andelshaver til at hæfte for vandskader hos en underbo, uagtet, at andelshaveren havde fået sit badeværelse renoveret af et VVS firma. Skadeårsagen var bl.a. undladelse af at tætne rørgennemføringer ved et blandingsbatteri. Andelshaveren hæftede i medfør af en analogi af lejelovgivningens regler, herunder § 29, stk. 10.

Om et særligt tilfælde – hvad advokat Kristian Dreyer kalder loyalitetspligten – kan fremhæves dommen TBB2014.945B, hvor en andelshaver blev gjort erstatningsansvarlig som følge af, at han havde handlet culpøst ved ikke at gøre foreningens administrator/bestyrelse opmærksom på, at der var en læk i samlingen ved termostat og radiator, og dette førte til, at der kom en stor plamage på gulvet og senere vandskader på underboens loft.

I en Vestre Landsrets dom fra 2016 pådrog en lejer sig erstatningsansvar for en vandskade i flere underliggende lejligheder, hvilken vandskade var forårsaget af, at lejeren havde fejlbetjent (hvordan det så end sker!) sin vandhane og ikke havde fået lukket for vandet, der herefter flød over vasken og forårsagede større vandskader hos underboerne.

Vand kan være idyllisk

Videre kan bemærkes, at der også for en række tidligere år har været mange domme om en forenings eventuelle erstatningsansvar/et medlem/en andelshavers erstatningsansvar. Typisk er skadesårsagen nedsivning af vand, som følge af manglende vedligeholdelse, enten af badeværelser eller rørføringer og generelt gælder det derfor om at få undersøgt, hvem der har forsømt vedligeholdelsen. Et andet problem er når vandskaden udvikler sig til indeklimaproblemer i form af skimmelsvamp. Af en dom fra 2008 fremgår det, at en andelshaver ikke selv skulle foretage afhjælpning af et skimmelsvampeangreb, idet årsagen til svampeangrebet var forhold vedrørende bygningskonstruktionen i ejendommen. Når et medlem har reklameret kan en forening ikke blot lade stå til. Der skal udarbejdes en plan for afhjælpning af vedligeholdelsesmæssige mangler. Dette følger af en række domme, herunder en fra 2012. I TBB2021, side 952 ff., er der en nyere dom, for så vidt angår en ejerforenings erstatningsansvar, som følge af manglende overholdelse af den udvendige vedligeholdelsespligt, der fulgte af vedtægterne. Ejeren af en kælderejerlejlighed havde store vandskader i sin ejerlejlighed.

I Grundejernes Domssamling 2017/05Ø er aftrykt en dom, ifølge hvilken en andelshaver hæftede for skade påført underboens lejlighed i forbindelse med en håndværkers udskiftning af gulv i andelshaverens badeværelse. Håndværkeren var gået konkurs, og andelshaveren ansås som indtrådt i håndværkerens ansvarspådragende handlinger.

Med hensyn til muligheden for en forenings bestyrelse at konstatere, hvad der er årsagen til en vandskade, og herunder særligt at få adgang til et foreningsmedlems lejlighed, er der ved kendelse af Vestre Landsret, jf. UfR 2017.212 ff., truffet bestemmelse om, at en ejerlejlighedsejer havde pligt til at give ejerforeningens bestyrelse/tekniker adgang til sin lejlighed med henblik på en undersøgelse af, om en vandskade hos underboen var forårsaget af utætheder ved ejerlejlighedsejerens altan. Det kan naturligvis undre, at nogen advokat overhovedet vil føre en sag for det medlem, der nægtede adgang til sin lejlighed, idet der ofte også i foreningsvedtægterne er hjemmel til, at et medlem skal give adgang, og særligt for så vidt angår ejerlejligheder gælder ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2. Ejerlejlighedsejeren havde gjort gældende, at der var tale om ”chikane” og åbenbart ”forstyrrelse” af ejerens forhold.

Vand under kontrol

I Grundejernes Domssamling 2017/03 er der en retsafgørelse, der er udtryk for, at Landsretten fandt, at udgiften til at skaffe sig adgang ”på anden vis” til et ejerforeningsmedlems lejlighed så at sige ville overstige den ulempe, der var forbundet med, at ejerlejlighedsejeren gav adgang til altanen via sin lejlighed. Forholdet var det, at der skulle ske afhjælpning af skader på altanen, og det ville være en uforholdsmæssig stor udgift, såfremt der skulle anvendes lift.

I TTB 2017, side 702 m.fl., har Østre Landsret den 6. juni 2017 afsagt dom i en sag, hvor en andelshaver, der har betalt et forbedringstillæg på kr. 19.000,00 for vådrumssikring m.v., efter overtagelsen bliver gjort opmærksom på, at der sker nedsivning af vand til underboen. Andelsboligforeningens forsikringsselskab foretager afhjælpning i den sælgende andelshavers lejlighed, og der anlægges herefter sag mod den forrige sælger, der har ladet vådrumssikringen udføre. Denne sælger bliver dømt til at betale et afslag, svarende til de anslåede afhjælpningsomkostninger, andelsboligforeningen havde, idet andelshaverne, som det anføres, har vedligeholdelsen af badeværelserne. Det gjorde ingen forskel, at foreningens forsikringsselskab havde betalt for afhjælpningen. Desværre er den førnævnte vedtægtsbestemmelse ikke citeret i dommen. Sædvanligvis er andelsboligforeningers vedtægtsbestemmelser ikke så detaljerede, for så vidt angår badeværelser.

Hvad særligt angår VVS-eftersyn (i populær tale blandt andelsboligforeninger kaldet VVS-tjek), er der faldet en ny dom, som er aftrykt i GD2020/19B. En VVS-installatør burde have konstateret synlige mangler ved et gulvafløb på andelsboligens badeværelse, herunder en faldstammes manglende fastgørelse. Blikkenslageren blev derfor idømt solidarisk erstatningsansvar med sælger. En mangel, som den anførte, kan give anledning til oversvømmelse hos underboen, og det er derfor interessant, at en blikkenslager hæfter for en overfladisk undersøgelse.

Højesteret har den 28. juni 2022 – aftrykt i UfR2022.3708 – afsagt en dom, der blandt andet også involverer en blikkenslager, som til brug for salget af en andelslejlighed havde udfærdiget en ”VVS-rapport”. Blikkenslageren havde overset et ulovligt afløb og blev erstatningsansvarlig. Dommen indeholder i øvrigt en stadfæstelse af tidligere retspraksis i form af den allerede anførte dom UfR2015.498H, for så vidt angår en andelssælgers eventuelle erstatningsansvar contra købers mulighed for at få et forholdsmæssigt afslag. I Højesterets præmisser anføres, at et skimmelsvampeangreb i køkken og soveværelse ikke var synlige mangler – for en lægmand – således, at sælger ikke var erstatningsansvarlig. Der var heller ikke grundlag for et forholdsmæssigt afslag, men dog grundlag for tilbagebetaling af forbedringsværdien for det mangelfulde badeværelse med det beløb, der var betalt i forbedringsbeløb, nemlig kr. 20.000,00. I præmisserne henvises direkte til UfR2015.498.

Særligt med hensyn til en lejers – og samme princip må gælde for andelshavere og ejerlejlighedsejere -  erstatningsansvar for et usædvanligt og unødigt stort vandforbrug, er der i Grundejernes Domssamling for marts 2016 publiceret en  dom, hvor lejeren i medfør af Lejelovens §25 bliver gjort erstatningsansvarlig. Det var et ”løbende toilet”, hvor lejeren blot ”lod stå til”.

I GD 2019/25 B er der en 2019-afgørelse, der omhandler en lejer, som ved opsætning af hylder i sit køkken rammer et skjult vandrør, hvorefter der sker vandskade i såvel lejerens eget lejemål som det underliggende lejemål. Forholdet blev ikke betragtet som en hændelig skade, hvorfor lejeren hæftede for udgiften til udlejers selvrisiko.

I TBB2021.837 ff. er der en lidt speciel dom, der omhandler fortolkning af almenlejelovens § 78, der stort set svarer til lejelovens § 25. Forholdet var det, at en overbo havde stillet en plastikkurv på sin altan, men ovenpå afløbet til altanen. Dette forårsagede en større vandskade hos underboen. Det kan virkelig undre, at Landsretten frifinder overboen, men det blev altså tilfældet, og begrundelsen var, at der ikke var handlet culpøst.

Foranlediget af en længerevarende diskussion i én af de andelsboligforeninger, jeg administrerer, kan jeg konstatere, at der nogle gange ikke kan findes en klar skillelinje mellem, hvor langt en andelshavers ansvar for vedligeholdelse går, set i relation til andelsboligforeningens pligt til at foretage nødvendig vedligeholdelse af bærende konstruktioner. I den konkrete sag havde andelshaverne åbnet ned til etagedækket, hvor der bliver konstateret diverse rådskader. Problemstillingen ses behandlet på side 42 ff. i den oven for anførte bog af Kristian Dreyer & Ali Simiab. Der er også citeret en interessant dom, GD2014.54Ø, hvor en ejerforening pålægges et ansvar for afhjælpning af svamp og råd i to bjælker og nogle indskudsbrædder. Der var imidlertid et syn og skøn, hvoraf klart fremgik, at det ikke var nedsivende vand, der var årsag til skaden, og som eventuelt kunne spores tilbage til ejerlejlighedsejeren.

Afslutningsvis kan nævnes, at såfremt der er forsikringsdækning på en (vand)skade, vil der næsten altid blive fratrukket en selvrisiko i det dækningsberettigede beløb. Spørgsmålet er herefter, hvem der skal dække denne. Det er min egen opfattelse, at såfremt et foreningsmedlem eller en lejer har handlet ansvarspådragende, er det skadevolderen, der skal refundere foreningen/udlejer selvrisikoen. Er der intet ansvarsgrundlag er det foreningen/udlejer, der selv skal dække.

Dommen TBB2022, side 33 ff., belyser ganske godt – selvom der er tale om en udlejningslejlighed, hvor vandet siver ud i et skab m.v. i selve lejligheden –, hvad der bevismæssigt skal til for at kunne rette et erstatningsansvar mod den person, i hvis lejlighed siveskaden udspringer fra. Netop fordi der var tale om en siveskade, var der ikke forsikringsdækning, og udlejer forsøgte derfor at gøre et erstatningskrav gældende mod lejeren. Sagen blev tabt ved Østre Landsret, der i sine præmisser fremhævede, at det ikke var godtgjort, at der var omstændigheder, hvorefter det måtte tilskrives forsømmelse fra lejerens side, at der var sivet vand ind i skabene. Dommen var en stadfæstelse af Boligrettens dom, og i Boligrettens præmisser var fremhævet, at det ikke var muligt for lejeren at konstatere forekomst af synligt vand på hverken køkkengulv eller i bunden af lejerens køkkenskab. Det kostede udlejer ca. kr. 64.000,00 i sagsomkostninger, hvorfor det da vist er en overvejelse værd, før der udtages stævning!

I TBB2022/2, side 259, er der en Østre Landsrets afgørelse fra 20. januar 2022, hvor der tages stilling til, hvem der hæfter for afhjælpning af skader fra nedsivende vand i en underbos lejlighed. Der var tale om en defekt sammenkobling i en afløbsinstallation i overboens badeværelse. Andelshaveren blev dømt til at betale for udskiftning af den defekte sammenkobling, idet udgiften hertil henhørte under andelshaverens vedligeholdelsespligt. Derimod var der ikke et videregående – herunder objektivt - ansvar for installationer og særligt dem, der var foretaget af andelshaverens sælger.

Dommen TBB2022.740 omhandler en andelshavers erstatningsansvar for vandskader, der var forårsaget af dårlig vedligeholdelse af et gulvafløb i andelshaverens badeværelse. Det nedsivende vand var årsag til et skimmelsvampeangreb hos andelsboligforeningen. Skadeårsagen var en utæt fugning ved gulvafløbet i skadevolders badeværelse, og skadevolder havde handlet ansvarspådragende, idet skadevolder havde forsømt den vedtægtsmæssige vedligeholdelsespligt. Det kostede lige kr. 56.000,00 i erstatning.

Højesteret har i TBB2023, side 902 m.fl., truffet afgørelse om, at lejelovens ansvarsbestemmelser ikke kunne anvendes analogt i en andelsboligforening. Sagen drejede sig om en andelshaver, der fra andelsboligforeningens bestyrelse havde fået tilladelse til at etablere et nyt badeværelse i andelslejligheden. Den medvirkende elektriker begår en fejl i forbindelse med tilslutning af varme i et gulvvarmeanlæg, og dette fører til en skade hos underboen. Lejelovens § 142, stk. 3/§ 149, stk. 2, kunne ikke anvendes analogt. Det fremhæves, at det var en selvstændig entreprenør, der havde handlet ansvarspådragende. Man må da håbe, at entreprenøren havde en erhvervsansvarsforsikring. Da meget tyder på, at det er en principiel dom, ser jeg frem til, at der kommer uddybende artikler om sagen.

En kollega, advokat Pernille Thrane har udarbejdet et notat om konsekvensen af denne dom, og herunder en anbefaling, hvad der eventuelt skal til for at skærpe en andelsboligforenings vedtægter bedst muligt.

I en dom, aftrykt i TBB2023.867ØL, har min kollega Pernille Thrane ført en sag for en ejerforening angående, hvorvidt ejerforeningen havde vedligeholdelsespligten ved et utæt ovenlysvindue, og her blev ”sol og vind” delt lige, således at ejerforeningen fik medhold i, at medlemmet skulle betale for udgifterne til udbedring, men selve vedligeholdelsespligten påhvilede ejerforeningen.

I U2024.346 er aftrykt en dom om en lejer – i et boligselskab –, der bliver dømt til at betale et ekstraordinært stort vandforbrug gennem tre måneder, hvor lejeren er væk på ferie,  men hvor et løbende toilet fører til det førnævnte store vandforbrug. Det lange fravær var således ikke diskulperende.

Højesteret har i dommen UfR2024.2158 ff. truffet afgørelse om, at en andelshaver, der selv havde stået for renoveringen af et badeværelse, og hvilket badeværelse ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, var erstatningsansvarlig. Som følge af, at der var ansvarsgrundlag i form af culpa, kunne købers mulighed for at få erstatning ikke begrænses, og Højesteret henviser udtrykkeligt til den oven for omtalte dom, UfR2022.3708.

I dommen TBB 2024/641 mf. blev en udlejer frifundet for et erstatningskrav i forbindelse med at udlejer foranledigede lejemålet tømt, og alle effekter kørt til forbrænding. Arvingerne til den afdøde lejer gjorde gældende, at udlejer var erstatningsansvarlig, og at der i lejemålet havde været ”værdifulde genstande”. Andre domme er nået frem til, at der var erstatningsansvar, hvorfor førnævnte dom formentlig må være at anse for meget konkret, herunder at udlejer havde fået en nøgle til lejemålet. Se således TBB 2008.486 og TBB 1998.172.

Afsluttende bemærkninger i forhold til ansvarsgrundlag/forsikringsdækning/tabsbegrænsning

For de læsere, som ønsker mere specifikke oplysninger, kan jeg henvise til erstatningsansvarslovens § 19, og særligt kommentarerne til denne, 6. udgave af Jens Møller og Michael Wisbye, side 409 ff. Som det fremhæves, er lovens almindelige hovedregel, at en skadevolder ikke er erstatningsansvarlig, såfremt en skade er dækket af en tingsforsikring eller en driftstabsforsikring. Hovedreglen gælder ikke, jf. § 19, stk. 2, litra 1, såfremt skadevolder har forvoldt skaden forsætligt eller ved grov uagtsomhed. På side 411, øverst, er der en definition af, hvad en tingsforsikring eller en driftstabsforsikring indebærer, og det anføres, at der herved skal forstås en forsikring, der dækker en skade, der kan måles i penge, og hvor forsikringen dækker det beløb, der skal til for at erstatte skaden. På side 412 er nævnt, at såfremt en forsikringssum er lavere end den forsikredes interesseværdi, kan der gøres et erstatningsansvar gældende, og det samme gælder, såfremt der er tegnet en forsikring med selvrisiko. Der er nævnt en dom, UfR1998.1606V, hvor en skadevolder blev dømt til at erstatte skadelidte dennes selvrisiko. Fra Vestre Landsrets præmisser ses det, at selvrisikobeløbet skal erstattes, idet ”skadevolder” havde udvist uagtsomhed.

I dommen TBB2023, nr. 673 bliver en lejer gjort erstatningsansvarlig for 50% af udgiften til afhjælpning af skimmelsvampeangreb. En sagkyndig rapport konkluderede, at var lejerens adfærd, der var årsag til skimmelsvamp, herunder en kombination af uheldig brugeradfærd og et dårligt fungerende ventilationsanlæg, der burde have givet sig udslag i, at lejeren dels havde opvarmet sit lejemål, dels foretaget tilstrækkelig udluftning. Dette resultat kan vist ikke undre, idet også en lejlighedsejer/andelshaver har en egentlig vedligeholdelsespligt, for så vidt angår lejligheden og installationerne.

Som anført i indledningen til denne artikel giver Højesterets dom, som aftrykt i UfR2023.5081, anledning til en række vedtægtsmæssige overvejelser, dels for så vidt angår forandringer i egen lejlighed, dels for så vidt angår skader forårsaget i nabolejligheder. For det første bør det tilsikres, at en skade på en bygningsdel, som andelshavere har vedligeholdelsespligten til, men som dækkes af ejendommens forsikring, for så vidt angår selvrisikoen på forsikringen, skal dækkes af andelshaveren. Videre bør det i en andelsboligforeningsvedtægts ”forandringsbestemmelse” indsættes, at der altid er et krav om, at der tegnes en all risk entrepriseforsikring, som dækker hele byggeperioden og alle arbejder, som pågår i lejligheden. Det vil være praktisk, at forsikringen tegnes af foreningen, som herefter opkræver præmien hos andelshaveren som en pligtig pengeydelse. Dette bør afspejles i vedtægterne. Tag kontakt til advokat Henrik Qwist – hq@homannlaw.dk –, hvis der ønskes udarbejdet sådanne vedtægtsændringsforslag.

Særligt om begrebet ”hændelig skade” er min opmærksomhed blev henledt på, at Københavns Byrets dom B2013.BS20S-5478/2012 er aftrykt i TBB2014.43. Forholdet var det, at en andelshaver fik sit gulv ødelagt på grund af skybrud. Som følge af gulvets alder, foretog taksator en afskrivning af værdien med 30%. Spørgsmålet var herefter, hvem der skulle betale ”egenbetalingen” på de 30%. ”Badebilletten” endte hos foreningen. Jeg er uenig med Boligexperten i, at det ikke har noget som helst med en selvrisiko at gøre, jf. også ovenfor.

I bogen ”Grundlæggende erstatningsret” af Andreas Bloch Ehlers – fra 2019 – er der på side 311 for mig at se skåret meget klart igennem, hvad der gælder, såfremt en skadevolder har handlet groft uagtsomt eller forsætligt. Det er direkte anført, at såfremt skadelidte ikke kan få hele tabet for den af skadevolder forvoldte skade dækket, fordi han er underforsikret, skal skadevolderen i et sådant tilfælde også dække skadelidtes selvrisiko.

Særligt for så vidt angår hvem, der skal indtale et erstatningskrav/hvem, der er skadelidte/skadevolder, henviser jeg til bemærkningerne i indledningen til denne artikel. Særligt om en udlejers pligt til tabsbegrænsning henvises til TBB2023.1046 ff. Udlejer bliver ikke erstatningsansvarlig, idet udlejer straks efter en lejers reklamation havde bestilt en entreprenør, der skulle forsøge at afhjælpe en fugtindtrængning i lejerens ejendom.

Særligt om vvscheck og erstatningsansvar henvises til min kollega Nicolai Platzer Funders artikel af 24/1 2020 Principiel dom om ansvar for VVS-tjek.

---ooOoo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.

Se flere artikler

Relaterede artikler

Relaterede filer

Seneste artikler