Disposition
- Indledende bemærkninger
- Særligt om dirigenthvervet
- Behandling af forslag i alle foreningsrettens afskygninger
A) Formulering af forslaget
B) Krav til vedtagelsen af et forslag
a) Simpelt flertal
b) Relativt flertal
c) Kvalificeret flertal/enstemmighed - for og imod diskussion
d) Særligt om ugyldighed/ekskluderede medlemmer
C) Konkrete eksempler på ofte forekomne forslag
a) Indledende bemærkninger om væsentlige forslag med fokus på foreningsaltanforslag
b) Individuelle altanprojekter
c) Uddrag af teori og praksis vedrørende altanprojekter/store entrepriseprojekter/fælleslån og afsluttende bemærkninger
d) Særligt om tålegrænse/naboret/ulemper
e) Internet/fælles kabling m.v.
f) Brug af fællesareal til legeplads, grillplads m.v.
g) Ventelisteforhold/reservation til fremtidig vedligeholdelse m.v.
h) Rygning i lejlighed og på fællesarealer
i) Arbejdsweekender/ladestanderpladser/udlevering af referater
j) Diverse om fuldmagtsforhold/afholdelse af ekstraordinære generalforsamlinger m.v. /ladestandere
1. Indledende bemærkninger
Som led i min mangeårige erfaring, dels i forbindelse med varetagelse af dirigenthvervet på såvel forenings-, som pensionskassegeneralforsamlinger, og dels som juridisk rådgiver i forbindelse med den procedure, der skal iagttages før et forslag kan endeligt vedtages på en generalforsamling, har jeg bl.a. gjort mig følgende tanker, som måske kan være til nytte for de medlemmer, som gerne vil have et forslag vedtaget på en generalforsamling.
2. Særligt om dirigenthvervet
Jeg har allerede under punktet Ejendomsadministration fremhævet hvilke gode argumenter, der er for at have en advokatbaseret ejendomsadministration. Særligt for så vidt angår varetagelse af dirigenthvervet bemærkes indledningsvis, at en dirigent jo ikke nødvendigvis behøver at have en uddannelse som advokat, ligesom en ejendomsadministrator heller ikke behøver at være advokat. Hvad dog særligt angår dirigenthvervet, er det nok de færreste ”ikke-professionelle” dirigenter, der kan finde ud af forskellene på serieafstemning, simultanafstemning, eliminationsafstemning og valg af bestyrelsesmedlemmer m.v. ved forholdstalsvalg. Særligt om fortolkning af foreningsvedtægter og love samt forslag, er det jo i vidt omfang reelt en juridisk øvelse, og det er dirigentens opgave at træffe den korrekte og fornuftige beslutning/fortolkning. Desværre, som jeg også har været inde på i andre artikler, ses indimellem, at forslag, der fordrer kvalificeret flertal, vedtages med simpelt flertal, herunder ikke mindst altanprojekter.
Det kan være godt, at have "hele"
advokathuset med sig
Tit forbyder en dirigent og/eller en bestyrelse uberettiget medlemmers repræsentanter at være til stede på en generalforsamling.
Det er vigtigt, at dirigenten nøje har læst den konkrete vedtægtsbestemmelses regler for, hvem der kan give møde på en generalforsamling, herunder særligt, om der kan mødes med en fuldmægtig samtidig med, at medlemmet selv giver møde. Det er også vigtigt at få afklaret, om et medlem kan møde sammen med en rådgiver. Er der ikke forbud herimod, må udgangspunktet være, at der kan gives møde sammen med en rådgiver. Rådgiveren har givetvis ikke taleret; i modsætning til en fuldmægtig, og en fuldmægtig kan ikke medbringe en rådgiver. Om såvel et medlem samtidig med medlemmets fuldmægtig kan tage ordet på en generalforsamling, kan i det praktiske liv være svært at kontrollere, men det bør ikke tillades, og se herved side 66 i ”Håndbog for dirigenter” af Kristian Mogensen.
Inden for foreningsretten kan der være mange
bussemænd, men det er ikke altid det lykkes
for dem at skræmme et medlem.
En læser af den tidligere udgave af denne artikel og som er erhvervsmedlem i en andelsboligforening, forespurgte mig om, hvorvidt det kunne være korrekt, at andelsboligforeningen – som efter hans opfattelse uberettiget havde ekskluderet ham som medlem – nægtede ham stemmeret på en ekstraordinær generalforsamling, hvor eksklusionssagen skulle behandles. Her vil jeg henvise til Erik Werlauffs bog ”Generalforsamlingen – Håndbog for Deltagere og Dirigenter”, side 189 og 190, og dommene UfR 1991.133HK og UfR 1994.234H. Når en forening/et selskab har bestridt, at et medlem/en aktionær har stemmeret, og der føres sag om gyldigheden af en sådan nægtelse af ret til at stemme/og for en andelsboligforenings vedkommende reelt en eksklusion, er det min opfattelse, at medlemmet har stemmeret, indtil der foreligger en appellabel afgørelse, og selvom for eksempel en eksklusion ”majoriseres” igennem på en ekstraordinær generalforsamling (nogle foreninger har en vedtægtsmæssig bestemmelse om, at en eksklusionshandling kan forlanges forelagt en ekstraordinær generalforsamling), er beslutningen først gyldig, når en domstol i en konkret sag har truffet en afgørelse om, at eksklusionen skal opretholdes. Så længe der ikke er retskraft, må forholdet være det, at medlemmet kan afgive sin stemme på en generalforsamling. Dette understøttes også af Niels Grubbe i TBB 2001.103, hvor det synspunkt, at ”ejerskabet består efter eksklusionen”, er fremhævet. Efter en berettiget eksklusion sker et salg af andelen på den ekskluderedes vegne. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne på side 270 og 271 i bogen ”Ejerlejligheder og andelsboliger” af Kristian Dreyer og Ali Simiab.
Om eksklusion og en ekskluderets rettigheder i så henseende, se også artiklen Eksklusion/Tvangssalg af andelsboliger og i særdeleshed næstsidste afsnit.
Dirigenten har mange væsentlige opgaver, lige fra at det skal sikres, at det valgte lokale er egnet til at gennemføre generalforsamlingen i og til, om der er sket lovlig indvarsling, samt om generalforsamlingen er beslutningsdygtig. Dirigenten skal også afgøre tvivlsspørgsmål om, hvem der kan stemme på generalforsamlingen og opstille til bestyrelsesvalg m.v.
Det skal sikres, at der er et lovligt indkaldelsesvarsel, og når dette er konstateret – på samme måde som beslutningsdygtigheden – meddeles det generalforsamlingen, at dirigenten betragter generalforsamlingen som ”lovligt indvarslet og beslutningsdygtig”.
Det er væsentligt at have for øje, at det i såvel andelsboligforenings- som ejerforeningsvedtægter ofte er bestemt, at det er bestyrelsen, der har pligten til at indkalde til en generalforsamling og i mange tilfælde også – standardmæssigt – ¼ af medlemmerne og nogle gange administrator. Indimellem sker det, at en bestyrelse – som det hedder hos Kristian Mogensen – ”forsømmer sin pligt til at indkalde til generalforsamling (ordinær eller ekstraordinær)”. Der kan være mange grunde til, at bestyrelsen ikke er samarbejdsvillig, men såfremt det kan bevises, at dette er tilfældet, kan enhver, der har ret til at deltage i den pågældende generalforsamling, kræve pligten til indkaldelse til generalforsamlingen opfyldt. Sagt på en anden måde kan et medlem og/eller administrator stå for indkaldelsen.
En klassisk fejl i ejer- og andelsboligforeninger, når der skal ske vedtagelse på to generalforsamlinger, er, at der ”med det samme” indkaldes til generalforsamling nr. 2. Dette er i strid med foreningsretten, idet indkaldelse til den anden generalforsamling ikke kan foretages, før den første er afholdt. Husk også at bekendtgøre afholdelsen af en generalforsamling i henhold til vedtægterne. For eksempel skal der i et ejerlaug, jeg administrerer, fastsat vedtægtsmæssige regler om annoncering i to lokaldagblade.
En anden – desværre meget udbredt – fejl, og det kan for den sags skyld være både i foreninger, men også i selskaber og pensionskasser, er den generalforsamlingsmæssige behandling af et nyt sæt vedtægter. Det er min erfaring, at medlemmer opponerer, når jeg som dirigent fremhæver, at de enkelte paragraffer skal gennemgås og godkendes, hvorefter der først, når den sidste paragraf er godkendt, træffes en endelig beslutning om, hvorvidt det nye sæt vedtægter kan godkendes, og her naturligvis med kvalificeret flertal. Særligt skal jeg bemærke – hvad jeg også tit er udsat for at skulle forklare nærmere –, at den enkelte paragraf naturligvis kan tilrettes, herunder ved ændringsforslag. Hver eneste delafstemning om, hvorvidt en enkelt paragraf skal godkendes i den ordlyd, den har i forslaget eller i henhold til et ændringsforslag, vedtages med simpelt flertal; altså ikke kvalificeret flertal, hvilket er en udbredt misforståelse.
For så vidt angår individuelle ejerforeningsvedtægter, er retstilstanden væsentligt ændret med Vestre Landsrets 7. afd.’s kendelse af den 10. maj 2022 i VLB-0437-21, hvilken sag jeg selv var involveret i på vegne af Ejerforeningen Smeds Hus. Det fremgår af Landsrettens begrundelse og resultat, at Tinglysningsretten ikke kan afvise en individuel særvedtægt, der indeholder forpligtelser eller begrænsninger, som ikke følger af Normalvedtægten (men naturligvis skal ejerlejlighedslovens bestemmelser overholdes). Om selve kendelsen, se artiklen Tinglysningsretten taber sag om tinglysning af særvedtægter i ejerforeninger, og endelig bemærkes, at det næppe på en generalforsamling kan forventes, at dirigenten kan bedømme, om ejerlejlighedslovens bestemmelser er overholdt i et nyt sæt individuelle vedtægter. Her må foreningens advokat/administrator på forhånd have forholdt sig til lovligheden.
Dette er selvsagt ikke det samme som, at en ”håndfast” bestyrelse kan have denne opfattelse, at der ikke må ”ændres så meget som et komma” i bestyrelsens forslag til nye vedtægter.
Når dirigenten er blevet valgt – og det sker med simpelt flertal på en generalforsamling –, skal dirigenten overbevise sig om indkaldelsens lovlighed, jf. oven for, og dagsordenen skal selvfølgelig gennemgås, og der skal forespørges, om der er kommentarer/indsigelser. Det er næppe en relevant indsigelse, at en generalforsamling, der skulle have været afholdt i marts måned i et kalenderår, først afholdes i april.
Særligt for så vidt angår ejerforeninger, henledes opmærksomheden på, at der er trådt en ny ejerlejlighedslov i kraft den 1. juli 2020, og ét af de meget væsentlige forhold i denne nye lov er, at der er sket en ophævelse af den tidligere stemmebegrænsningsregel, som gjaldt i forbindelse med genudlejning af ejerlejligheder. Der er i stedet for indført en ny generalklausul, der skal beskytte mindretallet mod misbrug, herunder vedtagelse af ”urimelige vedtægtsvilkår”.
Holger Danskes hjælp kan være nødvendig
på mere turbulente generalforsamlinger.
Retten til møde i henhold til fuldmagt er et kompliceret forhold, og hovedreglen er, at såfremt der ikke er konkrete vedtægtsregler, kan fuldmagt gives til et andet medlem i foreningen, såfremt det er en forening med – som advokat Kristian Mogensen skriver det i sin dirigenthåndbog – overvejende ”økonomiske eller forretningsmæssige formål, men ikke i foreninger med ideelle eller selskabelige formål”. En stemmeretsfuldmagt skal lyde på fuldmægtigens navn, og hvis der ikke er forbud herimod i vedtægterne, kan den udstedes til ihændehaver/bestyrelsen.
I relation til førnævnte skal særligt fremhæves, at afskaffelsen af den gamle ejerlejlighedslovs § 2, stk. 4, er ensbetydende med, at stemmeretsbegrænsningen er bortfaldet og afløst af den førnævnte generalklausul. Det er dirigentens opgave at påse, at der således ikke vedtages forslag, der indebærer majoritetsmisbrug, eller i hvert fald at foretage en afvejning af de forskellige medlemmers interesser og gøre opmærksom herpå, således at en senere omkostningskrævende retssag måske kan undgås. I det praktiske ejerforeningsliv ses det ofte, at medlemmer med et højt fordelingstal får vedtaget byggeprojekter, som ligger på eller over den førnævnte grænse for majoritetsmisbrug. Se herved også den detaljerede omtale af de nye regler i ejerlejlighedsloven i artiklen Støjsager/byggesager/ulempesager/varslingsregler, afsnit 3 A.
I en andelsboligforening må der ikke, jf. andelsboligforeningslovens § 7, litra i, træffes beslutninger, som åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning.
Retfærdighedens/rinelighedens vægt.
Dirigenten er ofte udsat for, at medlemmer foreslår ombytning af dagsordenens punkter. Da rækkefølgen sædvanligvis er fastsat i vedtægterne, bør der ikke som udgangspunkt ske ombytning af punkternes behandling, men det kan da være nødvendigt, såfremt der under forslag er relevante økonomiske forhold, der influerer på vedtagelsen af et budget. Den klare hovedregel er dog, at der ikke skal ske ombytning.
Der er ikke noget i vejen for, at der ved ”forslag”, som en bestyrelse eventuelt selv kunne træffe beslutning om, jf. herved min artikel om Praktiske regler for bestyrelsesmedlemmer i foreninger, afholdes en vejledende afstemning med henblik på at fastslå, hvad et flertal mener. Husk, at der intet forslag kan vedtages som en del af en beretning. Det ses indimellem, at en ”listig bestyrelse” forsøger at få forslaget vedtaget ved behandling af beretningen.
I den i afsnittet oven for anførte artikel er der behandlet bestyrelsesforslag, som indebærer overvejelser om, hvornår en forenings formålsbestemmelse overtrædes. Standardformålsbestemmelsen er typisk, at ”foreningens formål er at eje og drive ejendommen matr. nr. …”, og jeg tror, at det er den gængse opfattelse, at en sådan formålsbestemmelse ikke for eksempel – i disse negativ rente-tider – hjemler ret til, at hverken bestyrelsen eller en generalforsamling (på foranledning af en andelshaver) kan vedtage, at foreningen investerer i værdipapirer. Sådanne forslag skal dirigenten derfor forhåndsvurdere, hvorvidt de er egnede til vedtagelse på en generalforsamling.
Om dirigentens hverv i øvrigt, skal jeg, før der sker gennemgang af behandling af forslag, kun indskrænke mig til at anføre, at jeg selv anbefaler, at en beretning noteres som ”taget til efterretning” og ikke godkendt. Er den godkendt, kan der ikke senere stilles spørgsmål, og det kan være uhensigtsmæssigt, såfremt de senere regnskabsgennemgang giver anledning til uddybning, set i relation til indholdet af beretningen. Jeg har ikke selv været udsat for det mere end et par gange under mange års udøven af dirigenthvervet, men retsvirkningen af en manglende godkendelse af en beretning antages at være, at bestyrelsen straks er forpligtet til at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling med bestyrelsesvalg på dagsordenen.
Om det flertal, der skal til for at få vedtaget et forslag, henvises til bemærkningerne under pkt. 3. For så vidt angår valg af bestyrelsesmedlemmer, kan det diskuteres, som det også skrives af Kristian Mogensen i bogen ”Håndbog for dirigenter”, side 159, om der kræves absolut majoritet til et valg, eller om relativ majoritet er nok. Hans konklusion er, at det nu om dage er således, at relativ majoritet er tilstrækkelig i modsætning til absolut majoritet. Kristian Mogensens konklusion er, at medmindre lov-, vedtægts- eller forretningsordens bestemmelser eller en speciel sædvane fordrer absolut majoritet, afgøres bestyrelsesvalget med relativ majoritet.
Med udgangspunkt i praktiske erfaringer fra foreninger, hvor der ofte møder to eller flere repræsentanter for den samme ”enhed”, vil jeg råde enhver fremtidig dirigent til ved bestyrelsesvalg at spørge, om kandidaten er medlem af foreningen, således at pinlige omvalg” undgås.
Særligt ved diskussioner om forslagsvedtagelse med kvalificeret majoritet, skal jeg afslutningsvis henlede opmærksomheden på diskussionen om, hvorvidt ”blanke stemmer” skal tælle med – næppe ugyldige – i opgørelsen af quorumkravet er opfyldt, herunder om blanke stemmer antages at tælle som nej-stemmer. Der er gjort en række bemærkninger om det i den kommenterede selskabslov og også på side 134 i Kristian Mogensens førnævnte håndbog. Hans udgangspunkt er, at det, som det anføres, ”i reglen er spildt møje”. Det er et ”kunstigt” begreb at have deltaget i afstemningen og kun, hvis der er særlige forskrifter, som kræver positiv tilslutning fra en bestemt del af de tilstedeværende, vil der være behov for at registrere – også – blanke stemmer. Særligt ved personvalg fremstår det for ham klart, at det eneste spørgsmål, der er, er, hvor mange stemmer, hver enkelt kandidat har fået. Paul Krüger Andersen er dog på side 431 i ”Aktie- og Anpartsselskabsret” meget direkte i sin afvisning af, at ”blanke stemmer” skulle tælle med.
En forslagsstiller, der ikke møder op på en generalforsamling, har ikke krav på at få sit forslag behandlet, medmindre dirigenten kan konstatere, at et tilstedeværende medlem så at sige ”tager forslaget op”. Forslaget skal herefter behandles af generalforsamlingen, herunder om fornødent ved afstemning om forslaget.
Den gode stemning skulle gerne opretholdes
og heller ikke være søvndyssende
Hvad særligt angår valg af bestyrelsesmedlemmer, er det dirigentens forpligtelse at sikre sig, at en kandidat rent faktisk er valgbar. Ikke alle foreninger godkender for eksempel valg af husstandsmedlemmer eller samlevere. Det er i øvrigt en ofte udbredt misforståelse, at kun tilstedeværende kandidater kan vælges. Såfremt dirigenten kan forvisses om, at en kandidat, der ikke er til stede, ønsker at blive valgt – det kan for eksempel foreligge i form af et e-mailtilsagn herom eller måske et brev –, kan vedkommende vælges.
Ikke frit valg på alke hylder.
Det er en gylden regel, at for at et forslag overhovedet kan vedtages, skal det have været sat op mod status quo, svarende til, hvad der gælder forud for afstemningen. Der er ikke vedtaget noget som helst, såfremt der ved behandlingen af to eller flere forslag ikke sker en endelig afstemning, der går ud på at konstatere, om generalforsamlingen har til hensigt at ændre i det nuværende forhold; f.eks. størrelsen af boligafgiften eller fællesudgiften.Hvad angår de i forrige afsnit nævnte ændringsforslag, ses det indimellem, at medlemmer på forhånd har fremsat disse skriftligt. Medlemmet skal stadigvæk give møde på generalforsamlingen, jf. også 1. afsnit, for at få ændringsforslagene behandlet. Det bemærkes herved, at ændringsforslag, der falder indenfor hovedforslagets ramme, rent faktisk kan fremsættes på selve generalforsamlingen. Det er en ofte udbredt misforståelse, at ændringsforslag ikke kan fremsættes under generalforsamlingsforløbet. Er ændringsforslagene videregående end for eksempel et medlems/bestyrelsens hovedforslag, kan det kun komme til behandling, såfremt det er fremsat efter reglerne om fremsættelse af forslag – alt i henhold til foreningens vedtægter. jf. i øvrigt også nedenfor om ændringsforslag.
Det er næppe muligt at opstille korte og klare regler for behandlingen af ændringsforslag. Det er dog indlysende, at ændringsforslaget indholdsmæssigt skal kunne relateres til ordlyden i hovedforslaget. Ifølge den håndbog for dirigenter, som Kristian Mogensen har skrevet, må den kendte læresætning ”om at der stemmes først om det videstgående forslag” administreres med varsomhed.
Der findes selvfølgelig faste rutiner for, hvorledes afstemninger skal gribes an, herunder om det skal være en eliminationsafstemning, en simultanafstemning eller en serieafstemning, og det er dirigentens opgave at afgøre dette. Det kan være svært at forklare forsamlingen, at medlemmerne så at sige kan stemme både ”for og imod” i alle indledende afstemninger, idet der kommer en afgørende afstemning, hvor de skal gøre op med sig selv, om de ønsker at godkende et forslag. Jeg har selv haft stort held med at bruge, hvad jeg kalder, Champions League-eksemplet, startende med kvartfinale og frem til finalen.
Dirigenten må fornemme, hvad stemningen er, idet et bestyrelsesforslag hurtigt ved en lang række ændringsforslag kan udløse meget lange diskussioner og delafstemninger. Dette kunne tale for at forsøge en simultanafstemning.
Forhold, som ofte udløser diskussioner i foreningerne, er, om en bestyrelse kan nægte at vise medlemmerne alle bilag. Indledningsvis skal anføres, at der på en generalforsamling skal svares på alle relevante spørgsmål og gives alle sagligt relevante oplysninger om en forenings forhold. Kun såfremt der er tale om meget personlige oplysninger, eller der kan ske væsentlig skade for en forening, kan afgivelse af oplysningerne nægtes. Såfremt en bestyrelse nægter at udlevere relevante bilag eller i øvrigt at redegøre nærmere for disse, vil den yderste konsekvens være, at der skal indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling og på den ske afsætning af bestyrelsen. Indenfor aktieselskabslovgivningen er der en særlig tale- eller ytringsret, som hjemler, at aktionærer har ret til, som advokat Kristian Mogensen udtrykte det i sin bog ”Håndbog for dirigenter”, afæske bestyrelsen og direktionen alle til rådighed stående oplysninger om stort set alle forhold af betydning for et selskab. Denne spørgsmålsret kan kaldes ”interpellationsret”. En dirigent kan ikke fremtvinge en besvarelse, og et foreningsmedlem har derfor ikke krav på, at dirigenten bistår medlemmet med at fremskaffe svar på spørgsmålet. Stilles der i øvrigt, som Mogensen også anfører det, urimeligt mange eller urimeligt detaljerede spørgsmål, kan dirigenten af hensyn til generalforsamlingens tid henvise særligt spørgelystne aktionærer/medlemmer til at indlevere deres spørgsmål skriftligt til bestyrelsen til senere besvarelse.
3. Behandling af forslag i alle foreningsrettens afskygninger
Fællesskabet mødes.
A. Formulering af forslaget
Før et medlem formulerer og fremsætter et forslag er det naturligvis væsentligt at have iagttaget vedtægternes regler herom. Såvel ABF’s Standardvedtægt som Normalvedtægten for ejerforeninger indeholder konkrete regler om fremsættelse af forslag. Tit er der i de individuelle vedtægter begrænsninger i adgangen til at stille et forslag. Særligt skal medlemmerne være opmærksomme på, at der kan være fastsat en tidsmæssig grænse for, hvornår et forslag kan medtages til behandling på en ordinær generalforsamling.
Udover førnævnte bemærkninger og nedenstående vurdering af, om et forslag overhovedet er egnet til vedtagelse, er der som noget helt nyt i en ændring af andelsboligforeningsloven i 2018 indsat følgende bestemmelse:
"På en andelsboligforenings generalforsamling må der ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører én eller flere andelshavere en utilbørlig ulempe".
Et for loven lidt besynderligt forslag, men måske ikke alligevel så at sige ueffent, idet jeg i hvert fald hvert år får mange forespørgsler fra andelshavere, der mener, at de er blevet forfordelt/majoriseret.
Den seneste forespørgsel, vi har haft, der kunne siges at indebære en eventuel overtrædelse af førnævnte, er en række stuelejlighedsandelshavere, som uden saglig begrundelse er blevet nægtet retten til at få en terrasse ud for deres lejligheder i forbindelse med et stort altanprojekt i øvrigt.
Om den foreningsretlige lighedsgrundsætning kan der også henvises til den neden for anførte dom i GD 2018/19 B.
Formulering af Forslaget
Forslagsstilleren skal, medmindre andet er hjemlet i vedtægterne, indlevere et skriftligt forslag og det skal i sin udformning være egnet til vedtagelse. Dette indebærer bl.a., at forslaget ikke må være i strid med vedtægterne, medmindre forslaget fremsættes som et vedtægtsændringsforslag, og dirigenten skal også sikre sig, at forslaget rent faktisk er med på dagsordenen. Et forslag må heller ikke være ulovligt, f.eks. set i relation til andelsboligloven eller ejerlejlighedsloven.
Det hører efter min opfattelse med til en dirigents pligter at bistå en forslagsstiller med at formulere forslaget på et let forståelig og hensigtsmæssig måde.
Klart udsyn er at foretrække
Afstemningstemaet skal være ganske klart for generalforsamlingen.
For de fleste vedtagelsers/godkendelsers vedkommende giver dette ikke anledning til problemer, idet det jo i foreninger ofte drejer sig om godkendelse af et årsregnskab eller stillingtagen til et budget for det kommende år eller bestyrelsesvalg.
Der, hvor det ofte går galt, og hvor dirigenten ”ender med at få skylden”, er, når et medlem – givetvis ud fra de bedste hensigter – til bestyrelsen indleverer forslag til udførelse af arbejder på en forenings ejendom. Typisk lyder et forslag blot på, at foreningen skal istandsætte en trappeopgang, indrette en legeplads, foretage udskiftning af vinduer eller – generelt formuleret – skal foranledige visse nærmere vedligeholdelses-/renoveringsarbejder udført.
Her kunne afstemningstemaet synes klart, men problemet er, at et forslag af den førnævnte karakter ikke er egnet til vedtagelse, idet de økonomiske konsekvenser ikke kendes. Dirigenten må derfor efter min opfattelse – det er for sent at oplyse et konkret beløb på selve generalforsamlingen – henvise et sådant forslag til drøftelse under punktet eventuelt eller måske af hensyntagen til forslagsstilleren, anordne en kort drøftelse om baggrunden for forslaget under punktet forslag på dagsordnen.
Når et forslag som et af de anførte ikke er egnet til vedtagelse, er årsagen selvsagt, at de medlemmer, der vælger at udeblive fra generalforsamlingen gør dette i tillid til at der ikke pådrages foreningen store økonomiske krav som ikke er tilkendegivet i en dagsorden. Et forslag af den anførte karakter skal derfor være vedlagt et håndværkstilbud eller en anden form for estimat over, hvad udgiften vil andrage og det ”perfekte” forslag indeholder også en anvisning af, hvorledes finansieringen skal ske, herunder f.eks. ved, at udgiften afholdes over den almindelige vedligeholdelse, eller at der skal ske en låneoptagelse. Dette sidste forhold kan i sig selv udløse, at der skal yderligere detaljer til, herunder om finansieringen sker ved træk på kassekreditten, foreningens opsparede midler eller ved en låneomlægning.
Der er intet til hinder for at et forslag stilles således, at der tillægges foreningens bestyrelse en bemyndigelse til at igangsætte et projekt eller at foretage en omprioritering af realkreditgælden m.v. i foreningens ejendom. Jeg tilråder dog, at der også, hvad angår sådanne bemyndigelser, fastsættes klare rammer, dels for hvor stor en entreprisesum må være og om der skal indhentes et eller flere tilbud og dels for så vidt angår belåning, hvilken slags lån bemyndigelsen indbefatter og kravene til besparelse på de årlige ydelser/om der kan ske tillægsbelåning og i den forbindelse også hvilken konsekvens, det får for andelskroneværdien, når bemyndigelsen udnyttes i en andelsboligforening.
Skåret i træ. Der er stor forskel på forslags-
formuleringer.
Konkret vejledning om udfærdigelse og behandling af forslag
Indledningsvis bemærkes, at der i de individuelle vedtægter kan være ”strenge frister” for, hvornår der kan fremsættes forslag på en ordinær generalforsamling. Som jeg har været inde på oven for, skal formuleringen være simpel og egnet til direkte vedtagelse, herunder eventuelt indarbejdelse i vedtægterne eller som udførelsesinstruks til bestyrelsen. Jeg sammenligner det tit på generalforsamlinger med en kaffetragt med filter, hvor først kaffen hældes op og så vandet. Når debatten er afsluttet, skal produktet ned i kanden og på tilsvarende måde med det konkrete forslag. Dette skal også, hvis det indebærer større ikke-budgetterede udgifter, indeholde oplysning om finansiering, herunder om den skal ske ved låneoptagelse eller over foreningens drift. Sagt på en anden måde skal alle økonomiske konsekvenser kendes. Om det konkrete forslag kun kan vedtages med kvalificeret flertal, fremgår af en forenings vedtægter, og dirigenten vil i øvrigt på generalforsamlingen gøre opmærksom herpå. Til slut et godt råd: Lad være med at vedhæfte forslaget en ”uanet mængde bilag”, men koncentrér det om et par A4-sider/et håndværkertilbud/et lånetilbud.
Baseret på en nylig erfaring fra en andelsboligforenings generalforsamling må jeg advare mod, at en lånesagsbehandler – typisk uden at administrator/dirigenten ved det – inviteres til generalforsamlingen og her omdeler et bilag, indeholdende oplysninger om en ny belåning, som der ønskes omlagt til. Såfremt konsekvenserne af en omlægning ikke er ganske klart gennemskuelige, bør behandlingen af et sådant forslag udsættes. I det konkrete tilfælde var der for eksempel tale om begrebet ”stående lån”, som indebar, at lånet skulle indfries efter ti år og til den til den tid værende kurs. Alle konsekvenser forbundet med en vedtagelse, både af førnævnte låneomlægning og gennemførelsen af et forslag i øvrigt, skal være fuldstændig klare for de mødende på generalforsamlingen.
B. Krav til vedtagelsen af et Forslag
Sådan ser stemmekvæg ud
a. Simpelt Flertal
De fleste vedtagelser i foreninger sker med såkaldt simpel absolut majoritet som foreligger når et forslag har fået over halvdelen af de afgivne stemmer. Kun i dette tilfælde er der vilje til ændring af status quo.
b. Relativt Flertal
Ved bestyrelsesvalg accepteres dog såkaldt relativt flertal, forstået på den måde, at det bestyrelsesmedlem der i afstemningen får flest stemmer bliver valgt.
Såfremt det er praktisk, kan dirigenten her overveje, hvorvidt der i forbindelse med et kampvalg, hvor ikke – naturligvis – alle kandidater bliver valgt, at de detroniserede kandidater i stedet for vælges som suppleanter. Dette skal en dirigent dog kun anordne, såfremt det ligger klart, at der ikke skal finde et kampvalg sted under suppleantvalget. I forbindelse med suppleantvalget skal det i øvrigt klart tilkendegives, hvem der er 1. suppleant.
c. Kvalificeret flertal/enstemmighed - for og imod diskussion
I mange foreninger stilles der krav om såkaldt kvalificeret flertal, såfremt der f.eks. skal vedtages større renoveringsbudgetter eller større budgetstigninger. Det typiske er, at 2/3 af de afgivne stemmer skal stemme for, og det er videre typisk sådan, at der skal være mindst 2/3 af foreningens medlemmer tilstede, såfremt forslaget skal vedtages på den første generalforsamling, hvor der foretages afstemning.
Om et særligt kvalificeret flertal, se andelsboligforeningsloven med de ændringer, der blev vedtaget til ikrafttræden den 1. juli 2020, § 2, nr. 1, og § 7, stk. 2, hvoraf følger, at minimum 4/5 af beboerne (80%) skal stemme for en opløsning af andelsboligforeningen i forbindelse med salg af dennes ejendom (det gælder dog ikke, såfremt der på en generalforsamling, afholdt før den 22. april 2020, er vedtaget et lavere flertalskrav).
Østre Landsret har i en utrykt dom fra den 1. november 2022 i sagen BS-51016/2020-OLR, afsagt en dom, hvor udgangspunktet nærmest er, som i en ”russisk trædukke”, hvor der nede i den store dukke så at sige ”kommer flere og flere mindre dukker frem”.
Forholdet var nærmere det, at en andelsboligforening med det fornødne kvalificerede flertal ændrer vedtægternes § 36 vedrørende ret til opsætning af altaner, således at ”en andelshaver er berettiget til at opsætte en altan under forudsætning af, at generalforsamlingen giver tilladelse hertil… En andelshaver gjorde herefter gældende, at ændringen af den førnævnte vedtægtsbestemmelse kun kunne forstås sådan, at en fornyet beslutning om opsætning af altaner (er) også skulle vedtages med kvalificeret flertal. Om dette hedder det i Landsrettens præmisser: Bestemmelsen, der blev indsat i vedtægterne med det fornødne kvalificerede flertal, indeholder en overordnet regulering af muligheden for at opsætte altaner i foreningen, og Landsretten tiltræder, at generalforsamlingens efterfølgende beslutning om at tillade de i sagen omhandlede konkrete altaner i medfør af bestemmelsen, alene krævede simpelt flertal…
Den neden for anførte diskussion om, hvorvidt et altanprojekt kun kan gennemføres med kvalificeret flertal, må vist herefter være udtømt for argumenter; skulle jeg mene.
Særligt henleder jeg dog allerede nu opmærksomheden på en nyere dom UfR2022.294 ff. om adgang til at foretage ændringer ved en foreningsejendoms fællesareal. Sagen angik en ejer, som på en tagterrasse, som vedkommende havde eksklusiv brugsret til, havde opsat en pergola. Denne opsætning kunne ikke ske uden vedtagelse med kvalificeret flertal på en generalforsamling.
Diskussionen om retten til at få opsat en el-ladestander i såvel foreningsejendomme som udlejningsejendomme er en helt særlig diskussion. Vestre Landsret har i GD 2024/28 V afsagt en dom om, at en el-ladestander i en udlejningsejendom ikke er en ”sædvanlig installation” omfattet af lejelovens § 142, stk. 1. I det nummer af Ejendom Danmark/juridisk indblik der kom i september 2024, er der en diskussion vedrørende etablering af el-ladestanderne i foreninger. Det kan næppe overraske nogen at, som det hedder i artiklen, det er vedtægterne der er afgørende for, hvordan en beslutning skal tages… Med udgangspunkt i den lige ovenfor anførte dom om ”pergolaen”, synes konklusionen i den førnævnte artikel at være, at der er tale om en væsentlig forandring af fælles bestanddele, hvis der skal opsættes el-ladestandere, og at sådanne væsentlige forandringer, som udgangspunkt, kun kan vedtages med kvalificeret flertal på en generalforsamling.
Om en ugyldig vedtægtsændring i en andelsboligforening, se TBB2022.475 ff., hvor foreningen ved en vedtægtsændring forsøger at begrænse en erhvervsandelshavers ret til fremleje eller bortforpagtning. En sådan begrænsning kunne ikke ske mod andelshaverens manglende samtykke; altså at der var vetoret.
Den store diskussion er herefter om, hvornår et forslags vedtagelse kræver enstemmighed. Dette forhold har været belyst i en række domme, og særligt når der indføres nye vedtægtsmæssige restriktioner for så vidt angår udnyttelsen af ejerlejligheder/andele eller særbegunstigelser vil der være krav om enstemmighed. M.h.t enstemmighed er der af Vestre Landsret den 22/6 2016, B-0377-16, 7. Afd. afsagt kendelse i en principiel sag om, hvorvidt en ejerforening med kvalificeret flertal kunne forbyde udlejning af lejligheder og efter vedtagelsen få lyst ændringen. Kendelsen gik ejerforeningen imod. Begrundelse: Der var ikke enstemmighed.
I TBB2022/4, side 989 m.fl., er aftrykt en dom, hvor Vestre Landsret synes at underforstå, at det havde krævet enstemmighed at ændre ventelistereglerne, men hvor den sagsøgende andelshaver ikke fik medhold, idet denne først ca. ét år og tre måneder efter vedtagelsen af vedtægtsændringen reklamerede og først ca. tre år efter vedtagelsen anlagde retssag mod andelsboligforeningen med påstand om, at vedtagelsen havde krævet enstemmighed. Det fremhæves, at ”under disse omstændigheder” kunne det ikke føre andet end til frifindelse af andelsboligforeningen.
Hvad særligt angår altanforslag, henviser jeg til det selvstændige punkt neden for, hvor der også er en diskussion om enstemmighed/kvalificeret flertal og hvad særligt andelsboligforeningens medlemmer "kan tvinges til".
Om førnævnte problematik er der aftrykt en afgørelse i Fuldmægtigen 2017, side 149, i form af en Vestre Landsretskendelse fra 24. november 2016 – B-1278-16. Jeg kan havde en ”svag” fornemmelse af, at det er den førnævnte afgørelse, hvor de oprindelige oplysninger om kendelsens afsigelsesdag m.v. ikke har været korrekte, men hvorom alting er, skete der også med denne kendelse afvisning af, at en vedtægtsændring, der forbød udlejning af ejerlejligheder, ikke kunne lyses, når der ikke var enstemmighed ved vedtagelsen.
I to nye domme, aftrykt i Fuldmægtigen, side 143 og 144, er førnævnte diskussion også detaljeret belyst. I den førstnævnte afgørelse kommer Vestre Landsret frem til, at et udlejningsforbud indebærer indgreb i ejernes individuelle rettigheder, således at ændring af vedtægterne ikke kan tinglyses, uden at der foreligger 100 %-tilslutning. I afgørelsen på side 144 gjorde en ejer gældende, at en vedtægtsændring angående hvilke regler, der gjaldt om ændring af vedtægterne, for så vidt angik vedtagelse af forslag, kun kunne vedtages med 100 %-tilslutning. Vedtagelsen var sket med 2/3 flertal, og Vestre Landsret tiltrådte, at dette udgjorde det tilstrækkelige (kvalificerede) flertal.
Videre er kravet om enstemmighed glimrende belyst i en Østre Landsretsdom fra 2012 (aftrykt i GD 2012/99Ø), hvor en andelsboligforening på en generalforsamling vedtog et større tagprojekt med simpelt flertal (hvordan en dirigent så kunne tillade dette!). Landsretten konstaterede, at et sådant projekt gik ud over det formål, der var defineret i foreningens vedtægter og videre, at projektet var af så omfattende en karakter, at forslaget kun bindende kunne vedtages med alle andelshaveres tiltræden.
Selv store træer kan falde – uanset, hvor
flotte de er.
Højesteret har i afgørelse af den 12. februar 2021 i sagen BS-6447/2020 (aftrykt i UfR2021.1977ff) truffet afgørelse om, at en ejerforenings beslutning om salg af loftsarealer var ugyldig, idet beslutningen ikke var enstemmigt vedtaget på en generalforsamling. Afgørelsen var udtryk for en fortolkning af ejerforeningens vedtægter, der indeholdt et krav om enstemmighed for visse vedtægtsændringers vedkommende, herunder ændring af vedtægternes bestemmelse om fordelingstal.
En særlig diskussion er spørgsmålet om, hvorvidt der kan ske forrykninger i et fordelingstal i en andelsboligforening eller en ejerforening. Omdrejningspunktet er selvsagt det oplagte, at en køber af en andel/ejerlejlighed i forbindelse med købet havde en forudsætning om, hvad de fremtidige boligafgifter/fællesudgifter ville andrage.
Hovedreglen er, at dem, der stilles ringere, skal give samtykke, men særligt for andelsboligforeninger er det ofte i vedtægterne anført, at der under påberåbelse af en saglig begrundelse kan ske en forrykning. Dette gør sig specielt gældende, når en arealmæssig fordeling ikke er udtryk for de faktiske forhold. Jeg har selv tabt en sag i 1986, hvor jeg repræsenterede en andelsboligforening i forhold til én andelshaver. Her var der ikke en tilstrækkelig saglig begrundelse. Om en ”saglig begrundelse” se UfR2017.3087VL, hvor der netop var en rigtig god begrundelse for en meget væsentlig ændring af en andelsforenings vedtægter.
Når det er konstateret, at der særligt i andelsboligforeninger i henhold til en vedtægtsbestemmelse kan ske en omfordeling af arealer, hører det med, at særligt den andelshaver, det så at sige går ud over, ikke blot kritikløst skal acceptere en nyopmåling af ejendommen. Der findes en del tilfælde, hvor landinspektøren har medtaget arealer, som ikke lovligt kan benyttes til beboelse og derfor unødigt fordelingsmæssigt belaster det enkelte medlem, og modsat skal et medlem også være opmærksom på, hvorvidt andre medlemmer har fået en generalforsamlingsgodkendelse til at inddrage fællesarealer, der herefter er indrettet til beboelse. En opmåling skal ske i henhold til bruttoetagearealbekendtgørelsen. Dette princip er fastlagt blandt andet i dommen TBB2012.484ØL.
Til illustration af førnævnte, hvad angår ejerforeninger, kan jeg henvise til en dom fra foråret 2013 (GD 2013/38B), hvor der på en ekstraordinær generalforsamling i en ejerforening med 164 ud af 207 mulige stemmer blev foretaget en ændring af vedtægterne, således at udvendig vedligeholdelse af træværk for fremtiden skulle udføres af de enkelte ejere. En sådan forskydning af omkostningsfordelingen kunne ikke gå fra at være et fælles anliggende til et individuelt anliggende, når der ikke var enstemmighed.
Der er i TBB2017/2 publiceret en ØLdom, hvor der ikke blev givet medhold i, at en omfordeling af boligafgiftsberegningen i forhold til ”boligernes indbyrdes værdi”, hvilket kunne ske i henhold til den traditionelle vedtægtsbestemmelse herom, fordrede enstemmighed – men kunne vedtages med kvalificeret flertal. ØL finder ikke, at vedtagelsen var i strid med foreningsretten.
Til belysning af førnævnte kan jeg i øvrigt henvise til en utrykt Østre Landsretsdom fra 2016, hvor oprindelig syv ejerlejlighedsejere – og under ankesagen fem ejerlejlighedsejere – ikke får medhold i, at det er usagligt, at de til hver en tid (i henhold til en deklaration, lyst på disse lejligheder) skal betale 2,5 % mere af de samlede fællesudgifter end ejerforeningens øvrige medlemmer. Østre Landsrets dom var en stadfæstelse af Byrettens dom. I en anden sag, jeg har været involveret i, fik min klient - en ejerforening - Byrettens dom for, at en 20% merbetaling for en ejerlejlighed, der var godkendt til erhverv, ikke kunne betragtes som usaglig, heller ikke efter, at lejligheden nu – i øvrigt uden ejerforeningens tilsagn – var konverteret til beboelse.
Saglige forslag hvor der f.eks. sker en ændret fordeling af udgifter til internet, tv, sikkerhedsstillelse til foreningen og lignende vil typisk ikke kræve enstemmighed. Særligt om foreningers nedlæggelse af fællesantenneanlæg, jfr også neden for, kan oplyses, at en Øster Landsretsdom fra 11/12 2015 fastslår, at der skal kvalificeret flertal til at træffe beslutning om nedlæggelse af et sådant anlæg.
Østre Landsret har den 21/2 2107, jfr TBB2017.397 ff afsagt en dom, der detaljeret belyser problemstillingen, hvorvidt en generalforsamlingsvedtagelse fordrer kvalificeret flertal (frem for simpelt flertal). Her var det et projekt der indebar etablering af dræn og montering af individuelle vand- og elmålere i lejlighederne i en ejerforening. Den første vedtagelse skete med simpelt flertal, hvorefter vedtagelsen på en ny generalforsamling sker med kvalificeret flertal, og herved undgår bestyrelse og administratorerstatningsansvar.
Tja, hver fugl pipper med sit næb.
I en dom afsagt i 2018 – GD 2018/09 Ø – kom Østre Landsret frem til, at en ændring af fordelingstal i en andelsboligforening ikke var ensbetydende med at en forrykning/ændring af fordelingsnøglen var udtryk for så store ændringer at der skulle enstemmighed til, da forslaget blev vedtaget på en generalforsamling.
GD 2018/08 Ø vedrører ikke direkte en generalforsamlingsbeslutning, men er udtryk for, at en andelsboligforening, 18 år efter stiftelsen af foreningen, kunne opretholde en differentieret boligafgift. Dommen er udtryk for at Østre Landsret, så at sige, intervenerer i andelsboligforeningens økonomiske forhold og med den begrundelse at en boligafgift – uagtet, hvad der står i stiftelsesgrundlaget – alene på baggrund af tungtvejende og saglige hensyn - kan fravige den andelsretlige lighedsgrundsætning, som det hedder i dommen.
I bogen Andelsboligforeningsloven, 4. udgave, side 330 m.fl., diskuterer Mette Neville grænserne for, hvad der betegnes som majoritetens beslutningskompetence, og særligt for så vidt angår yderligere indskudspligt eller væsentligt øgede økonomiske forpligtelser. Hovedreglen er, at omkostningsfordelingen ikke kan ændres ved en flertalsbeslutning og heller ikke med kvalificeret flertal, såfremt det medfører en forskydning af retsstillingen mellem medlemmerne. På side 338 anføres den efter min mening helt naturlige maksime, at forslag, hvor der tilsigtes en forskydning af retsstillingen mellem andelshaverne, skal de andelshavere, der stilles ringere, samtykke. I 2020 blev jeg forelagt et eksempel, hvor medlemmer havde stillet forslag om, at de skulle have tildelt en større del af egenkapitalen i en andelsboligforening – på bekostning af andre andelshavere. Som det fremgår af såvel selskabsretlige som foreningsretlige bøger, vil der i givet fald være tale om indgreb i velerhvervede rettigheder.
Min gode kollega, Allan Ohms har i et ”miniresponsum” bidraget med en fortolkning om, hvorledes hæftelsen var for byggeskader, opstået i en ejerforening, hvor ikke alle medlemmer havde fået altaner, men hvor bestyrelsen og administrator gør gældende, at alle medlemmer skal være med til dække for afhjælpningsomkostningerne. Øjensynligt lå det ved vedtagelsen af altanforslaget fast, at de medlemmer, der ikke ønskede en altan, ”skulle friholdes for nuværende og kommende omkostninger til altaner”. Det ”klassiske” spørgsmål er herefter, om der skal enstemmighed til, såfremt alle medlemmer skal være med til at betale for afhjælpning. Mit eget bud vil være, at såfremt det klart af det oprindelige altanforslag fremgår, at medlemmer, der ikke får altan, ikke skal belastes med omkostninger, vil det også – næsten naturligvis – gælde for afhjælpningsomkostninger. Måske den egentlige pointe er, at foreninger skal passe gevaldigt på, når sådanne forslag fremsættes på en generalforsamling. Detaljeringsgraden skal være meget høj.
Lys over en generalforsamlingsvedtagelse er
at foretrække, men skumringen kan også
være smuk!
Kollega, Allan Ohms, har i en interessant artikel i Berlingske Tidende, den 8. februar 2020, med bistand fra professor Lennart Lynge Andersen, behandlet brugen af aftalelovens § 36 i forbindelse med muligheden for at tilsidesætte urimelige ejerforeningsvedtægtsvilkår. Højesteretsdom, der er aftrykt i UfR 1991.4/3 er udtryk for, at restejerlejlighedsejer i en forening, hvor der var solgt 50 lejligheder ud af 62, ikke kunne majorisere de 50 ejere og med et stemmetal på 18% bestemme, hvem der skule administrere ejerforeningen. Dommen og generelklausulen i aftalelovens § 36 er omtalt bl.a. på side 327 og 328 i Peter Bloks bog ”Ejerlejligheder, 3. udgave”.
Min kollega Nicolai Platzer Funder har i december 2020 været involveret i en retssag ved Frederiksberg Ret, hvor et altanprojekt på en generalforsamling i april 2017 blev vedtaget med kvalificeret flertal, og retten opfattede dette som en ”generel tilladelse” til senere efterfølgende altanopsætninger, som herefter kun fordrede simpel majoritet ved generalforsamlingsbehandlingen.
d. Særligt om ugyldighed/ekskluderede og medlemmers indflydelse
Landsretten har i en dom, gengivet i Husets Domssamling, oktober 2017 (GD2017/62V), afgjort en sag, hvor det gennem en årrække fra tre andelshaveres side var gjort gældende, at de uberettiget var blevet ekskluderet af andelsboligforeningen på grund af betalingsmisligholdelse. Andelene blev tvangssolgt, og en ny bestyrelse foranlediger på en ekstraordinær generalforsamling, at der sker vedtagelse af optagelse af et kreditforeningslån. De ”ekskluderede” medlemmer blev ikke indkaldt til denne generalforsamling. Da de ”ekskluderede” medlemmer efterfølgende ved retten fik medhold i, at eksklusionen var ugyldig, førte det under den efterfølgende sag, hvor låneoptagelsens lovlighed blev bestridt, til, at generalforsamlingens beslutning om optagelse af et realkreditlån blev tilsidesat. Den nye bestyrelse havde således været uden bemyndigelse til at disponere på andelsboligforeningens vegne, idet der ikke forelå en gyldig låneaftale mellem andelsboligforeningen og realkreditinstituttet. Moralen er vist, at der skal ske indkaldelse af ekskluderede medlemmer, såfremt der ikke foreligger en endelig afgørelse i en verserende tvist.
C. Konkrete eksempler på ofte forekomne forslag
a. Indledende bemærkninger om væsentlige forslag med særligt fokus på altanforslag
Særligt for så vidt angår ”altanprojekter”, er det nok ikke længere omdiskuteret, hvorvidt der i andelsboligforeningens regi kan optages et lån, jf. også nedenfor, om ”beslaglæggelse af friværdi” til finansiering af et ”fælles” altanprojekt. Det er min egen erfaring, at det ikke er fornødent at opnå fuld medlemstilslutning, således at et kvalificeret flertal i en forening kan vedtage, at der skal igangsættes et altanprojekt, der finansieres ved, at foreningen optager lån. Låneoptagelsen skal dog ske således, at kun medlemmer, der får en altan, betaler ydelsen på lånet, beregnet i forhold til fordelingstal.
Jeg har som privatrådgiver for andelslejlighedskøbere indimellem set foreninger, hvor et altanprojekt er vedtaget med simpelt flertal. Som allerede anført, mener jeg, at da der rådes over foreningens ejendom – facaderne –, fordrer en vedtagelse et kvalificeret flertal, jf. også den dom, der henvises til i næstsidste afsnit. Lånet, der optages til at finansiere projektet, skal naturligvis medtages som passiv i regnskabet, og dette lån vil så at sige således være et fælleslån for hele foreningen, men optaget til fordel for de medlemmer, der får en altan. På denne måde belastes passiverne i foreningen, og passivet modsvares ikke af et tilsvarende aktiv, idet de enkelte andelshavere, der har rådighed over en altan, selvsagt har eksklusiv brugsret til denne. Valuarer plejer dog at sætte vurderingen af ejendommen højere, når der er altaner, og tilsvarende vil det givetvis også få indflydelse på den offentlige ejendomsvurdering. Sagt på en anden måde, vil alle andelshavere – altså også dem uden adgang til en altan – nyde godt af et altanprojekt.
Nogle romere forstår at gøre en altan til
en mindre have.
Der skal dog ikke herske tvivl om, at der i en konkret andelsboligforeningsvedtægt kan være en formulering, der for eksempel går ud på, at ”forslag om vedtægtsændringer, nyt indskud om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvis finansiering ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25%...” af nogle jurister fortolkes således, at et altanprojekt kan vedtages med simpelt flertal. Dette kan der selvfølgelig meget vel argumenteres for, men stort set alle de altanforslag, jeg i årenes løb har set, forudsætter basale ændringer i vedtægterne, herunder for så vidt angår vedligeholdelse og hvem, der har ansvar for revnedannelser/skader/mangler m.v., samt at en boligafgiftsstigning, der allokeres til en altanudgift, er en vedtægtsmæssig pligtig ydelse, samt at stigningen er en varig stigning, idet vedligehold og renovering af altanerne overgår til foreningen; således at der for mig ikke kan være megen tvivl om, at der skal et kvalificeret flertal til en vedtagelse. Se til inspiration dette bilag, som rummer ”mindstemålet”, hvad der skal tages stilling til i forbindelse med vedtagelse af et altanprojekt. Desværre ser jeg flere og flere altanprojekter, der hastes igennem.
I TBB2023, side 52 ff., er aftrykt en særdeles interessant Østre Landsretsdom, hvor der med simpelt flertal på en andelsboligforenings generalforsamling sker godkendelse af et altanprojekt, og Østre Landsrets dom er udtryk for, at beslutningen ikke er ugyldig. Der er den særlige forklaring herpå, at der ved en tidligere generalforsamling med kvalificeret flertal var truffet beslutning om at indsætte en vedtægtsbestemmelse, der regulerede retten til for en andelshaver at få en altan, og i denne – nye – vedtægtsbestemmelse var der to betingelser, der skulle opfyldes forud for, at en andelshaver var berettiget til at opsætte en altan, nemlig 1) at generalforsamlingen giver tilladelse og 2) at det samlede projekt godkendes af relevante offentlige myndigheder. Herefter hedder det i Landsrettens præmisser, at ”bestemmelsen, der blev indsat i vedtægterne med det fornødne kvalificerede flertal, indeholder en overordnet regulering af muligheden for at opsætte altaner i foreningen…”, og Landsretten stadfæster herefter Byrettens dom om, at der alene kunne kræves simpelt flertal ved opsætning af fremtidige altaner.
Hvornår er et fælles projekt foreningsretligt væsentlig forandring af fælles bestanddele
Hvad angår den førnævnte diskussion om, hvorvidt der er tale om ”væsentlig forandring af fælles bestanddele”, er der i UfR2022, side 294 ff., publiceret en Østre Landsretsdom, hvor Landsretten kommer frem til, at et medlems opsætning af en pergola på tagterrassen indebar en sådan væsentlig forandring af fælles bestanddele. Opsætningen skulle derfor have været godkendt på en generalforsamling, og dette kunne kun ske med kvalificeret flertal. Ejerforeningens vedtægtsbestemmelse, som altså blev fortolket således, at der skulle kvalificeret flertal til den førnævnte vedtagelse, havde følgende ordlyd:
”Til beslutning om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt, kræves (dog), at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer … stemmer herfor.”
I Landsrettens præmisser er anført, at det forhold, at et medlem ”ikke uden bestyrelsens forudgående skriftlige samtykke blandt andet må lade foretage ændringer af ejendommens ydre”, som det formuleres ”afspejler et almindeligt gældende princip om, at den enkelte lejlighedsejer af hensyn til ejendommens ensartede og harmoniske fremtræden ikke på egen hånd må foretage noget, som ændrer ejendommens ydre udseende”. Jurister kan som vanligt sikkert anføre for og imod. Mit eget standpunkt vil fortsat – og så meget desto mere – være, at et simpelt flertal i en forening ikke kan majorisere igennem, at der sker sådanne ændringer af en ejendoms ydre fremtoning.”
Det er vigtigt, at der i det konkrete fællesprojektforslag medtages alle følgeudgifter til rådgivere, all risk-forsikring og hvad der ellers er af udgifter forbundet med projektet, herunder tekniker under etårsgennemgangen og femårsgennemgangen. I forslaget skal der også internt mellem de enkelte andelshavere, der får altan, ske en fordeling af eventuelle særomkostninger, der måtte være forbundet med flytning af døre og radiatorer i en lejlighed. Der er efter min opfattelse intet til hinder for, at det som en del af vedtagelsen af projektet vedtages, at det ikke er den sædvanlige fordelingsnøgle, der bruges til beregningen af en andelshavers boligafgift, men i stedet for så objektiv en beregning som muligt af udgifterne forbundet med den konkrete andelshavers altan.
Ud over, at bestyrelsen ved iværksættelse af et altanprojekt skal sørge for at have den fornødne bemyndigelse til at optage et lån i foreningens navn, er det efter Corona-virus krisen blevet aktuelt også at tænke på, at mellemfinansiering via en byggesagskredit kan være meget dyr. Her er det en god idé – forudsat, at foreningens nuværende belåning ikke er til hinder herfor – at optage et ”forhåndslån”, således at finansieringen ved projektets igangsættelse er til stede (og husk herved at undgå store forudbetalinger!!). Vælger foreningen denne løsning, er det rettidig omhu i et altanforslag at få indbygget, at bestyrelsen i det førstkommende kvartal, efter at lånet er hjemtaget, kan opkræve a´conto beløb til altanerne til betaling for de medlemmer, der skal have altan. Der kan være en besparelse, set i relation til renten på et byggelån.
Fællesprojekter i foreninger ctr. individuelle projekter
Når det er et fællesprojekt, kan andelshaveren ikke ved et salg få værdien af altanen betalt som en forbedring, og værdistigningen på ejendommen tilfalder, som allerede nævnt, alle.
Det er vigtigt, at der på forhånd i fællesprojektaltanforslaget tages højde for, om den ydelse, andelshaveren årligt betaler, svarende til andelen i den årlige ydelse på prioritetslånet, skal bortfalde, når lånet er indfriet. Dette kan jeg ikke tilråde, idet ydelsen som en form for ”forsikringspræmie” bør fortsætte til evig tid, idet foreningen som en del af fællesprojektets udførelse påtager sig vedligeholdelsen/renoveringen af altanerne, selvom det er medlemmer, der har eksklusiv brugsret til disse. I forslaget skal der også være indeholdt, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt for altanerne, og typisk skal dette være andelshaveren selv. Der bør også som en del af forslaget – når nu proppen er af flasken – være et ordensreglement for brug af parasoller/markiser m.v. på altanen, og som noget meget vigtigt: Brug af grill.
Med udgangspunkt i de mange generalforsamlinger, jeg har deltaget i, og hvor altanprojekter har været behandlet som fællesprojekter, er det min erfaring, at der stadigvæk er medlemmer, som argumenterer imod et altanprojekt som et fællesprojekt, idet der netop, som anført i indledningen til dette afsnit, sker ”beslaglæggelse af friværdi”. Umiddelbart mener jeg dog ikke, at det kan betragtes som en foreningsretlig forskelsbehandling, idet nyderen også er yderen, eller sagt på en anden måde: Et medlem, der får en altan, betaler selv, hvis førnævnte betingelser ellers opfyldes.
Til slut under dette punkt uddyber jeg detaljeret både den førnævnte argumentation samt de mange forskellige foreningsretlige opfattelser, der er, for så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt medlemmer, der ikke ønsker en altan "kan tvinges til at modtage en sådan".
b. Individuelle altanprojekter
Medlemmer, der er imod, at det er foreningen, der er bygherre, vil typisk henvise andelshavere, der ønsker en altan, til at gennemføre det som en individuel forbedring. Der er intet til hinder herfor, og typisk stifter andelshavere, der ønsker at gennemføre et individuelt projekt, en altangruppe, som herefter entrerer med en entreprenør. Det ændrer ikke ved det forhold, at der stadig rådes over fællesskabets ejendom, hvorfor også et individuelt altanprojekt forudsætter, at det er godkendt med kvalificeret flertal på en generalforsamling.
Selve fordelingen af udgifterne til de enkelte andelshavere, der får en individuel altan, sker på samme måde som i fællesprojektet. I relation til foreningen er sagen dog noget mere kompleks, idet der skal tages højde for, hvem der har vedligeholdelsen af altanerne, herunder afhjælpning af eventuelle sætningsskader i facader, og det vil også være en god idé fra foreningens bestyrelses side at forlange, at der tegnes en all risk-forsikring, og at foreningens faste tekniske rådgiver skal betales af altangruppen, når der føres tilsyn – alt med henblik på at undgå skader på den fælles ejendom.
Gennemføres et sådant individuelt altanprojekt, er det stadigvæk de andelshavere, der får altanen, der har eksklusiv brugsret til denne, og de kan herefter sælge altanen som en forbedring sammen med lejligheden i øvrigt. De andelshavere, der ikke får altaner, vil formentlig stadig blive begunstiget i form af, at altanerne medfører en merværdi for ejendommen, således at forstå, at den offentlige vurdering af ejendommen forøges. Finansieringen af projektet sker ved, at den enkelte andelshaver i henhold til den førnævnte fordeling enten optager lån eller indbetaler sin andel kontant til altangruppen. Det er vigtigt, at alle indbetalinger til altangruppen sker på en særlig, sikret konto.
I ABF Håndbogen 2025, er der på side 224 i afsnit 2.5.1. en omtale af, hvorledes ABF mener et individuelt altanprojekt skal håndteres på en generalforsamling, og ABF anfører, at en vedtagelse alt andet lige kan ske med simpelt flertal. Kun i særlige tilfælde skal der, som det skrives ”skærpet flertal” til. Efter min opfattelse er situationen den omvendte. Et simpelt flertal kan kun komme på tale såfremt ”hovedprincippet om tilladelse til altanmontering” er godkendt med kvalificeret flertal, jf. også bemærkningerne og dommen ovenfor, under litra a. Derimod, som det også fremgår af afsnit 2.5.1., kan renovering af eksisterende altaner besluttes med simpelt flertal.
c. Uddrag af teori og praksis vedrørende altanprojekter/fælleslån/store entrepriser og afsluttende bemærkninger
Hvad særligt angår gennemførelse af store projekter i ejerforeninger, må det som udgangspunkt afhænge af en fortolkning af vedtægterne og retspraksis hvilken form for flertal, en gennemførelse af et større projekt kræver. Skal der optages fælleslån i ejerforeningens regi, skal dirigenten/administrator meget nøje overveje at skrive særdeles detaljeret herom i referatet, således at det sikres, at en lejligheds andel i fælleslånet forpligtelsesmæssigt overtages af for eksempel en tvangsauktionskøber. Det hører også med til vedtagelsen, at der rådgives om den skattemæssige stilling af rentefradragsmuligheden på andelen af et fælleslån. Hvad angår fælleslån i ejerforeninger, er der formentlig sket et skred i retspraksis. Sådan kunne Hans Engbergs artikel i Fuldmægtigen 2017.77 fortolkes. Konklusionen i artiklen er baseret på en kendelse fra Svendborg Fogedret, og der blev ikke givet medhold i, at fælleslånets resthovedstol skulle medtages udover budsummen. Det forekommer vist lidt overraskende i forhold til en række tidligere domme og teori, men lad det nu ligge.
Videre kan jeg fremhæve erfaringer, som venlige kolleger har gjort, herunder for eksempel en dom af 23. september 2013, BS 19C/2962/2013, hvilken dom er usædvanlig i form af, at en ejerlejlighedsejer lykkes med at få nedlagt forbud mod, at et altanprojekt gennemføres. Ejeren havde gjort gældende, at projektet ikke var lovligt vedtaget i medfør af foreningens vedtægter.
Andre venlige kolleger i administrationsbranchen har fortalt mig, at selvom – som det udtrykkes – ”projekterne fås i mange farver og former”, er det for dem det mest almindelige, at andelshavere eller ejere på individuel basis stifter en altanforening, der gennemfører projektet. Problemet har så været i de sager, hvor kommunen har forlangt ”symmetri”, hvorfor det har været nødvendigt at få indgået en aftale om, at der så at sige blev hængt en altan op, men ikke blev lavet en dør, før en andelshaver/ejer ville betale for det. Der har været konkrete eksempler på, at der manglede én altan, for eksempel på en gadeside, hvilket ville ødelægge det for de øvrige foreningsmedlemmer, og den praktiske løsning blev herefter, at for eksempel tre ejere betalte for den sidste altan, hvor ejeren/medlemmet ikke ville indgå i altanprojektet ellers. Her blev der monteret en altan, men således, at medlemmet ikke kunne få adgang til denne. Værdien af det udførte arbejde kunne herefter sælges videre, når medlemmet flyttede.
Hvorvidt et kvalificeret flertal i en andelsboligforening så at sige kan tvinge alle andelshavere, der har mulighed for at få en altan, drøftes betydeligt mere detaljeret neden for. For så vidt ejerforeninger er der en vejledende - på det foreningsretlige plan - en dom om ejerforeninger, nemlig U2003.465V/TBB.2003.164, hvor Vestre Landsret kom frem til, at et altanprojekt kunne besluttes efter foreningens vedtægters bestemmelse herom og med kvalificeret flertal. Det fremgår af Landsrettens præmisser i dommen, at afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden enstemmighed, beroede på en helhedsvurdering af hvor indgribende en karakter, vedtagelsen havde for medlemmerne i ejerforeningen. Som sagt diskuteres og citeres teori og praksis neden for.
I GD2017/24Ø er der den 9/11 publiceret en Østre Landsretsdom, hvor det klart stipuleres – næppe nogen overraskelse – at et altanprojekt skal vedtages med kvalificeret flertal. Sagen var lidt mere kompliceret end som så, idet der var tale om et ”ejendomskompleks” indeholdende ”sekundære” ejerforeninger.
Til trods for den nyeste domspraksis og også TBB2018.771 ser jeg stadigvæk indimellem eksempler på, at selv komplicerede altanprojekter er godkendt med simpelt flertal, jf. også oven for. Dette kan jeg kun på det skarpeste fraråde, at en forenings generalforsamling så at sige praktiserer! Den førnævnte 2018-afgørelse er også udtryk for en klassisk diskussion om, hvorvidt et foreningsmedlem, der ikke får en altan/udvidelse af en altan, alligevel skal være med til at betale fællesomkostninger m.v. som en del af et foreningsaltanprojekt. Da der ikke foreningsretligt blev opnået særfordele af flertallet i foreningen, og da de oprindelige altaner i forvejen tilhørte foreningen, kom Østre Landsret frem til, at andelsboligforeningen kunne opkræve et medlem for udgiften til en altanrenovering, herunder en altanudvidelse.
Om den allernyeste retspraksis med hensyn til hvilke flertal, der skal til for at godkende et altanprojekt, se dommen UfR2022, side 294 ff., der gennemgås oven for under afsnit C, litra a.
Yderligere fortolkningsbidrag om kravet til kvalificeret flertal må i hvert fald for ejerforeninger nu kunne hentes i majoriseringsreglerne i Normalvedtægten. Der er angivet en hovedregel, hvor for eksempel vedtægtsændringer og væsentlige/varige ændringer/dispositioner over fællesejendommen samt installering af elevator og altanprojekter (eftermonterede) fordrer kvalificeret flertal.
Hvad mener teori og praktikere om vetoret/væsentlighedsprincippet?
Det kan være en blodig omgang med
teoretiske diskussioner.
Netop fordi der åbenbart er stor diskrepans mellem forskellige jurister med speciale i foreningsret / ejendomsadministratorer m.v., skal jeg forhåbentlig uden at præjudicere ”noget som helst” fremhæve følgende standpunkter, som jeg har sakset fra forskellige forfattere:
Med til belysningen af hvilken form for flertal, der kræves, kan der henvises til den allerede flere gange citerede bog ”Ejerlejligheder og Andelsboliger” af Dreyer & Simiab fra 2016, side 101 og side 102, hvor det i hvert fald for så vidt angår en fælles tagterrasse, men også en individuel tagterrasse, anføres, at – særligt, for så vidt angår den sidstnævnte vedtagelse – ikke som anbefalet af ABF kan ske med simpelt flertal/helt uden en generalforsamlingsvedtagelse.
Jeg har haft lejlighed til uddybende at drøfte sagen med advokat Kristian Dreyer, der er af den opfattelse, at en andelsboligforening kan gennemføre et altanprojekt som et fællesprojekt og således, at alle får en altan, uanset om et medlem ønsker det eller ej. Medlemmer, som af byggetekniske årsager ikke kan få en altan, kan ikke tilpligtes at bidrage til finansiering. Advokat Dreyer er, jf. også neden for om diskussionen vedrørende formuepåvirkningen i foreningen, af den opfattelse, at et altanprojekt kan sammenlignes med eksempelvis et foreningsprojekt, hvor der etableres en stor og dyr legeplads, men hvor ikke alle medlemmer har børn, der kan gøre brug af legepladsen.
Om selve beslutningsprocessen er Dreyer af den opfattelse, at beslutningen kun kan gennemføres med kvalificeret flertal, og for så vidt angår et altanprojekt i øvrigt, skriver ABF i håndbogen fra 2020, side 225, at projektet skal vedtages med kvalificeret flertal. Er dette tilfældet, er det ABF’s opfattelse, at selv andelshavere, der ikke ønsker at være med i projektet, kan tvinges til at ”modtage en altan”, idet argumentet er, at ”der i forhold til stigning i månedlig boligafgift vil være tale om en stigning af beskeden størrelse i langt de fleste tilfælde”. I afsnittet oven for dette i ABF-håndbogen er diskuteret, hvorvidt der gælder en foreningsretlig mindretalsbeskyttelse, men det udstrækker ABF kun til sager, hvor et medlem af – sådan må jeg underforstå det – byggetekniske grunde ikke kan få en altan. Jeg er ikke overbevist om, at dette overhovedet er korrekt, og bortset fra den oven for anførte dom, er der mig bekendt ikke håndfast domspraksis overhovedet om ”tvang” over for andelshavere, der ikke vil have en altan. Jeg har allerede været inde på de mange argumenter, der kan anføres til støtte for, at friværdi i en ejendom ikke blot kan allokeres til fordel for selv et kvalificeret flertal – men modsat er der ligesom med bredbånd, der for 15 år siden blev betragtet som ”luksus”, givetvis en udvikling i retning af det mere liberale, hvad der kan vedtages med bindende virkning for alle. Såfremt læsere af denne artikel har kendskab til retspraksis, er jeg meget interesseret i at høre nærmere, hvorved jeg også henviser til den mere teoretiske redegørelse neden for i form af foreningsretlig litteratur sammenholdt med, hvad ABF og andre praktikere mener.
I bogen Andelsboliger af Finn Träff og Rasmus Juul-Nyholm fra 2011-udgaven hedder det på side 107, at ”et større arbejde, der ikke kommer alle andelshavere tilgode, vil kræve enstemmighed”. Der henvises til dommen TBB2006.249B.
I Peter Bloks Ejerlejligheder, 3. udgave, er det på side 510 anført, at ”man må endvidere tage et forbehold, hvad angår ejerforeningens kompetence til at tvinge den enkelte ejerlejlighedsejer til at deltage i udgifterne til foranstaltninger, der må anses for i høj grad luksuriøse”. Dette antages dog kun at være gældende, ”når udgiften er af væsentlig størrelsesorden”. Jeg henviser herved til citatet neden for om væsentlighed. Øverst på side 512 er vetoretten diskuteret, set i relation til eventuelle foranstaltninger, der på afgørende måde ”vil ændre ejendommens karakter eller medføre varige ulemper for vedkommende” (dette kunne vel være indsigtsgener/mindre lysindfald i en lejlighed). På side 513 er behandlet det forhold, at den enkelte lejlighedsejer ”ved købet (har) taget i betragtning, hvorledes fællesejendommen var indrettet”.
I Erik Werlauffs bog Generalforsamlingen er proceduren for en generalforsamlings behandling af forslag/beslutninger behandlet i kapitel 21, og særligt vil jeg fremhæve nederst side 133 og side 134. Werlauff diskuterer væsentlighedsbegrebet, herunder om ethvert medlem kan modsætte sig et forslag, såfremt forslaget indebærer en væsentlig ændring i forhold til de eksisterende vedtægter, herunder særligt formålsbestemmelsen. En sådan væsentlig beslutning må ikke ensidigt komme enkelte medlemsgrupper tilgode eller til skade, men det kan accepteres, at en beslutning ikke fuldt ud kommer samtlige medlemsgrupper til skade. Der må ikke være misforhold i forhold til de ydelser, som medlemmerne ellers løbende skal betale. Disse overvejelser taler for, at medlemmer, der ikke ønsker en altan, ikke, såfremt det er mere betydelige boligafgiftsstigninger, der kommer på tale, kan tvinges til at ”modtage en altan”.
Endvidere er der bogen Andelsbolig af Søren Lindahl fra 2009, hvor det på side 48 fremføres, at beslutninger ikke kan vedtages – end ikke med kvalificeret flertal –, såfremt de ligger uden for lighedsgrundsætningens område. Det udtrykkes således, at et forhold ikke kan vedtages, medmindre de negativt berørte stemmerfor. For eksempel nævnes eksemplet, at en andelshaver i stuen, der har eksklusiv brugsret til et haveareal ud for lejligheden, ikke skal acceptere, at en forening inddrager en del af arealet (uden samtykke fra medlemmet).
Se også de meget relevante bemærkninger i Ole Hasselbalchs bog Foreningsret, 4. udgave, særligt side 101 og side 319. Én af konklusionerne her er, at det er ”udelukket at pålægge medlemmerne økonomiske forpligtelser, som er helt ude af proportioner til, hvad der kunne forventes ud fra den oprindelige vedtægt eller udvidede hæftelse for foreningens gæld, uden at de (medlemmerne) i al fald har haft lejlighed til at komme ud af foreningen inden byrdeforøgelsen”. Med altaner sker der jo en optagelse af lån, som beslaglægger friværdi i ejendommen og eventuelt på bekostning af muligheden for at finansiere almindelige fælles vedligeholdelsesprojekter.
”Justitias vægt” - falder åbenbart
forskelligt ud.
Efter al den – hvis jeg må udtrykke det sådan – oven for anførte teori er det på sin plads – ud over at henvise til bemærkningerne oven for, for så vidt angår ABF’s stillingtagen til, hvilket flertal et altanprojekt kan vedtages med, og hvorvidt alle andelshavere, der kan få en altan, er forpligtede til at ”modtage” en sådan – også at fremhæve, hvad bladet Andelsbolig Nyt plæderer for, nemlig samme holdning som ABF. Argumenterne kan læses på www.andelsportal.dk/nyheder/finansieringsloesninger-altan. Min gode kollega Rasmus Juvik er – på samme måde som advokat Kristian Dreyer, jf. oven for - også af den opfattelse, at en forening kan gennemtvinge et sådant altanarbejde/forbedring over for alle, men med kvalificeret flertal. Der er således ikke nogen vetoadgang for enkelte andelshavere, og argumentet er, at de ikke er ejere af deres lejlighed, og at en altan nu om stunder anses for at være ”almindelig og sædvanlig”.
De førnævnte bemærkninger blev oprindeligt skrevet, før TBB 2023/1 ØL blev publiceret. En generalforsamlingsvedtagelse med simpelt flertal, for så vidt angik godkendelse af et altanprojekt, blev ikke betragtet som ugyldig; men det fremhæves klart af såvel Byret som Landsret, at vedtægterne forud for det såkaldte eftermonteringsaltanprojekt var ændret med kvalificeret flertal.
Kan der trækkes analogier fra lejeretten, for så vidt angår ændring af en lejlighed?
Mod ret til at foretage ændringer af en andelslejlighed i form af tilbygning af en altan kan reglerne om udlejers ændringsret analogt have betydning. I Hans Henrik Edlunds og Niels Grubbes bog ”Boliglejeret, 2. udgave”, side 368 f.f., er der indeholdt en række bemærkninger herom. Konklusionen er, at ved vurderingen af, om en lejer skal tåle forandringer eller ej, må der foretages en proportionalitetsvurdering, og på side 370 er anført en række domseksempler. I øvrigt kan jeg fra Grundejernes Domssamling, GD2017/15Ø, der omhandler fortolkningen af lejelovens §§ 54 og 58, samt boligreguleringslovens §§ 24, 25 og 26, fremhæve, at udlejer her fik Landsrettens dom for, at et lejemål kunne forbedres med nyt køkken og badeværelse m.v. Det fremgår af dommen, at det er et spørgsmål om, hvorvidt identiteten af et lejemål ændres og også, om en modernisering kan anses for uhensigtsmæssig under hensyntagen til lejemålets alder, beliggenhed og beskaffenhed. Halfdan Kragh Jespersen har i specialbøgerne ”Lejeret 1 og 2” også en række bemærkninger om, hvorvidt det lejedes identitet ensidigt kan ændres, og tilsvarende er der i Pernille Lind Husens m.fl.’s bog ”Boliglejemål”, 2. bind, side 899 f.f., domme og teoretiske bemærkninger herom.
---oo0oo---
Min egen foreløbige konklusion er, at de førnævnte praktikeres udsagn nok er noget for ”soufflé-agtige” (særligt fordi der er tale om et meget væsentligt indgreb mod andelshavere, der ikke ønsker en altan, hvilket kan have udspring både i økonomiske årsager, men også at de ikke mener at have behov for en sådan/hellere vil prioritere egenfinansierede forbedringer inde i andelen og overordnet sikre, at foreningen altid har økonomi til at gennemføre samlede udvendige vedligeholdelsesprojekter), set i henhold til de oven for citerede meget relevante argumenter. Ikke mindst med udgangspunkt i de oven for anførte domme UFR2022.294 ff. og TBB2023.52 ff. (ØL-dom), er jeg nu ikke meget mere i tvivl om, at altaner, der så at sige ”smækkes op på en forenings ejedoms facade”, indebærer væsentlige ændringer, således at et altanprojekt kun kan vedtages med kvalificeret flertal. Jeg er dog interesseret i at blive ”belært”.
De mange muligheder kan være hårrejsende!
d. Særligt om tålegrænse/naboret/ulemper
Såfremt et foreningsprojekt vedtages, således at alle skal have altan, og enkelte herefter ikke giver adgang til lejligheden, er vi ude i trussel om eksklusion i andelsboligforeninger og fogedsager, når det drejer sig om ejerforeninger.
Om retten til at få en altan og særligt af en vis størrelse, er der faldet en dom i 2019, nemlig GD 2019/19 B, hvor en ejerlejlighedsejer fik tilladelse til at etablere en altan, men kun med en dybde på 120 cm. De øvrige medlemmer af foreningen havde tilladelse til at montere altaner med 150 cm’s dybde. Det kan næppe undre, at Boligretten afsagde en dom om, at den sagsøgende ejer naturligvis også havde ret til at få en altan på 150 cm’s dybde. Konklusionen er, at der skal usædvanligt meget til, før den foreningsretlige lighedsgrundsætning kan fraviges.
Særligt om stuelejligheders mulighed for at få franske altaner og/eller nedgang til et haveareal, ses det ofte, at en forenings bestyrelse afviser at tillade dette som en del af et altanprojekt i øvrigt og med den begrundelse, at det tager for meget af det fælles gårdareal. En diskussion herom skal indledes meget tidligt i et altanprojekts forløb. Københavns Byret har i en dom, afsagt den 30. oktober 2019 – BS-25845/2018, forholdt sig til, om en afvisning, som foran anført, stred mod lighedsgrundsætningen inden for foreningsretten. Byretten besigtigede ejendommen og særligt gårdarealet, og herefter er det anført i rettens præmisser, at der var en ”sagligt og rimeligt begrundet – under hensyn til gårdens størrelse og gårdmiljøet i øvrigt –” årsag til, at bestyrelsens afvisning af, at medlemmerne i stueplan ikke kunne få, hvad der i dommen benævnes ”spanske altaner”.
Hvorvidt den naboretlige tålegrænse overskrides ved etablering af altaner, er behandlet detaljeret i TBB 2020, side 161, af Københavns Byret. I en ejerforening var der givet tilladelse til etablering af individuelt finansierede altaner. I første omgang gjaldt tilladelsen 1. til 4. sals lejlighederne. En ejer af en 5. sals lejlighed ønskede herefter også at få etableret en altan. En ejer, der havde den opfattelse, at etableringen af altanen på 5. sal ville medføre store gener, anlagde retssag og gjorde gældende, at etableringen af altanen lå ud over den naboretlige tålegrænse. Dette fik ejeren medhold i.
e) Internet/fælles kabling m.v.
Et nu om dage ofte forekommende forslag er en forenings fælles etablering af internet-adgang. Den diskussion, der kan rejses, særligt for så vidt angår ejerlejligheder, har udgangspunkt i ejerlejlighedslovens § 6, stk. 1, hvor der står, at fællesudgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier og udgifter til administration og vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør, betales i forhold til lejlighedens fordelingstal. Her er der altså en definition af, hvad der er fællesudgifter.
Indtil for få år siden kunne der ses artikler med overskriften ”Er fælles internet-adgang en luksus”. Holdningen var derfor tidligere som udgangspunkt, at en beslutning om fælles kabling/internet-adgang krævede kvalificeret flertal. Min opfattelse er, at det nok er de færreste dirigenter, som nu vil hævde dette standpunkt. Begrundelsen er, at alle medlemmer i en forening vil kunne få gavn af investeringen i kabler. Særligt i disse tider, hvor alt skal flixes eller streames, og hvor yngre foreningsmedlemmer ikke kender til ”must carry-reglen”, er det værd at være opmærksom på den oven for nævnte Østre Landsretsdom, der er udtryk for, at et forslag om at nedlægge et fællesantenneanlæg kun kan besluttes med kvalificeret flertal. Det kan nok forekomme overraskende set i lyset af, at bredbånd med videre ellers besluttes med simpelt flertal.
Det samme vil gælde indretning af haveanlæg og indkøb af havemøbler m.v., idet alle medlemmer vil kunne få fornøjelse af sådanne anskaffelser. Hvor den økonomiske grænse går, må afgøres konkret.
Se endelig supplerende betragtninger som en kollega Allan Ohms har skrevet på sin hjemmeside.
f. Brug af fællesareal til legeplads, grillplads m.v.
I en forening, som jeg selv administrerer, flyttede der på ét år otte børnefamilier ind, hvilket førte til et forslag om, at der skulle etableres en legeplads. Jeg har allerede været inde på, at afhængig af placering af legepladsen og prisen for indretningen, kan det komme på tale, at vedtagelse kun kan ske med kvalificeret flertal. Jeg har set en advokatkollega sammenligne forslaget med, at en forening heller ikke, medmindre der foreligger kvalificeret flertal, kunne vedtage en opførelse af garager til bilejerne.
Spørgsmålet er så, om man kunne forestille sig, at børnefamilierne, på samme måde som det ovenfor anførte altanprojektforslag, selv betalte for og indrettede en legeplads. Da der efter min opfattelse rådes over fællesareal, skal et sådant forslag vedtages med kvalificeret flertal. I 2009 er der afsagt en dom om, at etablering af en grillplads, og det blev antaget at beslutningen på generalforsamlingen var lovligt vedtaget uden enstemmighed og i øvrigt ikke i strid med ”naboretlige regler”.
Endelig skal jeg fremhæve en dom, der blev publiceret i UfR2021, side 22 ff. Dommen vedrører en vedtægtsændring, der muliggjorde, at et bytte af lejligheder kun kunne ske internt. Et medlem gjorde gældende, at dette var i strid med ”velerhvervede rettigheder”. Vedtægtsændringen fordrede således ikke enstemmighed. En væsentlig præmis var, at Landsretten fandt, at vedtægtsbestemmelsen havde ”karakter (af) en præcisering af, hvad der havde været forudsat og gældende i andelsboligforeningen siden stiftelsen”.
I bladet AndelsboligNyt fra november 2022 er der en interessant artikel med overskriften ”Bliv klædt på til el-ladestandere i boligforeningen”. Der er bemærkninger både om finansieringen af indkøb og opsætning af ladestanderne, samt om selve afstemningen i foreningen. Hvad angår finansiering, er det anført, at den kan ses, som var det en forbedring, svarende til enhver anden ”renovering” af ejendommen eller fællesarealerne i foreningen, hvor betalingen sker via andelshavernes boligafgift. Det kan også etableres som brugerfinansiering, således at budgettet til etableringsomkostninger og forbrug holdes adskilt fra foreningens regnskab i øvrigt.
Der er ikke konkret taget stilling til, hvilken form for flertal, der skal til for at vedtage et ladestanderprojekt. Det er blot anført, at ”såfremt det kun er en mindre andel af beboerne, der på nuværende tidspunkt har el- eller hybridbiler, kan det være en udfordring at samle opbakning til løsningen”. Det tror jeg på; men modsat er det måske som de oven for anførte diskussioner, dengang internetløsninger m.v. blev betragtet som ”luksus”.
g. Ventelisteforhold/reservation til fremtidig vedligeholdelse m.v
Særligt i andelsboligforeninger opstår diskussionen om, hvor meget der af egenkapitalen skal hensættes til fremtidig vedligeholdelse, rentestigning, kursrisiko, fond m.v. Det er en ofte udbredt misforståelse, at bestyrelsens lovpligtige forslag til andelskroneværdifastsættelsen kun kan ændres, såfremt der på sædvanlig måde forinden generalforsamlingens afholdelse er fremsat et vedtægtsmæssigt ændringsforslag. Der kan naturligvis direkte på generalforsamlingen fremsættes ændringsforslag. Afstemningen vil typisk blive tilrettelagt som en serieafstemning, jf. nedenfor.
h. Rygning i lejlighed og på fællesarealer
Der er efterhånden kommet stor fokus på, hvorvidt det er muligt at forbyde rygning fuldstændigt i foreningsejendomme. Fra diverse forskning ved man, at de ultrafine partikler fra røgen siver ind i de forskellige lejligheder og også ud på trappen. På Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations hjemmeside www.abf-rep.dk og www.cancer.dk kan der læses om passiv rygning m.v. (søg på ”naborøg”). Selve loven kan ses på www.retsinformation.dk, og lovens overskrift er Lov om røgfri miljøer.
Nyd det, mens du kan
Et konkret forslag om at forbyde en andelshaver/et ejerforeningsmedlem at ryge i vedkommendes egen lejlighed, kan, jf. også ovenfor under pkt. a), efter min opfattelse kun vedtages, såfremt vedkommende samtykker og altså i praksis med enstemmighed. Et kvalificeret flertal vil måske med virkning for fremtidige købere kunne få vedtaget et forbud mod rygning i egen andelslejlighed.
Efter et vist tilløb har ABF – ud over, at der i samme nummer er en række gode råd til, hvorledes underboens røggener kan undgås – i ABF Nyt fra den 3. september 2019 meldt klart ud, at der efter ABF’s opfattelse med fremadrettet virkning kan indføres et rygeforbud i vedtægterne, således at forstå, at andelshavere, der flytter ind efter forbuddets vedtagelse, er forpligtede til at undlade at ryge (og vel underforstået, at de ved overtrædelse af rygeforbud kan ekskluderes). Jeg er enig i, at et sådant rygeforbud er en vedtægtsændring, der fordrer kvalificeret flertal. Hvad angår husordener, vedtages disse som altovervejende hovedregel med simpelt flertal.
Der kan formentlig vedtages et rygeforbud på fællesarealer så som trapper og kældre og igen med kvalificeret flertal. Heller ikke her, er det oplagt, hvad der kan gennemføres.
i. Arbejdsweekender/ladestanderpladser/udlevering af referater
Et forhold, der jævnligt nævnes på foreningers generalforsamlinger, er, om arbejdsweekender/aktivitetsdage/grønne dage og lignende udløser en pligt for medlemmerne til at deltage, og om der alternativt er pligt til at betale et gebyr for manglende deltagelse. I Ejendomsforeningens blad, Huset, er der på side 24 gengivet en dom fra Odense Ret, hvor et foreningsmedlem bliver frifundet for en påstand om, at en manglende deltagelse i en arbejdsdag førte til, at medlemmet skulle betale et nærmere angivet beløb. Dommens præmis lyder: ”Vedtægten nævner intet om muligheden for at pålægge en andelshaver at udføre fysisk arbejde på fællesarealer, og allerede af den grund er der ikke hjemmel for sagsøger til at træffe beslutning herom med bindende virkning for andelshaverne. Da beslutningen således er ugyldig, frifindes sagsøgte.” Sagt på en anden måde, skal arbejdsforpligtelsen enten være indeholdt i det første sæt vedtægter, der blev vedtaget for en andelsboligforening eller en ejerforening, eller også skal forpligtelsen efterfølgende være vedtaget med enstemmighed (husk i øvrigt ved fælles arbejdsdage, at det er vigtigt, at der i foreningen er tegnet en forsikring, der dækker eventuelle ”arbejdsskader”).
j. Diverse om fuldmagtsforhold/afholdelse af ekstraordinære generalforsamlinger m.v. /ladestandere
En særligt aktuel diskussion er, hvorvidt ejere og andelsboligforeninger kan etablere ladestanderpladser på en forenings fællesareal. Den 24. februar 2022 var der i Jyllandsposten en meget illustrativ artikel i form af, at bestyrelsen i en mindre ejerforening havde oplyst, at da der ikke var enstemmighed i foreningen, kunne der ikke etableres ladestandere på fællesarealet. Alt afhængigt af, hvor stor en del af fællesarealet, der ”beslaglægges” til fordel for el-bilejere, vil mit bud være, at en etablering af ladestandere vil kunne vedtages med kvalificeret flertal, men dog under forudsætning af, at de medlemmer, der ikke har el-bil, ikke skal være med at betale for hverken etableringen eller de løbende udgifter; lidt formentlig på samme måde som finansiering af et altanprojekt, jf. neden for.
For så vidt angår muligheden for at en generalforsamling vedtager en ret til opsætning af ladestandere, henviser jeg til bemærkningerne oppe under 3 B, litra c.
Praktisk Behandling af Forslag/Dirigentens Rolle/Bestyrelsesmødereferater
Såvel i en foreningsvedtægt som i bestyrelsens forretningsorden kan der være indeholdt specifikke regler for, om der er en pligt til for bestyrelsen at udfærdige et referat, herunder måske særligt et beslutningsreferat.
Særligt dr.jur. Ole Hasselbalch har bidraget med en række bøger/publikationer om foreningsret, og mine bemærkninger nedenfor er til dels baseret på, hvad han skriver. Således er det som mindstemål stærkt tilrådeligt, at der udfærdiges et kort beslutningsreferat fra de enkelte bestyrelsesmøder, og ethvert bestyrelsesmedlem kan efter hans opfattelse forlange, at medlemmets særlige bemærkninger på mødet optages i referatet; for eksempel for at undgå et erstatningsansvar i forbindelse med en eventuel ansvarspådragende bestyrelsesbeslutning (dette understøttes også af Erik Werlauffs bemærkninger i 10. udgave af Selskabsretten på side 581). Foreningsmedlemmer, der ikke er valgt til bestyrelsen, kan kun med særlig hjemmel i vedtægten forlange at få lov til at overvære bestyrelsesmøderne.
Særligt om bestyrelsens pligt – eller snarere mangel på samme, efter min opfattelse – til at udlevere referater fra bestyrelsesmøderne, har ABF overfor undertegnede gjort gældende, at ABF ikke fortolker dommen U1999.702ØL således, at hovedreglen ikke er, at referater skal udleveres. Dommen er udtryk for, at - uagtet at et medlem i henhold til en andelsboligforenings vedtægter kunne få tilladelse til at gennemse referatet - Østre Landsret statuerede, at denne ret var begrænset i medfør af Offentlighedslovens regler.
Set i lyset af, at det følger af Selskabslovens § 132, at bestyrelsesmedlemmer ikke uberettiget må videregive, hvad de erfarer under udøvelsen af deres bestyrelseshverv, eller i øvrigt får kendskab til qua dette, er det min opfattelse, at det hverken er tilrådeligt at udlevere referater eller i øvrigt, hvis ikke der er en direkte hjemmel til det i en forenings vedtægter, noget en bestyrelse kan tvinges til at håndhæve. Faren for, at der i et bestyrelsesmødereferat er indeholdt personfølsomme oplysninger – og efterhånden er tærsklen jo meget lav – er alt for stor, og selv efter de førnævnte meningsudvekslinger med ABF, er det stadigvæk min opfattelse, at hvis ikke der er en direkte vedtægtsmæssig hjemmel, skal en bestyrelse nægte at udlevere kopi af referaterne. Jeg har ikke herved taget stilling til, hvorvidt det kan være fornuftigt at udfærdige et nyhedsbrev, der i ekstraheret form omhandler væsentlige beslutninger, idet dette er et helt andet spørgsmål.
På side 582 i den ovenfor anførte Selskabsret skriver Werlauff, at ”et bestyrelsesmedlem har derimod ikke ret til at udlevere kopi af protokollen til andre, heller ikke af afsnit, som alene gengiver bestyrelsesmedlemmets egne udtalelser”.
”Legionærsygen” eller Foreningsdemokratiets Fordel?
Vær opmærksom på, at det er meget forskelligt fra forening til forening, hvor mange medlemmer, der skal give møde før en generalforsamling er beslutningsdygtig. Det typiske er en femtedel af medlemmerne. Særligt er det ved forslag, hvis vedtagelse kræver kvalificeret flertal, en overvejelse værd, hvis et medlem kan have mere end en fuldmagt, om man – hvis man er for eller imod et konkret forslag – selv skal ”stemme dørklokker” for at få flere fuldmagter fra ”ligesindede”. Såfremt der er mulighed for at dominere en afstemning på denne måde kommer det ofte meget overraskende for medlemmerne, og det fremhæves – som jeg tit har hørt argumentationen – at det er mod foreningsdemokratiets ånd. Som dirigent, skal man dog følge vedtægternes bestemmelser om fuldmagter. Er man som medlem inderligt imod en væsentlig ændring af et foreningsretligt forhold, kan vedkommende kun håbe på, at der skal ske endelig stadfæstelse af forslaget på en ny generalforsamling – som følge af at ikke to tredjedele var til stede på den første generalforsamling – og så kan medlemmet selv ”stemme dørklokker” til – hvad jeg kalder ”reparationsgeneralforsamlingen” – næste generalforsamling. Hvad mange medlemmer heller ikke er opmærksomme på, er, at der på ”reparationsgeneralforsamlingen” typisk ikke skal være et bestemt antal medlemmer til stede, således at 3 ud af 5, der stemmer for, udgør det fornødne kvalificerede flertal
Kort kan dog i øvrigt konkluderes, at så vidt muligt skal alle forhold, der kan være motiverende for en afstemning, være afklaret, før et forslag sættes til endelig afstemning. Et eksempel kunne være placeringen af en legeplads.
Særligt om regler for Indkaldelse til en Ekstraordinær Generalforsamling
Foreningsret er ikke altid den lige vej
Såfremt et flertal i bestyrelsen – og afstemning sker med simpelt flertal – ønsker en ekstraordinær generalforsamling afholdt, har flertallet et retskrav herpå. Bestyrelsen skal i øvrigt være beslutningsdygtig i h.t. sin forretningsorden og mødet skal være lovligt indkaldt.
I øvrigt er der i ABFs standardvedtægt – og vist de fleste individuelle vedtægter – en regel om at 25% af medlemmerne kan forlange en ekstraordinær generalforsamling afholdt. I det sidstnævnte tilfælde tilrådes det, at de 25% skriftligt har erklæret sig enige i begæringen om afholdelse af den ekstraordinære generalforsamling.
En ofte set diskussion er, om andre end initiativtagerne har krav på at få behandlet konkret punkter på den ekstraordinære generalforsamlings dagsorden. Det har de ikke, med mindre initiativtagerne tillader det.
---oo0oo---
Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.