Baseret på mange års erfaring med de mange reklamationer, der såvel i udlejningsejendomme som andelsboligforenings- og ejerforeningsejendomme kan være vedrørende støj, lugt og ulempe, herunder fra byggesager, har jeg forsøgt at skabe et overblik over de forskellige regelsæt, som følger:
- Indledende bemærkninger
- Byggesager, herunder i foreningsmedlemmets egen lejlighed
A) Generelt om mere omfattende byggesager
B) Krav til ombygning i foreningslejligheder - Hvad gælder i de forskellige kategorier af ejendomme?
A) Andels- og ejerforeninger
B) Erhvervsejendomme
C) Beboelsesejendomme
1. Indledende bemærkninger
Røg og lugt er også ulemper
og her artiklens forfatter i indhyllet stand
Det er min erfaring, at klagere over støj, lugt og anden form for ulempe gerne ser, at ejeren eller en foreningsbestyrelse tager sig af det konkrete problem. Jeg kan derfor kun opfordre til, at den lejer/ejer/andelshaver, der mener, at der er grundlag for en klage over førnævnte gener, selv har forsøgt at så sige gøre noget ved problemet, idet klageren er den nærmeste til at bedømme og registrere generne.
I vores administration er vi jævnligt udsat for, at der blot sendes en mail med oplysning om, at en nabo eller en genbo er til stor gene for klageren. Dette er et alt for spinkelt grundlag, og er det en foreningsejendom, er mit råd, at klageren forhører sig hos andre i opgangen – og det samme gælder i en udlejningsejendom –, om der er andre beboere, der er generet af støj eller lugtgener eller andet, og er dette tilfældet, skal omfanget af generne noteres, og helst skal der være tiltrædelse fra flere klageres side.
Som administrator af foreningsejendomme retter vi ikke henvendelse til indklagede, før bestyrelsen har bedt os om det; allerede af den grund, at klager kan have karakter af chikane. En henstilling eller en advarsel kan have alvorlige konsekvenser for den indklagede, og der skal derfor foreligge et velbegrundet oplæg, før der gives en henstilling eller en advarsel.
Særligt om støjklager i Københavns Kommune og muligheden for at klage, se på www.kk.dk og om nabostøj, se på www.borger.dk. I Frederiksberg Kommune kan der henvises til www.frederiksberg.dk.
Der er udfærdiget en egentlig klageformular over støj, lugt eller støv.
Støj kan opfattes meget individuelt
Med hensyn til musikstøj kan en klager i givet fald få kommunens miljøudvalg ud med henblik på foretagelse af målinger.
Særligt om nabostøj henvises til www.borger.dk, hvor der er en detaljeret vejledning om, hvad der kan gøres ved nabostøj og hvilken lovgivning, der er relevant, og der er også en omtale af den såkaldte Ordensbekendtgørelse, § 3, stk. 1, der regulerer politiets muligheder for at gribe ind over for støjende adfærd m.v. Se også www.bolius.dk/maa-du-hoere-hoej-musik-i-din-have etc.
Før de oven for anførte beskrevne klagesager eventuelt eskalerer – og det er desværre temmelig ofte set! –, er der den mulighed, at der kan søges konfliktløsning via Center for Konfliktløsning.
På Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside – søg på nabostøj for eksempel – kan der læses om, hvad der kan gøres ved for eksempel dårlig lydisolering, og der er også udfærdiget en Hvidbog om nabostøj. Hvidbogen indeholder en redegørelse for, hvorledes støjrelaterede konflikter ser ud fra et juridisk perspektiv. Om nabostøj i øvrigt, se en forskningspublikation med titlen Gode råd om nabostøj, som kan downloades fra Realdanias hjemmeside. Om gode råd til bestyrelser og administratorer, se en temaartikel herom på Bolius.
Et problem, som mange foreningsbestyrelser/administratorer er udsat for, er, at medlemmerne fylder opgang og trappeafsatser op med barnevogne, cykler, indbo, affald, sko, hylder og lignende frem for at henstille disse effekter i de rum, der nu er stillet til rådighed i kælder, skure m.v. Trapper og fællesarealer er indrettet til flugtveje og må derfor kun benyttes til ”trafik”, og dette er ensbetydende med, at trappen skal kunne passeres i sin fulde bredde og ikke må formindskes af installationer, inventar eller oplag af nogen art. Teknik- og Miljøforvaltningen kan om fornødent meddele påbud, jf. §§ 16 og 17, samt § 2, stk. 1, litra c, i byggeloven. Der er også bestemmelser i lov om brandsikring af etageboligbygninger, hvoraf følger, at forrum og gange samt adgang hertil ikke må indrettes eller benyttes til andre formål end adgang eller tilkørsel – og der må altså heller ikke henstilles effekter på de førnævnte arealer.
2. Byggesager
Ad 2 A - Generelt om mere omfattende byggesager
Hvad særligt angår gener fra byggesager, herunder opstilling af stillads ind over facaden på fremmed ejendom og brug af fortovet, henvises til reglerne i bygningsreglementet BR18, www.bygningsreglementet.dk (7/vejledning/generelt). Hos Københavns Kommune er det følgende afdeling, der uddeler tilladelser til byggepladser og stilladser: www.kk.dk.
Københavns Kommune har i øvrigt udsendt en såkaldt bygge- og anlægsforskrift i december 2016 og også gode råd til undgåelse af støjgener i form af forskrift med overskriften Indretning og drift af restaurationer.
Indretning af byggepladser reguleres også af Arbejdstilsynets regler. Særligt kan der henvises til bekendtgørelse nr. 117 af 5. februar 2013 om bygherrens pligter.
Jeg er jævnligt udsat for, at en ejer af en ejendom eller en forenings bestyrelse gør opmærksom på, at en naboejendom har foranlediget, at et stillads er sat op delvist ind på klientens ejendom. Dette kan naturligvis ikke passere, uden at der er meddelt tilladelse hertil, og typisk vil jeg forlange en sikkerhed for reetablering af eventuelle skader på facaden.
I en artikel i UfR 2020, side 149 ff., redegør advokat Erik Hørlyck detaljeret for ansvaret for selvstændige entreprenørers culpa – altså ansvarspådragende fejl, herunder særligt hæftelsesansvar for underentreprenørens fejl med udgangspunkt i UfR 2019.3968 HD. Jeg kan illustrere dette med en konkret sag, jeg for ganske nylig var involveret i, hvor en murer i en andelslejlighed over skadeslidtes lejlighed havde banket så hårdt i væggene, at der skete skade på underboens gulv. Overboen og dennes forsikringsselskab mente, at det var ejendommens forsikringsselskab, der skulle dække. Forsikringsselskabet afviste, og det blev klart tilkendegivet, at det var murerens forsikring, der skulle dække skaden.
Ad 2 B - Krav til ombygning i foreningslejligheder
En forenings regulering af et enkelt medlems byggesag sker primært i henhold til vedtægten for foreningen. Sædvanligvis indeholder denne detaljerede regler, og under alle omstændigheder er det medlemmets ansvar, at en byggesag er lovlig; særligt i den forstand, at medlemmet på forhånd skal have undersøgt forholdene, jf. også bemærkningerne om bygningsreglementet oven for og min anden artikel om forandringer/ombygninger i andels- og ejerlejligheder (her skal der linkes til den). Sådanne enkeltstående medlemsombygninger kan være meget generende for medbeboerne i en opgang, og direkte ved støj- og lugtgener fører til, at der skal nedlægges et påbud.
I den nedennævnte nye ejerlejlighedslov er der i § 8 indsat en direkte pligt for en ejerlejlighedsejer til at give adgang til sin ejerlejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre. Der skal gives et varsel på seks uger. Dette varsel gælder dog ikke, såfremt der skal ske afhjælpning af uopsættelige skader. Her har ejerforeningen ret til at få adgang uden varsel.
Den førnævnte adgangsbestemmelse i § 8, herunder særligt § 8, stk. 2, er detaljeret behandlet i artiklen Byggesager/renoveringer i andels- og ejerlejligheder. Om ejerforeningens ret til at komme ind i en lejlighed med henblik på afhjælpning af skader/foretagelse af eftersyn og reparationer, se i øvrigt UfR2017.212V. Der var tale om, at en ejerforening skulle fastlægge, hvad der var årsag til en vandskade hos ”en underbo”, hvorfor det var nødvendigt at få adgang til overboens lejlighed.
Jeg skal herved henlede opmærksomheden på Kristian Dreyers bog ”Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten med kommentarer”, side 376, hvor der er citeret en dom fra Frederiksberg Ret den 21. oktober 2021 i sagen BS-224/2021-FRB, hvor byretten frifandt underboen, der ikke havde ønsket at medvirke til udskiftning af et vandrør som følge af overboens badeværelsesombygning, selvom en udskiftning på en anden måde ville koste ca. – som det hedder – 10-20 gange mere at udføre for overboen. Denne dom er i overensstemmelse med Østre Landsrets praksis fra før den nye ejerlejlighedslovs ikrafttræden.
Det følger videre af § 8, at når et fælles renoverings- og vedligeholdelsesprojekt nødvendiggør, at et medlem skal give adgang til sin ejerlejlighed, skal arbejderne i lejligheden afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til ejeren. Dette skal nok give anledning til diskussioner, idet det for mig at se er uafklaret, om foreningen har pligt til at så at sige ”betale ekstra for at fremskynde”. Det kan vist næppe have været meningen. Noget andet er, at sådanne fællesarbejder også skal ses i sammenhæng med ejerlejlighedslovens § 7, stk. 2, hvoraf fremgår, at ”en ejer skal betale merudgiften, når foranstaltninger, som ejeren har foretaget i sin lejlighed, medfører forøgelse af de i stk. 1 nævnte udgifter”. Har en ejer således foretaget ombygninger, der indebærer, at det vil være vanskeligt for ejerforeningens håndværkere at få adgang til faldstamme, stigstrenge eller andre fællesinstallationer, er der nu direkte hjemmel til, at den konkrete ejer skal betale merudgifterne ved udførelse af fællesarbejder i vedkommendes lejlighed.
Det er ofte set, at et medlems håndværkere slæber materialer op og ned af en hovedtrappe uden hensyntagen til risikoen for skader på denne og uden afdækning. Det er derfor vigtigt, at ombygninger med det samme registreres, og at der sker affotografering af opgangen, og at et medlem adviseres om et eventuelt erstatningskrav.
Et særligt forhold, jeg indimellem har været udsat for, er, at der sker skader på en overbos eller underbos lejlighed. Senest har jeg været udsat for et tilfælde, hvor en murer hos en underbo skulle fjerne en bærende væg med det til følge, at der skete skader på gulv og vægge i overboens lejlighed. Underboens forsikringsselskab havde henvist til, at foreningens forsikringsselskab – altså ejendomsforsikringen – skulle dække denne skade. Det er en misforståelse, når der er tale om, at en håndværker reelt er ansvarlig for skaden. I et sådant tilfælde er det ikke ejendomsforsikringen, der dækker. Førnævnte viser vigtigheden af at få registreret byggesager i lejlighederne.
3. Hvad gælder i de forskellige kategorier af ejendomme?
Om de konkrete varsler, der gælder i de neden for anførte ejendomme, henviser jeg til artiklen Byggesager/renoveringer i andels- og ejerlejligheder, samt udlejningsejendomme.
Ad 3 A - Andels- og ejerforeninger
Indledningsvis bemærkes, at andelsboligforeninger og ejerforeninger typisk på en generalforsamling har godkendt en husorden, som naturligvis skal overholdes. I begge slags foreningers vedtægter vil der også typisk direkte være indsat ordensbestemmelser.
For en ordens skyld henvises der oven for til de regler, der gælder om ”trafik” på trapper og fællesarealer, samt brug af disse arealer til oplag. Dette gælder naturligvis også byggeaffald fra renovering af et medlems lejlighed. Sådant affald skal stilles helt uden for ejendommen.
Særligt om andelslejligheder
I en andelsboligforening kan der i meget grove tilfælde ske eksklusion af medlemskabet, men som nævnt oven for skal der foreligge væsentlig misligholdelse, og det er en ”tung bevisbyrde” at løfte, før der kan ske eksklusion. I bogen Ejerlejligheder og andelsboliger har Kristian Dreyer og Ali Simiab på side 260 eksempler fra andelsboligforeninger på sådanne eksklusioner. Der kan kun ske eksklusion, såfremt der er givet mindst én advarsel.
Se i øvrigt TBB2001.103 ff. en artikel af Niels Grubbe med titlen Eksklusion og tvangssalg af andelsboliger og ejerlejligheder. Det eneste eksempel på en dom om en ejerlejlighedsejers tilpligtelse at fraflytte sin ejerlejlighed, jeg kender til, er en dom fra 4. januar 1989 fra Københavns Byret, sag BL 110/1989.
Særligt om ejerlejligheder
Indledningsvis bemærkes, at sanktionsmulighederne for at få en ejer af en ejerlejlighed fradømt til at eje ejerlejligheder i mange år har været, om ikke af teoretisk karakter, dog så meget problematiske sager at få gennemført, herunder retten til at få fradømt en ejer adkomsten til en ejerlejlighed. Se særligt bogen ”Ejerlejligheder” af Peter Blok på side 193 og side 366 i 3. udgave. Der er en række uddybende bemærkninger herom.
Pr. den 1. juli 2020 er der kommet en ny ejerlejlighedslov i form af Lov 908 af 18. juni 2020.
Ud over den interessante bestemmelse i § 4 om, at en generalforsamling ikke må træffe beslutninger, som er åbenbart ”egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning”, er der i § 6 en bestemmelse om, at ejerforeningen på en generalforsamling kan vedtage regler, som det hedder, ”til sikring af god skik og orden i ejendommen i en husorden”.
Den førnævnte generalklausul er helt ny, idet den ikke var indeholdt i den tidligere ejerlejlighedslov. Her kunne urimelige beslutninger i ejerforeninger kun tilsidesættes i medfør af aftalelovens § 36. Én af de mest kendte domme vedrørende den gamle ejerlejlighedslov er UfR1991.4/3H. § 4 gør det muligt at få tilsidesat en ejerforenings generalforsamlings urimelige beslutninger eller for eksempel omfordeling af fordelingstal til ulempe for én eller flere ejere.
I §§ 9 og 10 er der indsat bodsbestemmelser og eksklusionsret, såfremt en ejer eller andre, som ejeren har givet adgang til ejerlejligheden, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Boden er som udgangspunkt på kr. 10.000,00 og i gentagelsestilfælde op til kr. 20.000,00. Bodspålæggelse skal i medfør af § 9, stk. 3, godkendes på en generalforsamling med mindst 2/3 flertal.
Der kan ske eksklusion af en ejerlejlighedsejer, såfremt denne har gjort sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, og dette gælder også ved ejerlejlighedsejerens eventuelle gentagne grove misligholdelser (efter påkrav).
Igen er der tale om, at eksklusionen skal vedtages med kvalificeret flertal på en generalforsamling, og en lovligt vedtaget eksklusionsbeslutning skal inden seks uger fra generalforsamlingens afslutning indbringes for domstolene. En sådan eksklusionsprocedure kan ikke anvendes ved betalingsmisligholdelse.
I den nye ejerlejlighedslovs § 11 er der indsat en bestemmelse om, at en ejerforening – til trods for, at der ikke er et direkte kontraktforhold til en lejer i ejerlejligheden – kan bringe en retsstridig adfærd til ophør. Ejerforeningen skal dog have givet ejeren mulighed for inden for tre måneder selv at rette for sig.
Med dommen TBB2023.24ØL er der tale om, at en ejerlejlighedsejer, der bor i et rækkehus, foretager gennembrydning af mur mellem stue og garage, og i øvrigt monterer yderligere tre ovenlysvinduer samt foretager forskellige andre bygningsændringer. Ejeren bliver dømt til at retablere disse bygningsforandringer, som ikke var tilladt af ejerforeningen. Det fremgår af dommen, at foreningens bestyrelse allerede forud for de igangsatte ombygningsarbejder udtrykkeligt havde gjort opmærksom på, at bestyrelsen i henhold til foreningens vedtægter skulle godkende arbejdernes udførelse.
Generelle foreningsforhold
Indledningsvis henviser jeg til min artikel Praktiske regler/ansvar for bestyrelsesmedlemmer/foreninger, for så vidt angår bestyrelsens ansvar over for det offentlige for ulovlige forhold i en ejendom og videre artiklen Foreningers/udlejeres byggesager/varslingsregler/adgang til en lejlighed.
Som det vil fremgå af de førnævnte artikler, er det bestyrelsens ansvar, at foreningen overholder et bygningsreglement/byggeloven og Bekendtgørelse om brandsikring af ejendomme.
Fællesarealer må af brandsikringsmæssige grunde ikke benyttes til opbevaring af barnevogne, klapvogne, cykler m.v., og naturligvis heller ikke blade, som et ungt menneske i foreningen senere skal distribuere i nærområdet. Jeg er fuldt ud klar over, at en håndhævelse af førnævnte kan være meget svær, og som det fremgår af artiklen om eksklusionssager, skal der nok temmelig mange advarsler til, før der kan ske en eksklusion – hvis det overhovedet kan lade sig gøre. I ABFnyt var der i bladet fra januar 2022 en artikel herom, og det gode råd var, at der skulle forsøges en dialog med den konkrete andelshaver og følges op med en ”indskærpelsesskrivelse”.
Byggesager, hvor der skal indhentes tilladelse fra kommunen – jf. herved den førnævnte artikel om byggesager –, vil i givet fald også være et bestyrelsesproblem, såfremt der er ulovlige installationer og også, såfremt et medlem af en forening uden tilladelse fra kommunen – hvilket dog ikke burde kunne lade sig gøre, idet bestyrelsens skal udstede en ejerfuldmagt – har fået lov til at konvertere status for en lejlighed (hvilket jeg selv har været udsat for ved flere lejligheder).
Ad 3 B - Erhvervsejendomme
I erhvervslejemål er det erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 3, der gælder, og en lejer kan opsiges, når denne – trods udlejerens påmindelse – ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, og som eksempler anføres støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom, eller at lejeren på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller personer, der færdes i denne.
I erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 7, er der hæveadgang i særligt væsentlige forhold. Her forudsættes naturligvis også, at der er givet én eller flere advarsler.
Ad 3 C - Beboelsesejendomme
Udgangspunktet i en beboelsesejendom er, jf. lejelovens § 152, stk. 1-3, at udlejer skal sørge for, at der hersker god ro og orden i ejendommen, og om fornødent kan et lejeforhold ophæves i medfør af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 7 og 13.
Klage over en anden lejers adfærd skal naturligvis rettes til udlejer/administrator, og denne skal herefter reagere. Der skal som hovedregel virkelig meget til, før et lejemål kan ophæves, og under alle omstændigheder skal der være givet mindst én advarsel for et væsentligt forhold.
Min kollega Niels Anker Rasmussen repræsenterede i 2015 – var beskikket af retten - en andelshaver, som blev ekskluderet på grund af vanrøgt af en lejlighed, hvor der også var store lugtgener. Dommen er aftrykt i TBB2015 ØL s. 571 ff. Der er på side 575 en mildest levende beskrivelse af særligt lugtgenerne, som fører til, at landsretten godkender eksklusionen. Der bliver fastsat en passende frist til fraflytning.
Sagerne UfR 2020.482F og TBB 2016.769 belyser hvilke muligheder en udlejer har for, ved en umiddelbar fogedforretning, at få udsat en lejer, som har tilsidesat god skik og orden. 2016-afgørelsen angår et voldeligt optrin, og 2020-afgørelsen angår chikane i form af råb og skrig på forskellige tider af døgnet.
Der er også i lejelovens § 153, stk. 1-3 mulighed for at få behandlet en sag ved Huslejenævnet, såfremt en lejer har tilsidesat god skik og orden.
---ooOoo---
Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.